수원지방법원 2024타경73235. 경기도 오산시 궐동 686-9, 도로명주소 대호로71번길 12의 3층 301호입니다. 감정 이용상태상 다세대주택으로 이용 중인 건물이며, 등기상 소유자는 임승훈입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 밖에서 추가되는 임차보증금입니다. 말소기준권리는 2023.02.28. 설정된 심미경의 근저당권이고, 권대열은 그보다 앞선 2018.04.09. 주민등록과 2018.03.30. 점유개시 내역이 있습니다.
권대열의 임차보증금은 73,500,000원이고, 2025.02.19. 주택임차권등기가 마쳐져 있습니다. 예상배당에서는 이 보증금에 대한 배당을 0원으로 두고 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 신건 최저가 114,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득 부담은 187,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 962,918,940원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28. 근저당권 · 심미경 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2018.01.26. 옹진수산업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 분석상 말소기준은 2023.02.28. 심미경 근저당권입니다. 그보다 앞서 전입한 권대열은 대항력을 갖는 것으로 정리되어 있으며, 이후 설정된 코리아신탁 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 본건 301호는 권대열을 우선 확인
현황조사에는 같은 건물의 여러 호수 점유자가 함께 확인됩니다. 그중 본건 301호와 직접 연결되는 임차권등기는 권대열입니다. 나머지 기재는 201호·202호·302호·401호 등 다른 호수의 점유관계이므로 본건 301호의 인수액과 혼동하면 안 됩니다.
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권대열 | 건물의 전유부분 전부 | 2018.04.09 | 73,500,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
| 하주은 | 201호 | 2018.03.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN YINGZI | 202호 | 2021.06.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN JIANXIONG | 202호 | 2021.06.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN GUANGSHI | 202호 | 2021.06.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| LIN HU | 302호 | 2021.07.28 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박영희 | 401호 | 2018.09.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김대원 | 402호 | 2023.02.08 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| CUI CHENGSHAN | 501호 | 2021.12.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정연일 | 502호 | 2022.04.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 곽유리 | 601호 | 2020.04.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| YANG HUA | 701호 | 2021.05.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| REN YONG | 701호 | 2021.05.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| REN YALIN | 701호 | 2021.05.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박성하 | 801호 | 2020.12.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김명우 | 901호 | 2020.06.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN MEISHAN | 901호 | 2020.06.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN ZHENGSONG | 901호 | 2023.12.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
권대열의 임대차계약일은 2018.03.13.(1차), 2022.02.24.(2차)이며, 보증금은 2022.02.24. 3,500,000원이 증액된 73,500,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 인수 · 권대열 임차보증금 | 73,500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 심미경 | 250,000,000원 | 111,604,000원 |
| 3. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당은 7,002,396,000원이며, 권대열 보증금 73,500,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대호초등학교 남서측 인근이며 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지·경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 최우선 확인. 권대열 보증금 73,500,000원 전액이 현재 예상배당에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 전입·점유 선후관계. 권대열 주민등록 2018.04.09.은 말소기준 2023.02.28.보다 앞섭니다.
- 호수 구분. 현황조사의 다른 점유자들은 201호·202호·302호·401호 등 다른 호수 기재이므로 301호와 섞어 판단하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2017.10.23. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.15. 민간임대주택등기가 되어 있습니다.
- 세금 변수. 2026.06.18. 동화성세무서장 및 화성세무서장의 압류가 각각 등기되어 있으며 배당계산에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.14억 낙찰”이 아니라 “1.875억 부담”으로 봐야 한다
이 사건은 표면적인 최저가보다 임차보증금 인수가 핵심입니다. 말소기준은 2023.02.28. 심미경 근저당이지만 권대열은 2018.04.09. 이미 전입했고, 보증금 73,500,000원에 대한 예상배당은 0원입니다. 그래서 신건 114,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실제 매수 부담은 187,500,000원입니다. 권리관계가 단순 소멸형인 물건이 아니므로 낙찰가만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
