수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12의 7층 701호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 179,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2024년 5월 16일 설정된 코리아신탁주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 6,864,000,000원입니다. 이후 경매개시결정, 2024년 8월 임차권등기, 2026년 국세 압류 2건은 말소기준 뒤 권리로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 문장만 보고 끝내기 어렵습니다. 701호에는 YANG HUA·REN YONG·REN YALIN의 전입일이 모두 2021.05.26으로 기재돼 있고, 이는 말소기준 2024.05.16보다 약 3년 앞섭니다. 이들 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 지시된 판정기준에 따라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 7층701호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 임승훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 962,918,940원 |
| 말소기준 | 2024.05.16 · 을구 2번 근저당권 · 코리아신탁주식회사 · 채권최고액 6,864,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 · 수원지방법원 오산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 701호 전입이 핵심
2024.08.30에는 중국인 양화 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 등기 기재에는 임대차계약일 2021.04.04, 확정일자 2021.04.07, 점유개시 2021.05.15, 주민등록일 2021.05.26, 보증금 99,750,000원으로 적혀 있습니다. 이 날짜들은 모두 제공된 말소기준 2024.05.16보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 접수일은 말소기준 뒤지만, 그 기초가 되는 점유·전입·확정일자는 앞선다는 점을 놓치면 안 됩니다.
② 701호 임차인·점유자 — 인수액을 0원으로 단정 금지
| 성명 | 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YANG HUA | 701호 | 전입 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| REN YONG | 701호 | 전입 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| REN YALIN | 701호 | 전입 2021.05.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 중국인 양화 | 전유부분 전부 | 점유 2021.05.15 · 주민등록 2021.05.26 | 99,750,000원 | 선행 전입 확인 | 확정 2021.04.07 | 없음 | 배당 후 잔액 확인 |
YANG HUA와 중국인 양화의 동일인 여부는 이 자료만으로 단정하지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 표기는 없으므로 보증기관 중복신고로 합산할 항목도 없습니다.
현황조사에 함께 기재된 다른 호실 점유내역
본 리포트의 대상 주소는 701호이므로 아래 호실들은 701호와 분리해 참고합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 모두 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 201호 | 하주은 | 2018.03.14 | 2024.06.26 | 가능·미상 |
| 202호 | JIN YINGZI | 2021.06.02 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 202호 | JIN JIANXIONG | 2021.06.02 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 202호 | JIN GUANGSHI | 2021.06.02 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 301호 | 권대열 | 2018.04.09 | 2024.06.25 | 가능·미상 |
| 302호 | LIN HU | 2021.07.28 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 401호 | 박영희 | 2018.09.14 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 402호 | 김대원 | 2023.02.08 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 501호 | CUI CHENGSHAN | 2021.12.13 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 502호 | 정연일 | 2022.04.26 | 2024.06.27 | 가능·미상 |
| 601호 | 곽유리 | 2020.04.13 | 2024.06.25 | 가능·미상 |
| 801호 | 박성하 | 2020.12.07 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 901호 | 김명우 | 2020.06.25 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 901호 | JIN MEISHAN | 2020.06.25 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 901호 | JIN ZHENGSONG | 2023.12.21 | 확인 필요 | 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원으로 할인 없는 신건입니다. 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 이번 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “1.79억이라 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
1회 유찰 시 제시된 가격은 143,200,000원, 2회 유찰 시는 114,560,000원입니다. 하지만 이 사건은 단순 가격 하락보다 선행 전입 임차인의 미배당 보증금이 실제로 승계되는지가 먼저입니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당할 재원이 줄 수 있으므로, 임차관계가 정리되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 코리아신탁주식회사 근저당 | 6,864,000,000원 | 175,694,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당산식 기준 근저당 미배당액은 6,688,306,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 대호초등학교 남서측 인근. 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역, 성장관리권역·토지구획정리사업지구이며 소로1류에 접합니다.
- 토지. 대지 177.0㎡, 평지·정방형, 공시지가 2,447,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
- 민간임대주택. 2022.11.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 전입세대 원본 확인. YANG HUA·REN YONG·REN YALIN의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 중국인 양화의 보증금 99,750,000원, 계약일 2021.04.04, 확정일 2021.04.07, 점유 2021.05.15, 주민등록 2021.05.26 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 인수액 0원으로 예단 금지. 제공된 배당산식상 0원은 임차인 관련 우선변제·최우선변제를 완전히 반영한 확정 인수액이 아닙니다.
- 2018년 근저당 재확인. 옹진수산업협동조합의 1,020,000,000원 근저당과 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 상태를 등기 원문에서 확인하세요.
- 경매신청채권 관계 확인. 2024.06.10 경매개시 당시 채권자는 경인서부수산업협동조합(변경전 옹진수산업협동조합)으로 기재돼 있고 청구금액은 962,918,940원입니다.
- 세금·배당순위 확인. 2026.06.18 동화성세무서장·화성세무서장 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격은 권리확정 뒤. 현재 신건 179,000,000원, 1회 유찰 143,200,000원, 2회 유찰 114,560,000원이지만 실질취득비용이 확정되기 전에는 최저가만으로 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 여부가 먼저”
이 사건의 핵심은 신건 179,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 제공된 말소기준 2024.05.16보다 훨씬 앞선 2021.05.26 전입 점유가 701호에 존재하고, 중국인 양화 명의로 보증금 99,750,000원의 임차권등기까지 확인됩니다. 여기에 동일 호실 점유자들의 보증금과 확정일자가 완전히 정리되지 않았습니다.
따라서 제공된 배당산식의 매수인 인수 0원을 그대로 실질취득비용에 적용하는 것은 위험합니다. 선행 전입 임차인의 배당액과 잔존 보증금을 확정한 뒤에야 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다. 실거래 비교표본도 확인되지 않아 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 권리확인 전 입찰 보류, 원문 확인 후 재산정이 이 사건의 결론입니다.
