수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12, 8층 801호의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 임승훈이고, 말소기준권리는 2024.05.16. 코리아신탁주식회사 근저당권으로 잡혀 있습니다. 이 근저당의 채권최고액은 6,864,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기 말소만 보고 “깨끗하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 박성하는 2020.12.07. 주민등록, 임차권등기 경정상 2020.12.04. 점유개시로 말소기준권리보다 앞서고, 임차보증금은 132,300,000원입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당 계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 8층801호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 · 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보설비 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 임차보증금 인수가 핵심
2018년 설정된 옹진수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 말소기준은 2024.05.16. 코리아신탁주식회사 근저당입니다. 2024.06.10. 경매개시결정 이후 2024.07.23. 박성하의 주택임차권등기가 들어왔지만, 임차인의 실제 전입·점유 시점은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 “임차권등기가 말소기준 뒤”라는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 — 801호는 박성하를 따로 봐야 한다
현황조사 전체에는 이름이 확인된 점유자가 여러 호수에 걸쳐 존재하지만, 본건 801호와 직접 연결된 임차권자는 박성하 1명입니다. 박성하의 임차권등기 범위는 “전유부분 전부”입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성하 | 전유부분 전부 | 전입 2020.12.07 · 점유개시 2020.12.04 | 132,300,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 처리 승계 132,300,000원 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2020.11.02.와 2022.10.31., 확정일자 2020.11.18. 및 증액분 2022.10.31.이 기재되어 있습니다. 최초 126,000,000원에서 2022.10.31. 6,300,000원 증액되어 총 보증금이 132,300,000원이 됐습니다. 다만 현재 예상배당은 우선변제권이 없는 것으로 처리해 보증금을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
이 물건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 회차에서 확인되는 숫자는 최저가 179,000,000원 + 인수보증금 132,300,000원 = 실질취득 311,300,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 175,694,000원 | 6,688,306,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 6,723,604,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 6,751,843,840원 |
특히 2회 유찰 시 최저가 114,560,000원은 박성하 보증금 132,300,000원보다 낮아집니다. 이런 구간에서는 대항력 임차보증금이 낙찰가를 초과하므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수분이 늘어 실질취득은 보증금 수준에 수렴하는 인수형 구조로 봐야 합니다. 즉 유찰로 화면상의 최저가가 낮아지는 것만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 인수 · 박성하 임차보증금 | 132,300,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,306,000원을 제외한 175,694,000원이 코리아신탁주식회사 근저당에 배당되고, 채권 미배당액은 6,688,306,000원입니다. 박성하 보증금 132,300,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 내에는 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 존재합니다.
- 입지. 오산시 궐동 대호초등학교 남서측 인근. 다세대주택·주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교·관공서가 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 준공일 2018.01.09, 8세대 규모로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성하 보증금 인수 전제 확인. 보증금 132,300,000원이 현재 배당계산대로 전액 인수되는지 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 점유개시일이 2020.12.04로 경정되어 있으므로 전입일 2020.12.07과 함께 대항력 기준일을 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 회차의 실질 부담은 311,300,000원입니다. 최저가 179,000,000원만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수 구조 재계산. 2회 유찰 최저가 114,560,000원은 보증금 132,300,000원보다 낮아 대항력 인수형의 고정비용 성격이 더 강해집니다.
- 세금·최우선변제 확인. 2026.06.18. 국세 압류 2건이 존재하므로 실제 배당순위와 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.79억짜리 물건”이 아니다
이 사건을 한 줄로 줄이면 “최저가 179,000,000원보다 박성하 임차보증금 132,300,000원의 승계를 먼저 봐야 하는 물건”입니다. 현재 회차에서 계산되는 실질취득 부담은 311,300,000원. 말소기준권리 이후의 등기들이 소멸한다고 해도, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.
또한 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않아 “감정가 대비 싸다”는 결론을 낼 근거도 없습니다. 이 물건은 권리분석 난도가 낮은 안전형이 아니라, 임차보증금 승계액을 정확히 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 인수형입니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
