수원지방법원 2025타경56841. 경기도 오산시 원동에 있는 오산역영무파라드 122동 1층 140호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설(상점)이며, 해당 평가대상 상점들은 현황 공실로 조사됐습니다. 공동주택과 판매시설이 함께 있는 주상복합건물 안에 위치하지만, 이 물건 자체는 주거용 아파트가 아니라 상가입니다.

소유자 이재도 명의로 2023년 11월 30일 소유권이 이전됐고, 같은 날 와부농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 압류가 이어졌으며, 와부농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 상가의 실제 가치와 공실 해소 가능성은 별개 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2023년 11월 30일 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단·여주축산업협동조합의 가압류와 국가의 압류, 경매개시결정도 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.

② 임대차·점유 — 공실이나 임대관계 확인 필요

감정평가서의 이용상태는 본건을 포함한 평가대상 상점들의 현황 공실입니다. 다만 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 이를 곧바로 모든 임대차관계와 점유 문제가 완전히 해소됐다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

현재 확인된 임차인이 없어 구체적인 보증금 인수액도 산정되지 않습니다. 그러나 감정 당시 공실 상태만으로 임대차관계의 부존재를 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사·실제 점유상태를 다시 대조하는 것이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 주거용 거래로 상가 가치를 판단하면 안 된다

오산역영무파라드의 최근 거래 표본은 12건이고, 최근 12개월 평균은 277,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 288,000,000원입니다. 단순 수치로는 본건 최저가 334,600,000원이 최근 평균의 120.8%에 해당합니다.

그러나 결정적인 문제가 있습니다. 본건은 1층 판매시설인데, 제공된 거래는 전용 44.6~56.37㎡, 8~29층의 거래입니다. 제시된 기준 면적 35.64㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 해당 거래를 본건 상가의 적정 시세로 직접 적용할 수 없습니다.

최근 거래 참고표 (본건 직접 비교시세 아님)

최근 거래 표본은 대상 판매시설과 면적·층수·용도가 일치하지 않아 적정 낙찰가 산정에 직접 사용하지 않습니다. 개별 상가의 감정평가 면적과 판매시설 거래사례를 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)

* 근저당권 채권액 4,498,000,000원은 등기상 채권최고액이며 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 3,834,249,534원입니다. 예상배당은 제시된 배당 모형을 재현한 것으로, 국가 압류 관련 체납세액·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다.

매각대금 334,600,000원에서 추정 집행비용 5,484,400원을 제외하면 와부농업협동조합에 329,115,600원이 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 이 모형상 0원입니다.

총 채권 산정액은 4,574,420,174원, 채권자 예상배당 합계는 329,115,600원, 미배당액은 4,245,304,574원입니다. 미배당 채권이 크다는 사실만으로 그 금액을 매수인이 승계하는 것은 아니며, 제시된 권리 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 적정가 검증은 별개

유찰 시나리오는 제시된 회차별 계산값이며 향후 실제 매각가격이나 유찰 여부를 예측한 결과가 아닙니다. 각 회차의 예상 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

현재 회차 최저가는 334,600,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 최저가는 각각 234,220,000원, 163,954,000원으로 낮아집니다. 하지만 상가의 적정 시세와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 어느 회차의 가격도 자동으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 원동 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물 내에 위치합니다. 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 동측에 경부고속도로·오산IC·국도 1번이 있고, 인근에 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 위치합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 판매시설입니다. 외벽은 석재 붙임, 내부는 페인팅·타일·방음텍스 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 급배수설비·공동위생시설·승강기·소화전·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측과 남측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 토지구획정리사업지구에도 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 제시돼 있습니다.
• 공실·환금성. 감정 당시 상점들이 공실 상태였습니다. 교통 접근성과 별개로 실제 상권 수요, 임차인 유치 가능성, 공실 보유비용 및 재매각 가능성을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 실거래 재검증. 다른 층·면적의 주거용 거래를 시세로 사용하지 말고, 동일 건물의 판매시설과 주변 유사 상가 거래를 확인하세요.
• 임대수익 확인. 주변 상가 임대료와 공실 기간, 보증금·월세 수준을 조사해 실제 수익성을 검토하세요.
• 점유 재확인. 감정 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자와 계약관계를 확인하세요.
• 국가 압류 확인. 이천세무서장 관련 압류의 체납세액과 법정기일, 실제 배당순위를 검토하세요.
• 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 본건에 관한 실제 채권 관계를 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 감정평가에는 판매시설 여러 호실이 함께 언급돼 있으므로, 본건 140호의 실제 전유면적·대지권·매각 범위를 원본에서 대조하세요.
• 관리비 및 보유비용. 체납 관리비, 공용부분 관련 부담, 관리단 비용, 공실 중 발생하는 유지비를 확인하세요.
• 최신 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 재확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 와부농업협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조이며, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신청채권자의 미회수 채권이 크고 국가 압류의 구체적인 세액과 우선순위가 확인되지 않으므로 실제 배당은 원본 검토가 필요합니다.

가격에서는 더욱 신중해야 합니다. 감정가 478,000,000원에서 최저가 334,600,000원으로 내려왔지만, 제시된 실거래 평균 277,000,000원은 본건 판매시설과 직접 비교할 수 없습니다. 또한 감정평가 당시 공실이었으므로 임대수익과 상가 환금성 검증이 핵심입니다.

결론은 권리상 예상 인수 0원, 가격 메리트 미확인입니다. 현재 회차가 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 동일 용도의 실제 거래가격과 임대수익, 점유관계, 세금 배당 및 공동담보 관계를 확인한 뒤 입찰가격을 판단해야 합니다.