수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 686-9, 도로명 경기도 오산시 대호로71번길 12의 6층 601호입니다. 사건 용도는 다세대이고 감정평가에서도 다세대주택 및 주거용 오피스텔이 함께 이용되는 지상 10층 건물로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 임승훈입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차 위험입니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.16. 설정된 코리아신탁주식회사 근저당권 6,864,000,000원입니다. 2018.01.26. 설정됐던 옹진수산업협동조합의 근저당권 1,020,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준으로 잡히지 않습니다. 따라서 2024.05.16.보다 앞선 전입 기록을 가진 점유자들의 대항력 여부가 낙찰자 부담을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 6층601호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16. 코리아신탁주식회사 근저당권 · 채권최고액 6,864,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차 기록이 핵심
2024.05.16. 코리아신탁주식회사 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2024.06.10. 임의경매개시결정, 2024.07.18. 곽유리 주택임차권등기, 2026.06.18. 세무서 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
또한 2022.11.15.에는 2018.10.24. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 1.1억 인수 + 보증금 미상 다수
조사된 임차인은 총 18명입니다. 이 가운데 곽유리는 2020.04.13. 주민등록, 2020.04.10. 점유개시 기록이 있고, 임차권등기에는 2020.02.27., 2022.03.11., 2024.03.15. 확정일자가 기재돼 있습니다. 배당 계산에서는 곽유리의 임차보증금 110,000,000원에 대해 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
나머지 점유자들은 전입일이 모두 2024.05.16. 말소기준보다 빠르게 표시돼 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하주은 | 201호 | 2018-03-14 | 2024-06-26 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| JIN YINGZI | 202호 | 2021-06-02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| JIN JIANXIONG | 202호 | 2021-06-02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| JIN GUANGSHI | 202호 | 2021-06-02 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 권대열 | 301호 | 2018-04-09 | 2024-06-25 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| LIN HU | 302호 | 2021-07-28 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 박영희 | 401호 | 2018-09-14 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 김대원 | 402호 | 2023-02-08 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| CUI CHENGSHAN | 501호 | 2021-12-13 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 정연일 | 502호 | 2022-04-26 | 2024-06-27 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| YANG HUA | 701호 | 2021-05-26 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| REN YONG | 701호 | 2021-05-26 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| REN YALIN | 701호 | 2021-05-26 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 박성하 | 801호 | 2020-12-07 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 김명우 | 901호 | 2020-06-25 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| JIN MEISHAN | 901호 | 2020-06-25 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| JIN ZHENGSONG | 901호 | 2023-12-21 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 곽유리 | 전유부분 전부 | 2020-04-13 | 2024-07-18 | 대항력 有 | 없음 | 110,000,000원 인수 |
③ 실질취득액과 예상배당 — 1.79억이 끝이 아니다
현재 회차의 매각가정은 179,000,000원입니다. 배당표상 곽유리 보증금 110,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하므로, 확인된 금액만 합쳐도 179,000,000원 + 110,000,000원 = 289,000,000원입니다. 이것이 현재 회차의 최소 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 179,000,000원 | 110,000,000원 | 289,000,000원 | 6,688,306,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 143,200,000원 | 110,000,000원 | 253,200,000원 | 6,723,604,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 114,560,000원 | 110,000,000원 | 224,560,000원 | 6,751,843,840원 |
위 실질취득액은 곽유리의 확인된 인수액 110,000,000원만 더한 최소값입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인의 실제 인수액은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 인수 · 임차인 곽유리 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
코리아신탁주식회사 근저당권은 채권최고액 기준 6,864,000,000원인데, 현재 회차 배당액은 175,694,000원에 그쳐 6,688,306,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 궐동 소재 대호초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 다세대주택, 일부는 주거용 오피스텔로 이용 중이며 사건 용도 표시는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층, 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 하이샤시 창호이며 승강기·난방·위생 및 급배수·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 177.0㎡ 정방형 평지, 서측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접하며 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역이며 소로1류에 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 곽유리 인수액. 배당표에서 110,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있으므로 입찰가와 별도 비용으로 반드시 합산해야 합니다.
- 17명 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 자료로 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 601호와 점유자 대응관계. 조사 내역에 여러 다른 호실이 함께 표시돼 있으므로, 어느 임차인이 실제 매각 목적물 601호와 연결되는지 원문에서 특정해야 합니다.
- 2018년 근저당 착각 금지. 2018.01.26. 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.05.16. 코리아신탁 근저당입니다.
- 민간임대주택등기. 2018.10.24. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 후 효력과 처리관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정액으로 보지 않아야 합니다.
- 시세 확인. 이 물건은 확인된 인수액만 반영해도 최소 289,000,000원입니다. 실제 응찰 전 동일 유형·인근 실거래와 비교해 실질취득액 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.79억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건은 감정가와 최저가가 모두 179,000,000원인 신건이지만, 권리분석상 매수인의 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 곽유리 보증금 110,000,000원 전액 인수가 명시돼 있어 현재 회차의 확인된 최소 실질취득액부터 289,000,000원입니다.
더 큰 문제는 이 110,000,000원이 최악의 경우가 아니라 확인된 최소치라는 점입니다. 조사된 18명 가운데 17명은 보증금이 확인되지 않았고, 전입일은 현재 말소기준인 2024.05.16.보다 앞섭니다. 정확도 원칙상 이들을 일률적으로 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 아무 인수도 없다고 볼 수도 없습니다.
결론은 권리 보류. 곽유리의 110,000,000원 인수와 나머지 점유자들의 실제 보증금, 확정일자, 601호와의 대응관계가 정리되기 전에는 낙찰가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 특히 실거래 비교값이 특정되지 않은 상태이므로 현재 최저가나 유찰 후 가격을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
