수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이며, 하나은행이 2021년 설정한 채권최고액 921,600,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행된 사건입니다. 신청채권자의 청구액은 1,425,789,757원으로, 해당 호실의 감정가를 크게 웃돕니다. 다만 이 청구액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
이 물건은 권리분석에서 두 가지를 분리해야 합니다. 하나는 203호에 실제 등기된 후순위 임차권의 처리이고, 다른 하나는 건물 전체 현황조사에 나타난 여러 전입자의 점유 호실과 권리관계입니다. 전자는 등기일자와 전입일자를 통해 상당 부분 판단할 수 있지만, 후자는 대상 호실과의 관계를 확인하기 전까지 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 2층 203호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 2층 203호 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택으로 이용 중 · 2층 4가구 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 · 사용승인 2020.10.13 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 현재 최저가 | 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 921,600,000원 · 공동담보목록 기재 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기상 말소기준권리는 2021.01.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 최용식 명의 주택임차권등기는 매각에 따른 말소대상으로 분류됩니다. 따라서 등기된 근저당 채권최고액이나 후순위 임차권의 보증금을 그대로 매수인이 인수한다고 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 203호와 다른 호실을 분리하라
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 거주자 및 사업체가 함께 나타납니다. 203호와 직접 연결되는 명의는 김현수의 전입 내역 및 최용식의 임차권등기입니다. 이 밖에 호실을 특정하지 못한 선순위 전입자가 있어, 해당 명의가 203호와 무관하다는 확인이 중요합니다.
| 명의 | 조사 호실 | 전입·등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 최용식 | 203호 임차권등기 | 2021.01.29 | 140,000,000원 | 기준 후 | 후순위 | 없음 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 이수림 | 호실 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 101호 | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 김옥토 | 호실 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 장용수 | 호실 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 임태순 | 호실 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 김민성 | 호실 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 석정헌 | 호실 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 박재현 | 호실 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 최재혁 | 호실 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 김상현 | 호실 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 박진원 | 호실 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 오운택 | 호실 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
| 김태윤 | 호실 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 없음 |
대항력의 '기준 후'는 기재된 전입일이 하나은행 근저당 설정일보다 늦다는 뜻입니다. '가능·미상'은 선순위 전입 사실은 있으나 실제 점유 목적물·보증금·확정일자 등 권리 성립에 필요한 사실이 확정되지 않았다는 의미입니다. 우선변제 미확인은 우선변제권의 성립 또는 실제 배당액이 확인되지 않았다는 의미입니다. 승계는 보증기관 등의 대위·승계 신고 여부이며, 이 조사 명의들에는 확인된 승계 신고가 없습니다.
203호 임차권자 최용식의 140,000,000원과 101호 사업체의 1,000,000원·5,000,000원을 단순 합산하는 것은 잘못된 계산입니다. 목적물이 서로 다르며, 203호에 대한 매수인 인수 여부도 각각의 권리관계에 따라 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 낙찰가가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가 기준으로 가격이 낮아진 상태입니다.
하지만 동일 호실이나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최근 거래 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 건물의 감정가 대비 비율을 시장가격 대비 비율로 해석하면 안 됩니다. 특히 실질취득액은 실제 낙찰가에 법적으로 인수해야 하는 보증금 등이 더해져 결정되므로, 현재처럼 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없는 상태에서는 실질취득 기준의 가격 경쟁력도 미확정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,855,300원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 921,600,000원 | 78,994,700원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 80,850,000원 |
| 하나은행 미배당액 | — | 842,605,300원 |
집행비용 1,855,300원을 먼저 공제하고, 나머지 78,994,700원이 하나은행에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 842,605,300원의 미배당액이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 중요한 점은 근저당권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 동일하지 않다는 것입니다. 하나은행의 후순위 아닌 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 위 미배당액을 매수인이 그대로 변제하는 구조가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 남는다
| 회차 | 최저가 | 하나은행 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 842,605,300원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 866,423,710원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 883,096,597원 |
추가 유찰 시 금액은 회차별 가정이며, 실제 매각가격이나 다음 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수액은 각 회차의 배당 시뮬레이션에서 0원으로 계산되지만, 선순위 임차관계가 미확정인 상태이므로 실질취득액을 최저가와 동일하게 확정하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근입니다. 주변에 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 있는 기존 주택지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 및 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지·타일, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창이며 개별난방·위생설비·소방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지는 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다. 입찰 전 대상 호실에 적용되는 개별 규제와 경매 취득 관련 예외 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 참고지표. 공시지가 794,500원/㎡, 필지 토지면적 284.0㎡입니다. 이는 대상 203호의 개별 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 관련. 위반건축물 표시는 없으며 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 등기상 다세대와 감정상 다가구 이용상태, 실제 호실 구획은 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 건물로, 동일 유형의 최근 거래가격 검증 없이 감정가 기준 할인율만으로 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 현장 출입구·호실 표시와 실제 점유자, 203호 임대차계약서를 대조해야 합니다. 김현수의 전입 내역과 최용식 임차권등기의 관계도 확인 대상입니다.
- 선순위 전입자 확인. LI LINQUAN과 이수림의 점유 호실·임차보증금·확정일자·현재 점유 여부를 확인해야 합니다. 박동진은 조사상 202호이므로 203호와 구별해야 합니다.
- 최용식 임차권등기. 최초 임대차계약일 2021.01.14, 확정일자 2021.01.18, 전입·점유개시 2021.01.29, 임차권등기 2025.02.11을 근저당 설정일과 대조하고 매각 후 말소 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위. 배당요구 접수자들의 임차 목적물과 권리 성립요건을 확인해야 합니다. 배당표의 예상 0원 인수가 실제 인수 0원을 보장하는 것은 아닙니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록 및 관련 권리관계를 확인하고, 신청채권액과 채권최고액의 차이를 별도로 이해해야 합니다.
- 실거래 비교. 대상 203호와 이용상태·면적·층이 유사한 최근 거래를 확인해야 합니다. 현재 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 인도 절차 및 점유 이전 과정에서 발생할 수 있는 부담을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 인수되는 임차권 및 점유관계에 관한 기재, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%의 가격보다 인수 여부의 확정이 먼저”
이 물건의 감정가는 165,000,000원, 현재 최저가는 80,850,000원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가 자체가 아닙니다.
203호에 등기된 최용식의 140,000,000원 임차보증금은 말소기준권리 이후에 성립한 임차관계에 기초하므로 그 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 반면 LI LINQUAN·이수림의 선순위 전입과 대상 호실의 관련성은 아직 해결되지 않았습니다. 이 부분이 확인되지 않으면 낙찰 후 추가 부담 가능성을 수치로 확정할 수 없습니다.
또한 최근 실거래가격에 대한 비교 근거가 없어 감정가의 49%가 시장가격에 비해 얼마나 유리한지도 판단할 수 없습니다. 10세대 규모의 소규모 다세대 건물이라는 점과 이미 2회 유찰된 사실 역시 가격 검증의 필요성을 높입니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 확인형입니다. 등기상 후순위 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 전입자의 호실 관계와 보증금이 확인되지 않았고 시장가격 비교도 완성되지 않았습니다. 실제 인수액과 실질취득가격을 확정한 뒤에야 입찰 적정성을 평가할 수 있습니다.
