수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12의 제2층 제201호 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.28. 을구 2번 심미경 근저당권이고 채권최고액은 250,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 코리아신탁주식회사 근저당권, 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 201호에는 이 말소기준보다 훨씬 앞선 2018.03.14. 전입의 임차인 하주은이 있고, 배당 시나리오상 보증금 68,250,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 권리분석의 중심은 ‘후순위 담보권이 지워지느냐’보다 대항력 임차보증금을 입찰가와 별도로 얼마나 떠안느냐입니다. 현재 최저가 111,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인이 실제로 부담하는 금액은 111,000,000원 + 68,250,000원 = 179,250,000원입니다. 최저가만 보면 1.11억이지만 실질취득은 그보다 61.5% 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.15. 등기 · 2017.10.23. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차보증금 인수가 핵심
말소기준은 2023.02.28. 심미경 근저당권 250,000,000원입니다. 2024.05.16. 설정된 코리아신탁주식회사 근저당권 6,864,000,000원, 경매개시결정 및 2026.06.18. 압류들은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 201호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 호실 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하주은 등기상 하은주에서 하주은으로 경정 | 201호 | 2018.03.14 | 68,250,000원 | 2018.02.08 2022.02.28 2024.02.28 | 2025.02.12 | 대항력 있음 | 없음 | 68,250,000원 인수 보증기관 승계 없음 |
임차보증금은 최초 65,000,000원에서 3,250,000원 증액되어 총 68,250,000원입니다. 임대차계약일자는 2018.02.08., 2022.02.28., 2024.02.28.로 등기돼 있고, 임차권등기 경정 후 임차권자는 하주은으로 표시됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금 6,825만원은 그대로 붙는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 68,250,000원 | 179,250,000원 | 7,005,354,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 68,250,000원 | 157,050,000원 | 7,027,198,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 68,250,000원 | 139,290,000원 | 7,044,638,720원 |
현재 제공된 세 회차 모두 매각가가 보증금 68,250,000원보다 높기 때문에, 유찰될수록 실질취득은 179,250,000원 → 157,050,000원 → 139,290,000원으로 낮아집니다. 다만 어느 회차에서도 68,250,000원 인수부담 자체는 줄지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 인수 · 임차인 하주은 보증금 | 68,250,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 심미경 | 250,000,000원 | 108,646,000원 |
| 3. 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시나리오입니다. 집행비용 2,354,000원을 제외한 108,646,000원이 심미경 근저당권에 배당되고, 코리아신탁주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 하주은 보증금 68,250,000원은 배당액 0원이며 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 ‘대호초등학교’ 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교와 관공서가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물로, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 신건 기준 111,000,000원이 아니라 보증금 인수까지 합친 179,250,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 하주은 보증금 반환관계 확인. 배당 시나리오상 68,250,000원 전액 인수입니다. 임차권등기 말소 여부와 별개로 반환부담을 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 최초 임차권등기에는 하은주로 기재됐다가 2025.02.12. 하주은으로 경정됐습니다. 임대차계약과 임차권등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하고, 등기 문구에는 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 매각 후 적용관계는 매각조건과 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용과 채권최고액 기준 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.11억 낙찰”이 아니라 “1.7925억 취득”
이 물건의 숫자 하나만 기억한다면 179,250,000원입니다. 감정가와 최저가는 111,000,000원이지만, 201호 임차인 하주은의 보증금 68,250,000원이 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 시나리오이기 때문입니다. 후순위 근저당권과 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형이라고 평가할 수 없습니다.
최근 실거래 기준이 확인되지 않는 상황에서 실질취득 179,250,000원이 시장가격보다 싼지 단정할 근거도 없습니다. 권리상 핵심 부담은 명확하고, 가격 메리트는 확인되지 않은 상태입니다. 신건에서는 최저가가 아니라 인수보증금까지 합친 총비용을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
