수원지방법원 2025타경56841. 오산시 원동 오산역영무파라드 122동 1층 138호로, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)이며 현황은 공실입니다. 말소기준은 2023년 11월 30일 와부농업협동조합의 근저당권 채권최고액 4,498,000,000원입니다. 이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단· 여주축산업협동조합의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다고 해서 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 단지 최근 거래 평균과 최신 거래보다 여전히 높습니다. 특히 이 거래자료는 대상 호실과 면적이 맞지 않으므로 가격 가점의 근거가 아니라 보조적인 경계지표로 읽는 편이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전에는 현장 점유관계와 매각물건명세서의 최종 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상으로는 말소기준인 와부농업협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 거래 평균보다 높다

오산역영무파라드의 최근 거래 12건은 2026년 6월부터 9월까지 230,000,000원~305,000,000원이며 최근 12개월 평균은 277,000,000원, 최신 거래는 288,000,000원입니다. 현재 최저가 346,500,000원은 최근 12개월 평균의 125.1%입니다.

최저가는 감정가 495,000,000원에서 한 차례 유찰돼 346,500,000원으로 내려왔습니다. 하지만 최근 거래 참고치의 최고가인 305,000,000원보다도 높습니다. 대상 호실과 거래표본의 면적이 다르므로 이 차이를 곧바로 적정가 차이라고 볼 수는 없지만, 적어도 현재 회차 가격을 저가 매수 구간으로 단정할 수 없는 수치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 346,500,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 4,574,420,174원 중 340,849,000원이 배당되고, 미배당액은 4,233,571,174원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

배당 부족액은 유찰이 거듭될수록 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 “채권자가 얼마나 배당받느냐”와 “낙찰자가 무엇을 인수하느냐”를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린시설이며 감정평가상 판매시설(상점), 현황 공실입니다. 총 12개 호실이 포함된 평가 설명에서 1층 122호~125호·135호~142호가 판매시설로 기재돼 있습니다.
• 입지. 원동사거리 북서측 인근 주상복합건물로, 주변은 주택·업무시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 국도 후면상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 동측에 경부고속도로·오산IC·국도1번, 인근 버스정류장과 서측 1호선 오산역이 있습니다.
• 도로. 북측 약 8m, 동측과 남측 약 6m 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 2,452,000원/㎡. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 판매시설 건물이며 급배수·공동위생·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자등록·점포 사용 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 상가 시세 별도 검증. 현재 제공된 최근 거래는 대상면적 36.96㎡와 면적이 맞지 않습니다. 138호와 직접 비교 가능한 판매시설 거래·임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
• 현재 회차 가격 검증. 346,500,000원은 단지 최근12개월 평균 277,000,000원의 125.1%입니다. 1회 유찰 사실만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
• 공실 리스크. 감정평가상 현재 공실인 판매시설이므로 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생한다고 전제하지 말고 공실기간과 임차수요를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-5038호 및 제2024-7067호가 연결돼 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 원본에서 대조해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격과 상가 환금성이 핵심

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 11월 30일 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 인수도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 이미 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 346,500,000원까지 내려왔지만, 단지 최근 12개월 평균 277,000,000원보다 25.1% 높은 수준입니다. 최신 거래 288,000,000원보다도 높습니다. 게다가 실거래 표본의 면적이 대상 호실과 맞지 않아 이 수치를 직접 시세로 볼 수도 없습니다. 여기에 판매시설(상점)·현황 공실이라는 용도 특성이 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 판단 포인트는 “인수할 권리가 있느냐”보다는 이 상가가 346,500,000원의 실질취득가를 정당화할 수 있는지에 있습니다.