수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동의 4층 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 등기상 후순위 권리가 소멸하는지가 아닙니다. 말소기준은 2023.02.28. 심미경 근저당권 250,000,000원으로 정리되어 있지만, 401호에는 그보다 앞선 2018년 전입·점유를 갖춘 박영희가 있고 임차권등기까지 되어 있습니다. 제공된 예상배당에서는 박영희 보증금 71,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
따라서 현재 최저매각가 114,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰된다고 가정하면 낙찰대금 114,000,000원에 인수보증금 71,000,000원이 더해져 실질취득 185,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 162,200,000원, 2회 유찰 시에도 143,960,000원으로 계산됩니다. 유찰될수록 낙찰대금은 낮아지지만 인수보증금은 그대로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 114,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 962,918,940원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28. 을구 2번 근저당권 · 심미경 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 임차관계는 별도
등기상 말소기준 이후의 코리아신탁 근저당, 경매개시결정, 세무서 압류, 박영희 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차권등기 자체가 소멸한다는 것과 선행 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 별개입니다. 박영희는 2018.09.14. 주민등록, 2018.09.16. 점유개시로 말소기준일인 2023.02.28.보다 앞서며, 예상배당도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산합니다.
② 임차인 — 401호 인수보증금과 다수 점유자
현황조사 등에서 확인된 실제 점유·임차인은 17명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 인원은 중복 보증기관 신고가 아니라 실제 인적 점유관계로 봅니다. 다만 여러 호실의 점유자가 함께 확인된 사건이므로, 401호 직접 인수 판단의 핵심은 박영희입니다.
| 성명 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하주은 | 201호 | 2018.03.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YINGZI | 202호 | 2021.06.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN JIANXIONG | 202호 | 2021.06.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN GUANGSHI | 202호 | 2021.06.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권대열 | 301호 | 2018.04.09 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| LIN HU | 302호 | 2021.07.28 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대원 | 402호 | 2023.02.08 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| CUI CHENGSHAN | 501호 | 2021.12.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정연일 | 502호 | 2022.04.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽유리 | 601호 | 2020.04.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| YANG HUA | 701호 | 2021.05.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| REN YONG | 701호 | 2021.05.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| REN YALIN | 701호 | 2021.05.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성하 | 801호 | 2020.12.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김명우 | 901호 | 2020.06.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN MEISHAN | 901호 | 2020.06.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영희 | 전유부분 전부 | 2018.09.14 | 71,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 매수인 71,000,000원 |
| JIN ZHENGSONG | 901호 | 2023.12.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싼 경매’ 판정 불가
이 물건에 대응하는 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 114,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 시장가 대비 할인율을 계산할 수 없습니다. 특히 이 사건은 낙찰대금 외에 박영희 보증금 71,000,000원의 인수가 반영되므로, 가격 판단 기준은 최저가 단독이 아니라 실질취득액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 114,000,000원 | 71,000,000원 | 185,000,000원 | 7,002,396,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 91,200,000원 | 71,000,000원 | 162,200,000원 | 7,024,841,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 72,960,000원 | 71,000,000원 | 143,960,000원 | 7,042,753,280원 |
현재 회차에서는 실질취득이 감정가보다 71,000,000원 높습니다. 2회 유찰되어 낙찰가가 72,960,000원까지 내려가더라도 실질취득은 143,960,000원입니다. 즉 표면 할인율만 보고 접근하면 인수보증금이 가격 메리트를 크게 깎습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,000원 |
| 인수 · 박영희 임차보증금 | 71,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 심미경 | 250,000,000원 | 111,604,000원 |
| 3. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,114,000,000원 중 예상배당 111,604,000원, 미배당 7,002,396,000원입니다. 박영희 보증금은 배당에서 0원이고 매수인 인수 71,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호(가-아)는 다세대주택으로 이용 중이며, 본 물건 용도는 다세대입니다.
- 입지. 경기도 오산시 궐동 대호초등학교 남서측 인근. 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 10m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형으로 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 2018.01.09. 사용승인, 대상 면적 26.07㎡로 확인됩니다. 실거래 비교자료가 없어 현 시점에서 시장가격 대비 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 114,000,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 185,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 박영희 임차관계 원본 대조. 임차권등기에는 71,000,000원(1차)과 74,000,000원(2차)이 함께 기재되어 있으나, 제공된 배당 계산은 71,000,000원을 인수액으로 사용합니다. 입찰 전 임대차계약서·매각물건명세서 원문 대조가 중요합니다.
- 다수 호실 점유관계 확인. 201호부터 901호까지 다수 점유자가 확인되는 사건입니다. 401호 외 호실의 점유관계가 매각대상·공동담보 구조와 어떻게 연결되는지 원본 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국세 압류가 확인되고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위와 금액을 재확인해야 합니다.
- 명도비용. 대항력 임차인과의 인도·보증금 반환 관계를 감안해 잔금 외 필요한 자금을 따로 준비해야 합니다.
맺으며 — “1.14억짜리 물건”이 아니다
이 사건은 신건 감정가 114,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 권리분석을 넣으면 전혀 다른 그림이 됩니다. 401호 박영희는 말소기준보다 앞선 전입·점유를 갖추고 있고, 예상배당에서는 보증금 71,000,000원을 전액 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 185,000,000원입니다.
더구나 비교 가능한 실거래값이 없어 이 실질취득액이 시장가격 대비 할인인지조차 확인되지 않습니다. 후순위 권리 소멸만 보고 “권리가 깨끗하다”고 보기 어렵고, 다수 호실의 점유관계와 세금 압류도 함께 존재합니다. 결론은 권리 고위험·가격 메리트 미확인. 이 물건은 최저가보다 인수보증금과 원본 임차관계 확인이 먼저입니다.
