수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12의 5층 501호로, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 114,000,000원으로 신건입니다. 그런데 이 사건은 “감정가와 최저가가 같다”는 사실보다 임차보증금 인수를 먼저 봐야 합니다. 을구 3번 임차권자 최성산의 보증금은 78,750,000원이고, 제공된 배당구조에서는 우선변제 없이 배당액이 0원으로 계산돼 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.
따라서 신건에서 확인되는 실질취득은 최저가 114,000,000원에 인수액 78,750,000원을 더한 192,750,000원입니다. 감정가 114,000,000원의 169.1% 수준입니다. 게다가 501호에는 현황조사상 CUI CHENGSHAN이 2021.12.13 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 점유자는 말소기준일보다 전입이 빠르지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 5층501호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16 을구 2번 코리아신탁주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,864,000,000원 |
| 선순위 확인사항 | 2022.11.15 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유가 핵심
등기부상 과거 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당권 1,020,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시되고, 현재 계산된 말소기준은 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 2026.06.18 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞선 2022.11.15 민간임대주택등기가 있고, 501호 관련 점유·임차관계는 별도 확인이 필요합니다. 특히 최성산은 주민등록일자 2021.12.13, 점유개시일자 2018.04.30, 임대차계약일자 2018.04.08·2022.04.01·2024.05.10으로 기재돼 있고, 보증금 78,750,000원의 주택임차권이 2024.09.23 등기됐습니다.
② 501호 임차관계 — 등기는 지워져도 보증금 인수는 남는다
| 이름 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI CHENGSHAN | 501호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 최성산 | 전유부분 전부 | 2021.12.13 | 78,750,000원 | 2018.04.27 · 2022.04.01 | 2024.09.23 | 대항력 있음 | 없음 | 78,750,000원 인수 |
③ 가격구조 — 114,000,000원이 실제 취득원가가 아니다
신건 기준 매각가정액은 114,000,000원입니다. 여기서 집행비용 2,396,000원을 먼저 제외한 뒤, 코리아신탁주식회사 근저당권에 111,604,000원이 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액은 6,864,000,000원이라 6,752,396,000원의 미배당이 발생합니다.
하지만 이 미배당 근저당채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인에게 직접 중요한 것은 별도로 남는 최성산 보증금 78,750,000원입니다. 신건 최저가에 이 금액을 더한 확인 실질취득은 192,750,000원이고, 이는 감정가보다 78,750,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 인수 · 임차인 최성산 보증금 | 78,750,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 111,604,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최성산 보증금 78,750,000원은 매각대금 배당에 포함되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권 미배당액은 6,752,396,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 더 위험하다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 114,000,000원 | 111,604,000원 | 6,752,396,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 91,200,000원 | 89,158,400원 | 6,774,841,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 72,960,000원 | 71,246,720원 | 6,792,753,280원 |
특히 2회 유찰 시 최저가는 72,960,000원으로 최성산 보증금 78,750,000원보다 낮아집니다. 이런 대항력 인수형 구간에서는 낮아진 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가를 웃도는 순간에는 대항력 보증금 기준의 실질취득 구조를 우선해 계산해야 하며, 여기에 CUI CHENGSHAN의 미상 보증금 위험까지 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 대호초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·토지구획정리사업지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 인접필지 대비 평탄한 정방형 토지로 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최성산 보증금. 78,750,000원 전액 인수가 배당계산에 반영돼 있으므로 입찰가와 별도 자금으로 계산해야 합니다.
- CUI CHENGSHAN 확인. 501호 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명의 관계 확인. CUI CHENGSHAN과 최성산이 각각 501호 관련자로 확인되므로 두 명의 관계와 실제 임대차 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 등기가 말소기준보다 먼저 존재하므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰가격 착시. 2회 유찰 시 최저가 72,960,000원이 보증금 78,750,000원보다 낮아집니다. 대항력 인수형에서는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 세금·배당. 2026.06.18 동화성세무서장·화성세무서장 압류가 있으므로 실제 배당순위와 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.14억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 첫 번째 숫자는 최저가 114,000,000원이 아니라 매수인 인수 78,750,000원입니다. 최성산 임차권의 보증금이 배당되지 않고 전액 인수되는 계산이라 확인 실질취득은 192,750,000원입니다. 여기에 같은 501호의 CUI CHENGSHAN은 말소기준보다 빠른 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 추가 위험을 닫을 수 없습니다.
후순위 근저당·경매개시결정·압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 아닙니다. 선행 점유·임차보증금 인수와 민간임대주택등기를 먼저 해결해야 하는 사건입니다. 현재 회차에서는 권리 불확실성과 확인 인수액 모두 커서, 최저가만을 근거로 한 가격 메리트 평가는 금물입니다.
