수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동에 소재한 라인빌리지105 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 공부상 연립·다세대 관련 물건으로 분류되어 있으나 실제 감정평가상 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 1층은 계단실·주차장, 2~3층은 각각 4가구의 주거공간으로 기재되어 있으며, 토지에는 불특정 다수의 통행에 제공되는 도로가 포함됩니다.
이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 하나은행 근저당은 2020년 10월 23일 설정되었지만, 204호 임차인은 그보다 앞선 2020년 10월 15일 전입·점유하고 2020년 9월 28일 확정일자를 받은 것으로 등기되어 있습니다. 후일 임차권등기가 이루어졌다는 사정만으로 앞서 형성된 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산동 427-1 및 양산동 443-8 라인빌리지105 관련 부동산 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 실제 다가구주택 이용 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 · 사용승인 2020.10.13 |
| 이용 현황 | 1층 계단실·주차장, 2~3층 각 4가구 주거 이용 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정가 | 971,941,400원 |
| 최저매각가 | 476,251,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.23 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 738,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 입찰 핵심사항 | 204호 선순위 임차권 인수 조건 · 다수 점유자 · 도로 토지 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준권리는 2020.10.23 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 경매개시결정 및 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 그러나 임차권등기의 말소와 임대차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 특히 204호는 임차권등기일보다 앞선 전입·점유와 확정일자가 확인되며, 명세서에서 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 204호와 나머지 점유자를 분리해서 판단
등기된 주택임차권은 6건이며, 등기된 임차보증금 합계는 600,000,000원입니다. 이 가운데 204호의 80,000,000원은 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 다른 임차권은 말소기준 이후 전입·점유가 기재되어 있어 원칙적으로 매수인에게 보증금이 승계되지 않는 구조이나, 배당 여부와 점유·명도 문제는 각각 확인해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 인수 |
|---|---|---|---|
| 중국인 이임천 204호 · 을구 2번 |
2020.10.15 2020.09.28 |
80,000,000원 | 대항력 有 선순위 배당 검토 미배당 인수 |
| 김현수 203호 · 을구 3번 |
2023.01.10 2022.12.27 |
80,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 인수 원칙 없음 |
| 오지아 201호 · 을구 4번 |
2022.08.19 2022.07.26 |
100,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 인수 원칙 없음 |
| 박용덕 303호 · 을구 5번 |
2023.01.27 2022.12.23 |
80,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 인수 원칙 없음 |
| 김다예 302호 · 을구 6번 |
2023.01.12 2022.12.09 |
130,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 인수 원칙 없음 |
| 박동진 202호 · 을구 7번 |
2020.10.28 2020.10.28 |
130,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 인수 원칙 없음 |
대항력은 말소기준권리와의 선후관계를 중심으로 표시했습니다. 우선변제의 실제 순위와 배당액은 배당요구, 조세채권, 최우선변제 및 관련 권리관계에 따라 확정됩니다. 후순위 임차권의 보증금 인수 원칙이 없더라도 실제 점유자의 인도·명도 문제는 별개입니다.
③ 현황조사상 추가 점유자 — 보증금 미상과 중복관계 확인
등기 임차권자 외에도 현황조사와 문건접수에서 여러 점유자 또는 임차 관련 명의가 확인됩니다. 다음 명의들은 등기 임차권자와의 동일인·중복 여부 및 실제 사용 호실이 모두 확정된 것으로 볼 수 없습니다. 특히 LI LINQUAN은 말소기준보다 앞선 전입일이 표시되어 있어 별도 확인이 중요합니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 · 배당 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| LI LINQUAN 호실 미상 |
2020.10.15 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 선순위 전입 · 인수 위험 확인 필요 |
| 김혜연 304호 |
2023.08.24 | 보증금 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.13 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) 1층 101호 · 45.8100㎡ |
2022.11.30 | 1,000,000원 월 400,000원 |
대항력 없음 101호 점유관계 확인 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) 101호 · 45.8100㎡ |
2021.10.05 | 5,000,000원 월 300,000원 |
대항력 없음 101호 점유관계 확인 |
| 김옥토 | 2021.07.20 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 장용수 | 2022.08.19 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.13 |
| 임태순 | 2021.02.09 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.17 |
| 최용식 | 2021.01.29 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 김민성 | 2021.01.20 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 석정헌 | 2021.02.01 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.11 |
| 박재현 | 2023.02.03 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 최재혁 | 2023.04.21 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 김상현 | 2021.02.01 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 박진원 | 2022.12.27 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 이수림 | 2020.12.21 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2024.12.11 |
| 오운택 | 2024.09.30 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
| 김태윤 | 2024.11.29 | 미상 | 대항력 없음 점유·보증금 확인 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 476,251,000원 가정)
현재 회차의 기본 배분 계산은 집행비용을 차감한 금액을 하나은행 근저당권에 배당하는 형태입니다. 다만 204호 선순위 임차인의 우선변제 및 보증금 인수 조건을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 따라서 다음 금액은 단순 계산의 출발점으로만 사용해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기본 계산액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 7,162,510원 |
| 하나은행 근저당권 | 738,000,000원 | 469,088,490원 |
| 204호 선순위 임차권 | 80,000,000원 | 우선배당 재산정 필요 |
| 나머지 주택임차권 및 점유자 | 별도 확인 | 배당순위 확인 필요 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 부족분 증가
| 경매 회차 | 최저가 | 기본 계산상 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
476,251,000원 | 469,088,490원 | 268,911,510원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
333,375,700원 | 327,908,440원 | 410,091,560원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
233,362,990원 | 229,295,908원 | 508,704,092원 |
위 회차별 미배당액은 하나은행 채권최고액 738,000,000원을 기준으로 산출된 기본 계산이며, 204호 선순위 임차인의 우선배당을 반영한 최종 배당액이 아닙니다. 하나은행의 경매 청구금액은 별도로 1,425,789,757원입니다. 일반적인 근저당 채권 부족분은 매수인이 자동으로 인수하는 채무와 구별해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 한신대학교 정문 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재한 기존 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄샷시 및 이중창 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 개별난방설비 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 주상용 건부지는 인접도로와 대체로 같은 높이의 평탄한 부정형 토지이며, 북서측 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 도로 토지. 양산동 427-1 관련 토지는 도로로 이용되며, 2018년 도로지정을 거친 후 토지 이동이 있었습니다. 불특정 다수가 사용하는 도로로 이용되어야 한다는 사실조회 회신이 있어 자유로운 독점 사용이나 개발을 전제로 가치를 산정해서는 안 됩니다.
- 규제. 도시지역·일반주거지역 관련 지정 및 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지별 해당 구역과 저촉 범위는 개별 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다가구 임대수익형 건물에 도로 관련 토지가 함께 포함된 구조입니다. 단순 아파트처럼 동일 평형 매매사례만으로 가치를 평가하기 어렵고, 임차인 보증금, 임대수익, 명도 및 도로 토지의 이용 제약을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 선순위 임차권. 이임천의 보증금 80,000,000원 중 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 확인해야 합니다. 전액 미배당 가능성을 무시한 입찰가 산정은 위험합니다.
- LI LINQUAN 신원. 등기 임차권자 이임천과 동일인인지, 별도 임차인인지, 어느 호실을 점유했는지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 및 실제 임대차계약도 대조 대상입니다.
- 다수 점유자. 등기 임차권 6건과 현황조사의 추가 점유 명의를 호실별로 대조하고, 실제 거주·퇴거·배당요구 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 101호 사용관계. 감정평가상 1층 계단실·주차장이라는 기재와 법인 임차인의 101호 사용 내역을 대조해야 합니다.
- 배당순위. 204호 우선변제, 근저당권, 조세채권, 소액임차인 최우선변제 등의 실제 선후관계를 검토한 배당표가 필요합니다.
- 공동담보. 하나은행 근저당권은 건물 외에도 양산동 443-8 토지와 양산동 427-1 토지 지분에 공동담보가 설정되어 있습니다. 매각 목록과 각 담보 목적물의 범위를 대조해야 합니다.
- 도로 이용제한. 불특정 다수의 통행에 제공되어야 하는 도로 부분의 소유권 범위, 현황, 이용 제한 및 관리 부담을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가에 선순위 임차인 미배당 인수액과 명도·수선·취득 부대비용을 합산하여 수익성과 시세를 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 204호 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 971,941,400원에서 최저가 476,251,000원까지 하락한 2회 유찰 물건입니다. 가격표만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서는 204호 주택임차권의 보증금 80,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가만을 기준으로 투자수익을 계산해서는 안 됩니다.
204호 보증금이 전액 배당되면 해당 임차인의 인수액은 0원이지만, 배당받지 못하면 현재 최저가 기준 취득 부담이 556,251,000원에 이를 수 있습니다. 여기에 LI LINQUAN의 선순위 전입관계 및 신원 중복 여부, 여러 점유자의 실제 권리, 101호 사용관계, 도로 토지의 이용 제한이라는 추가 검토 과제가 남아 있습니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 검토 대상입니다. 선순위 임차인의 실제 배당·인수액과 추가 점유관계, 도로 토지의 권리 범위가 확인되기 전까지는 감정가의 49%라는 할인율에 높은 점수를 줄 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 취득하느냐입니다.
