수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12의 3층 302호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 임승훈입니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.02.28 심미경 근저당권 250,000,000원이고, 그 뒤 코리아신탁주식회사 근저당권 6,864,000,000원, 경매개시결정, 압류 등이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 말소만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 302호에는 2021.07.28부터 주민등록·점유를 갖춘 임차관계가 확인되고, 최초 보증금 73,500,000원의 확정일자 역시 2021.07.28입니다. 즉 이 부분은 말소기준보다 빠릅니다. 이후 2023.05.30 보증금이 3,670,000원 증액되어 총 77,170,000원이 되었고, 증액분 확정일자는 2023.05.31입니다. 따라서 원보증금과 증액분을 같은 순위로 단순 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지이용 | 도시지역 · 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 성장관리권역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차관계는 별도 판단
2018.01.26 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 1,020,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준으로 잡히지 않습니다. 현재 기준권리는 2023.02.28 심미경 근저당권입니다. 이후 코리아신탁주식회사 근저당권, 임의경매개시결정, 임차권등기, 국세 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 302호 임차인 — 동일 호수의 두 기록을 반드시 대조
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LIN HU | 302호 | 2021.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 중화인민공화국인 임호 | 전유부분 전부 | 2021.07.28 | 77,170,000원 | 있음 | 73,500,000원 2021.07.28 · 증액 3,670,000원 2023.05.31 | 해당 없음 |
임호의 임대차계약일자는 2021.06.05와 2023.05.30이고, 최초 보증금 73,500,000원에 대한 확정일자는 2021.07.28입니다. 이 부분은 말소기준 2023.02.28보다 앞섭니다. 반면 증액된 3,670,000원의 확정일자는 2023.05.31로 말소기준보다 늦습니다. 임호는 2024.07.22 배당요구가 확인됩니다.
③ 배당 구조 — 제시된 추정표만으로 인수 0원을 확정하면 위험
현재 회차 가정 매각가는 119,000,000원입니다. 제시된 채권자 중심 배당추정은 집행비용 2,466,000원을 제하고, 심미경 근저당권에 116,534,000원을 배당하는 구조입니다. 코리아신탁주식회사에는 0원, 소유자 잔여도 0원으로 계산돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 근저당권 · 심미경 | 250,000,000원 | 116,534,000원 |
| 3. 근저당권 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 특히 임호의 2021.07.28 확정일자와 2023.05.31 증액분 확정일자를 실제 배당순위에 반영하면 근저당권 배당액과 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원이고 신건입니다. 그러나 비교할 수 있는 구체적인 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 119,000,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
유찰 시 가정 매각가는 1회 유찰에서 95,200,000원, 2회 유찰에서 76,160,000원입니다. 다만 이 물건은 대항력 있는 임차관계와 보증금 순위 문제가 핵심이므로, 최저가가 내려간다고 곧바로 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 보면 안 됩니다. 배당 후 남는 임차보증금이 있으면 그 금액이 별도 부담이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 궐동 ‘대호초등학교’ 남서측 인근. 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서가 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(가-아)는 다세대주택, 기호(자-타)는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 본 물건의 용도 표시는 다세대입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구에 해당하며, 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 추가 권리 체크
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하며, 원인은 2017.10.23 민간임대주택 등록입니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 기존 근저당 이전. 2018.01.26 옹진수산업협동조합 명의의 1,020,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전 등기가 기재되어 있습니다.
- 후순위 근저당. 2024.05.16 코리아신탁주식회사 근저당권 6,864,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 압류. 2026.06.18 동화성세무서장과 화성세무서장 관련 압류가 각각 기재되어 있으며 말소기준 이후 권리로 표시되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- LIN HU와 임호 동일인 여부. 같은 302호, 같은 2021.07.28 전입 관련 기록이므로 주민등록·외국인등록·임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 77,170,000원 세부순위. 최초 73,500,000원 확정일자 2021.07.28과 증액 3,670,000원 확정일자 2023.05.31을 분리해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임호의 배당요구일은 2024.07.22입니다. 실제 배당표에서 전액 회수되는지 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
- 당해세 확인. 2026.06.18 압류가 존재하므로 세금의 종류와 법정기일에 따라 실제 배당순서가 달라지는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 119,000,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고 주변 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “보증금 인수”는 다른 문제
이 사건은 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 302호 임차관계를 넣는 순간 결론이 달라집니다. 임호의 최초 보증금 73,500,000원은 2021.07.28 확정일자로 말소기준 2023.02.28보다 앞서고, 증액된 3,670,000원은 2023.05.31 확정일자로 말소기준보다 뒤입니다. 여기에 현황조사상 LIN HU라는 별도 기록까지 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원 확정”이 아니라 “임차관계 확인 전 보수적 접근”입니다. 신건 최저가 119,000,000원이 감정가와 같지만 실거래 비교 근거도 없어 가격 메리트를 줄 근거가 없습니다. 302호의 동일인 여부, 보증금 세부순위, 실제 배당액을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
