수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 686-9, 대호로71번길 12의 9층 901호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층입니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 6,864,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정·압류·임차권등기는 등기 순위만 보면 말소기준 이후이지만, 901호 임차관계에는 그보다 앞선 주민등록·점유 정황이 있어 후순위 등기라는 이유만으로 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
특히 임차권자 중국인 김미선의 임차권등기에는 임대차계약일이 2020.05.12·2021.06.22·2023.06.16, 주민등록일이 2020.06.25, 점유개시일이 2020.06.19로 기재되어 있습니다. 보증금도 1차 80,000,000원, 2차 100,000,000원, 3차 103,000,000원으로 변경됐습니다. 이 선행 점유·전입이 실제로 유지된 대항력과 연결되는지는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 9층901호 |
| 물건종류 | 다세대 · 지상 10층 건 중 9층 901호 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,864,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.15 · 2018.10.24 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 점유를 함께 봐야 한다
2024.06.10 경인서부수산업협동조합 명의의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.06.18에는 국 명의 압류 2건이 추가됐습니다. 이들은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기 후순위 권리 자체보다 말소기준 이전부터 존재한 임차·점유관계가 실제로 어느 범위까지 매수인에게 영향을 주는가입니다.
② 901호 임차·점유 — 인수액을 0원으로 단정할 수 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명우 | 901호 · 주거 | 2020.06.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| JIN MEISHAN | 901호 | 2020.06.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| JIN ZHENGSONG | 901호 | 2023.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 중국인 김미선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 등기 내용상 2020.06.25 | 80,000,000원 → 100,000,000원 → 103,000,000원 | 2024.07.30 | 선행 점유 확인 필요 인수 미상 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 권리분석상 확정값으로 사용할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 시세 판단보다 권리 확정이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 179,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금의 미배당·인수 범위가 확인되지 않으면 실질취득가가 얼마인지 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 6,688,306,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 6,723,604,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 6,751,843,840원 | 0원 |
최근 실거래 금액을 기준으로 한 시세 비교는 할 수 없어, 신건 179,000,000원이 싸거나 비싸다는 판단은 보류합니다. 이 사건에서는 가격 할인율보다 선행 임차인의 보증금·배당·인수 여부를 확정하는 작업이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 코리아신탁주식회사 근저당의 미배당이 6,688,306,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 배당·인수 여부가 확정되지 않았으므로 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대호초등학교 남서측 인근이며, 주변에 다세대주택·주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(가-아)는 다세대주택, 기호(자-타)는 주거용 오피스텔로 이용 중이며 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호 보증금 확인. 김명우·JIN MEISHAN·JIN ZHENGSONG의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 김미선 임차권 확인. 임차보증금 80,000,000원·100,000,000원·103,000,000원의 계약 변경 과정과 배당요구·미배당 범위를 확인해야 합니다.
- 말소기준 전 민간임대주택등기. 2022.11.15 등기의 매각 후 처리와 존속 여부를 원본 등기·매각조건에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 집행비용 3,306,000원과 코리아신탁주식회사 배당만 반영된 계산이므로 임차인·당해세·최우선변제를 포함해 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 기준 시세가 확인되지 않은 상태에서는 179,000,000원이 싸다는 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”을 믿고 들어가면 안 된다
이 사건의 승부처는 감정가 179,000,000원이 아닙니다. 2024.05.16 말소기준권리보다 앞선 901호 전입자와 2020.06.19 점유개시·2020.06.25 주민등록이 기재된 임차권의 실체입니다. 보증금 미상 점유자들이 있어 대항력을 확정할 수 없고, 임차권등기에는 80,000,000원·100,000,000원·103,000,000원의 보증금 이력이 존재합니다.
따라서 배당 계산상 인수 0원이라는 숫자만으로 권리 안전형으로 분류할 수 없습니다. 실제 인수액이 확인되기 전까지 실질취득가도 확정되지 않으며, 최근 실거래 금액에 근거한 가격 비교도 할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 신건 가격 판단은 보류, 선행 임차관계 확인이 우선. 임차인의 보증금·배당·대항력 존속 여부가 모두 정리된 뒤에야 응찰 여부를 판단할 수 있습니다.
