수원지방법원 2024타경73235. 오산시 궐동 686-9, 도로명주소 대호로71번길 12의 4층402호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층이고, 다세대주택 및 주거용 오피스텔로 이용되는 건물입니다. 본건 용도는 다세대입니다. 소유자는 임승훈이며, 등기부에는 민간임대주택등기와 여러 근저당, 경매개시결정, 압류 및 김대원 명의의 주택임차권이 확인됩니다.
핵심은 등기 순번만 보면 뒤에 있는 임차권등기라고 해서 안전하다고 볼 수 없다는 점입니다. 김대원의 주민등록일자는 2023.02.08이고, 말소기준권리인 심미경 근저당 설정일은 2023.02.28입니다. 따라서 배당 시나리오에서는 김대원을 대항력 있는 임차인으로 보고, 보증금 84,000,000원을 배당하지 않고 매수인 전액 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73235 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 대호로71번길 12, 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 임승훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 962,918,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권인데도 ‘인수’가 핵심
말소기준권리는 2023.02.28 심미경 근저당권으로 계산돼 있습니다. 그 뒤 코리아신탁주식회사 근저당, 2024.06.10 임의경매개시결정, 2026.06.18 압류 2건은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 반면 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서 존재하므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 반드시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차관계 — 본건 402호 직접 관련 임차권
| 임차인 | 범위 | 주민등록 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김대원 | 전유부분 전부 | 2023.02.08 | 84,000,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 아님 |
| 임대차계약 | 2021.07.10 (1차) · 2023.06.17 (2차) |
|---|---|
| 점유개시 | 2021.07.24 |
| 주민등록 | 2023.02.08 |
| 확정일자 | 2023.06.19 |
| 임차권등기 | 2024.08.28 · 수원지방법원 2024카임568 |
| 배당요구 | 2024.08.28 |
| 매수인 인수 | 84,000,000원 |
김대원의 보증기관 대위·승계 표시는 없으므로 중복신고가 아니라 실제 임차권자 1명으로 봅니다. 본건의 실질 인수위험은 이 84,000,000원이 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 인수 · 김대원 임차보증금 | 84,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 심미경 | 250,000,000원 | 116,534,000원 |
| 3. 근저당 · 코리아신탁주식회사 | 6,864,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,114,000,000원 중 예상배당은 116,534,000원이고, 미배당은 6,997,466,000원입니다. 김대원 보증금 84,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 6,997,466,000원 | 84,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 7,020,913,600원 | 84,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 7,039,610,880원 | 84,000,000원 |
2회 유찰 시 매각가 76,160,000원은 임차보증금 84,000,000원보다 낮아집니다. 이런 구간은 대항력 임차인의 실제 배당액과 미배당 인수액을 다시 계산해 실질취득 기준으로 판단해야 하는 구간입니다. 단순히 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 가점 보류
이번 물건은 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 감정가 119,000,000원이나 유찰률만 근거로 “시세보다 싸다”는 평가를 하지 않습니다. 오히려 현재는 84,000,000원 인수액이 분명하므로, 실거래 원본과 임차보증금 정산구조 확인 전에는 가격 메리트 가점을 줄 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대호초등학교 남서측 인근. 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교와 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층. 위생·급배수, 승강기, 난방, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 평탄한 정방형 토지입니다. 공시지가 2,447,000원/㎡, 토지면적 177.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김대원 보증금. 84,000,000원 전액 인수 계산이 맞는지 매각물건명세서와 배당요구·임차권등기 원문을 대조하세요.
- 대항력 기준일. 주민등록 2023.02.08이 말소기준 2023.02.28보다 빠른 구조를 반드시 확인하세요.
- 우선변제 구조. 배당 계산상 김대원은 우선변제권 없이 0원 배당·84,000,000원 인수로 처리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원문에서 확인하세요.
- 채권관계. 다수 근저당과 경매신청채권, 근저당권 이전 이력이 얽혀 있으므로 등기부의 현재 권리자를 최종 대조하세요.
- 세금 압류. 2026.06.18 동화성세무서장·화성세무서장 압류가 있으므로 조세채권과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 실거래. 가격 메리트 판단 전 동일 유형·면적의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “119,000,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 물건의 승부처는 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 김대원의 주민등록이 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 84,000,000원이 매수인 인수로 계산된다는 사실이 가장 중요합니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 있습니다. 실거래 가격 우위도 확인되지 않은 상태이므로, 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 단계가 아닙니다. 현재 결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다.
