수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12의 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층이며, 사건 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 119,000,000원입니다. 그런데 이 사건의 승부처는 매각가격 자체가 아니라 임차보증금 승계입니다.
502호에는 정연일의 주택임차권이 등기되어 있고, 임차보증금은 94,500,000원입니다. 임차권등기 접수는 2024.09.12이지만 주민등록일자는 2022.04.26, 점유개시일자는 2022.04.25로 말소기준권리인 2024.05.16보다 앞섭니다. 배당 산정도 이 임차인을 대항력 있음·우선변제권 없음, 보증금 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 등기 순위만 보고 후순위 임차권이 소멸한다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합(변경전: 옹진수산업협동조합) / 962,918,940원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,864,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입이 핵심
등기상 말소기준은 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 2026.06.18의 국세 압류 2건은 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 그러나 정연일은 말소기준보다 앞선 2022년부터 점유·주민등록이 확인되므로, 2024.09.12에 뒤늦게 설정된 임차권등기 접수일만 기준으로 소멸 여부를 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 502호 직접 관련 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정연일 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.04.25 주민등록 2022.04.26 | 94,500,000원 | 2024.09.12 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 94,500,000원 |
임차권등기 기재에는 임대차계약일자 2022.04.09 및 2024.02.21, 확정일자 2022.04.11, 주민등록일자 2022.04.26, 점유개시일자 2022.04.25가 함께 기재되어 있습니다. 다만 현재 배당 계산은 이 임차인을 우선변제권 없이 전액 인수되는 구조로 처리하고 있으므로, 입찰 판단에서도 인수액 94,500,000원을 제외해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 기준으로 봐야 한다
현재 회차의 매각가정액은 119,000,000원, 매수인 인수액은 94,500,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 213,500,000원으로 계산됩니다. 이는 최저가의 약 179.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 감정가 100% | 119,000,000원 | 94,500,000원 | 213,500,000원 현재 배당 산정의 전액 인수 기준 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 95,200,000원 | 94,500,000원 | 매각가와 보증금이 거의 같은 구간 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 76,160,000원 | 94,500,000원 | 약 94,500,000원 기준 낙찰가가 대항력 보증금보다 낮아지는 인수형 구간 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지는 구간부터 단순히 ‘낙찰가가 더 내려갔으니 그만큼 싸졌다’고 볼 수 없습니다. 2회 유찰 시 매각가 76,160,000원은 보증금 94,500,000원보다 낮기 때문에, 실질취득 기준은 약 보증금 수준인 94,500,000원에 수렴하는 구간으로 봐야 합니다. 최저가만 보고 가격 매력을 판단하는 방식이 특히 위험한 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 인수 · 임차인 정연일 보증금 | 94,500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 119,000,000원 중 집행비용 2,466,000원과 코리아신탁주식회사 근저당에 116,534,000원이 배당되어 잔여액은 0원입니다. 정연일의 94,500,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 기준 6,747,466,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 민간임대주택 등기와 기타 권리
갑구에는 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하며, 원인에는 2017.10.23 민간임대주택 등록이 기재되어 있습니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 이 등기는 현재 권리표에서 매각으로 소멸한다고 표시된 권리와 달리 별도의 소멸 표시가 확인되지 않으므로, 입찰 전 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
한편 2018.01.26 옹진수산업협동조합 명의의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재도 존재합니다. 현재 분석의 말소기준은 별도로 산정된 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대호초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택·주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접 필지 대비 평탄한 정방형 토지이며 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,447,000원/㎡로 기재되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 우선. 현재 회차는 119,000,000원이 아니라 인수 94,500,000원을 포함한 213,500,000원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 정연일 인수 조건 재확인. 주민등록 2022.04.26과 점유 2022.04.25가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서 인수 문구와 배당요구·우선변제 처리를 최종 확인해야 합니다.
- 확정일자와 배당 산정 대조. 임차권등기에는 확정일자 2022.04.11이 기재되어 있지만 배당 산정은 우선변제권 없음으로 처리되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 잔존 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰 시 최저가는 76,160,000원으로 내려가지만 대항력 보증금 94,500,000원보다 낮아지는 구간이므로 단순 할인율만으로 가격 매력을 평가하면 안 됩니다.
- 배당액 성격 확인. 코리아신탁주식회사 채권액 6,864,000,000원은 채권최고액 기준이며, 현재 배당 추정 미배당액도 이 기준으로 계산되어 있습니다.
맺으며 — “119,000,000원짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건은 표면상 감정가와 최저가가 모두 119,000,000원인 신건이지만, 502호의 정연일에게 94,500,000원의 대항력 보증금 인수가 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 213,500,000원입니다.
게다가 임차인의 점유·주민등록 시점은 말소기준보다 앞서고, 갑구에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재 확인되는 자료만으로 “권리가 깨끗한 저가 신건”이라고 평가할 수 없는 고난도 권리형 물건입니다. 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸지는 구조도 아닙니다. 특히 낙찰가가 보증금 94,500,000원 아래로 내려가는 구간에서는 대항력 인수형의 실질 부담을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 최저가는 숫자 하나지만, 이 사건의 가격은 권리까지 합쳐서 봐야 합니다.
