수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 대호로71번길 12의 2층 202호, 용도는 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층이고, 다세대주택·주거용 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교· 관공서 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 116,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건은 가격보다 먼저 임차관계와 등기 흐름을 확인해야 합니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.02.28 설정된 심미경 근저당권이고, 202호의 김영자는 2021.06.02 주민등록, 2021.04.09 확정일자 및 점유개시 이력을 갖습니다. 보증금 60,600,000원은 현재 배당가정에서 전액 우선배당됩니다. 반면 같은 202호에 JIN YINGZI·JIN JIANXIONG·JIN GUANGSHI가 모두 2021.06.02 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 이들의 인수 가능액은 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 2층202호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지상 10층 중 2층 |
| 소유자 | 임승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2023.02.28 을구 2번 근저당권 · 심미경 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.15 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리 앞선 임차관계가 핵심
등기 흐름상 2018.01.26 옹진수산업협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 있었고, 현재 등기 내역에는 말소 표시와 함께 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내역도 존재합니다. 한편 제공된 말소기준권리는 2023.02.28 심미경 근저당권입니다. 2018년 근저당의 현존·이전·말소 관계와 말소기준 확정은 입찰 전 등기 원본을 반드시 다시 대조해야 하는 지점입니다.
② 202호 임차인·점유관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIN YINGZI | 2021.06.02 · 202호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN JIANXIONG | 2021.06.02 · 202호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| JIN GUANGSHI | 2021.06.02 · 202호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영자 | 2021.06.02 · 점유개시 2021.04.09 · 전유부분 전부 | 60,600,000원 | 있음 | 행사 | 현재 0원 |
김영자는 임대차계약일 2021.04.04, 점유개시·최초 확정일자 2021.04.09, 주민등록 2021.06.02이고, 2023.04.14 보증금 2,850,000원을 증액해 총 60,600,000원입니다. 증액분 확정일자는 2023.04.17입니다. 2024.11.22 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 116,000,000원 매각가 배당표에서는 60,600,000원 전액 배당으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 116,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 신건 최저가를 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 미상 임차보증금 가능성이 있어, 권리 확인 전에는 116,000,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수도 없습니다. 현재 배당 계산의 매수인 인수 0원과 실제 법률상 최종 승계액은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 김영자 보증금 | 60,600,000원 | 60,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 심미경 | 250,000,000원 | 52,976,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,424,000원과 김영자 보증금 60,600,000원을 먼저 배당한 뒤 심미경 근저당에 52,976,000원이 배당되어 매각대금 116,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권자 미배당액은 7,061,024,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 116,000,000원 | 52,976,000원 | 7,061,024,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 92,800,000원 | 30,129,600원 | 7,083,870,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 74,240,000원 | 11,903,680원 | 7,102,096,320원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이는 확인된 배당관계에 따른 계산값입니다. 202호의 보증금 미상 점유자 3명에 대한 임대차 관계가 확정되기 전에는 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대호초등학교 남서측 인근. 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지·경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구이며, 공시지가는 2,447,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 2018.01.09 사용승인, 총 8세대로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 임대차 원본 확인. JIN YINGZI·JIN JIANXIONG·JIN GUANGSHI의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사· 주민등록 관련 자료와 대조해야 합니다.
- 김영자 배당 확인. 보증금 60,600,000원 전액배당 가정이 최종 배당표에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 2018년 근저당 재대조. 옹진수산업협동조합 근저당의 말소 표시와 수협엔피엘대부주식회사 이전 내역이 함께 존재하므로 실제 현존 권리 및 말소기준을 원본에서 확정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수 후 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래가 없이 신건 최저가 116,000,000원만으로 “싸다”는 결론을 내리지 마세요.
- 세금·배당 변동. 2026.06.18 국세 압류 2건이 존재하므로 실제 당해세 및 배당순위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “계산상 0원”과 “확정 인수 0원”은 다르다
현재 배당표만 보면 구조는 명료합니다. 116,000,000원에서 집행비용 2,424,000원, 김영자 보증금 60,600,000원, 심미경 근저당 52,976,000원이 배당되고 잔여는 0원입니다. 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 202호에는 말소기준보다 앞서 전입한 보증금 미상 점유자 3명이 더 존재하고, 2018년 근저당의 말소·이전 관계도 다시 확인할 필요가 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 116,000,000원의 가격 메리트를 입증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “배당표상 인수 0원, 실제 인수는 확인 전 미확정”입니다. 권리관계가 정리되기 전까지는 가격보다 서류 확인이 우선인 물건입니다.
