매력지수 C등급 · 반값 수준 최저가지만 다수 임차권등기와 일부 인수 가능성으로 권리 리스크가 남는 물건
2회 유찰로 가격은 낮아졌으나 을구 2번 임차권등기 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 있고 다가구 구조 특성상 임차인 확인 부담이 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 다가구 임차권 구조입니다. 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 을구 2번 주택임차권등기(보증금 80,000,000원)는 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있어 반드시 확인해야 합니다.
감정가
971,941,400원
감정평가액
최저가
476,251,000원
2회 유찰·49%
실질취득
확인 필요
임차권 인수 가능성
핵심지표
임차권 7건
등기 임차권 다수
수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지105는 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이며, 2020년 10월 하나은행 근저당권이 설정된 이후 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 하나은행 근저당권으로, 이후 설정된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경12773 (임의경매)
소재지
경기도 오산시 양산동 427-1
건물
경기도 오산시 양산동 443-8 라인빌리지105
용도
연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 이용
소유자
씨에스엔터프라이즈주식회사
감정가 / 최저가
971,941,400원 / 476,251,000원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차권 확인이 핵심
말소기준권리는 2020.10.23 설정된 하나은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 2번 주택임차권등기에 대해 배당 부족 시 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 내용이 있어, 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·인수 여부 확인
임차인
호실
보증금
판정
LI LINQUAN
미상
미상
대항력 있음 보증금 미상 확인 필요
중국인 이임천
임차권등기
80,000,000원
대항력 판정 불가
김현수
203호
80,000,000원
대항력 없음
오지아
201호
100,000,000원
대항력 없음
박용덕
303호
80,000,000원
대항력 없음
김다예
302호
130,000,000원
대항력 없음
박동진
202호
130,000,000원
대항력 없음
⚠️ 핵심 인수 리스크 을구 2번 주택임차권등기(보증금 80,000,000원)는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 배당 구조상 하나은행 채권이 우선하므로, 실제 배당 결과에 따라 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,251,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
7,162,510원
하나은행 근저당
738,000,000원
469,088,490원
잔여
-
0원
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 738,000,000원 중 469,088,490원이 배당됩니다. 후순위 임차권 관련 배당 부족 여부는 별도 검토가 필요합니다.
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 계속되면 매각가는 낮아지지만 채권 미배당 규모는 커집니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 한신대학교 정문 북측 인근 기존 주택지대로 단독주택·다가구주택·학교·근린시설 등이 위치합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
토지. 제1종일반주거지역 등 도시지역이며 토지는 도로로 이용되는 부분이 포함됩니다.
구조. 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 다가구주택으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 을구 임차권등기 중 대항력 가능성이 있는 권리는 별도 확인해야 합니다.
다가구 구조. 여러 임차인이 존재하므로 호실별 보증금·배당 관계 확인이 필요합니다.
토지 포함. 일괄매각 토지 중 도로 이용 부분에 관한 사실관계를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 권리 리스크를 반영한 접근이 필요합니다.
맺으며 — “반값 가격보다 중요한 것은 인수 여부”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 숫자를 보여줍니다. 하지만 다가구주택 경매는 단순히 낙찰가만 보는 구조가 아닙니다. 특히 대항력 가능성이 있는 임차인과 임차권등기 권리의 배당 부족 여부가 실제 취득비용을 결정합니다. 권리 정리는 명확하지만, 임차권 확인이 끝나야 입찰가가 정해지는 물건입니다.
