수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107 2층 203호, 감정상 다가구주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2021.01.08 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 최용식의 주택임차권등기는 모두 후순위라 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그래서 숫자로 확정된 인수액만 보면 0원입니다.
다만 이 사건은 권리 흐름만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 여러 호실·성명으로 전입자가 확인되고, 특히 박동진, LI LINQUAN, 이수림은 말소기준권리보다 빠른 전입일을 가지고 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 “대항력 있음”으로 단정하지 말고, 대항력 가능·미상 점유자로 놓고 실제 점유 호실·계약서·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 2층203호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 감정상 다가구주택으로 이용 중 · 대상면적 44.95㎡ |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 921,600,000원이고 공동담보가 붙어 있습니다. 최용식의 주택임차권등기는 2025.02.11 접수되어 말소기준권리보다 늦습니다. 임차보증금은 140,000,000원, 확정일자는 2021.01.18, 점유개시·주민등록일자는 2021.01.29로 표시되어 있어, 이 등기 자체는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 봅니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 신고 22명, 승계 중복 없음
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없고, 현황조사·문건접수·임차권등기에 나타난 실제 임차·점유 신고는 22명입니다. 203호로 표시된 김현수는 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없게 보이지만, 호실 미상 또는 호실 표시가 없는 전입자는 현장에서 반드시 좁혀야 합니다.
| 성명 | 호실·범위 | 전입·점유 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 실제 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 실제 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 / 400,000원 | — | 없음 | 후순위 | 실제 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 / 300,000원 | — | 없음 | 후순위 | 실제 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 2024.12.13 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 2024.12.11 | 없음 | 미상 | 실제 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 실제 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 실제 |
| 최용식 | 별지 부동산 표시와 같음 | 2021.01.29 | 140,000,000원 | 2025.02.04 | 없음 | 후순위 | 실제 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 78,994,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행은 현재 최저가 기준으로도 대부분 미배당입니다. 채권최고액 기준 미배당은 842,605,300원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 “한신대학교 정문” 북측 인근입니다. 주위는 기존 주택지대로 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정상 다가구주택으로 이용 중입니다. 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 4가구로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물, 사용승인 2020.10.13. 외벽은 외장 석재붙임, 기본 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 토지면적 284.0㎡, 공시지가 794,500원/㎡. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 환금성. LINEVILLAGE107은 총 10세대, 준공일 2020.12.23. 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유자 확인. 203호에는 김현수 전입이 보이지만, 호실 미상 전입자가 여럿입니다. 현장 방문과 점유자 면담이 핵심입니다.
- 말소기준 이전 전입자 3명. 박동진, LI LINQUAN, 이수림은 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 계약서·주민등록·점유 호실을 확인해야 합니다.
- 최용식 임차권등기. 보증금 140,000,000원, 배당요구 2025.02.04, 임차권등기 2025.02.11입니다. 후순위 소멸 구조라도 명도 협의 상대가 될 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 다세대·다가구형 건물은 호실별 관리비·공용부분 비용 확인이 필요합니다.
- 배당 착시. 배당표상 확정 인수는 0원이지만, 당해세·최우선변제·미상 보증금은 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 자료를 반드시 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “누가 사는가”가 먼저다
이 사건의 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 165,000,000원이 2회 유찰되어 최저가 80,850,000원까지 내려왔고, 배당표상 확정 인수액은 0원입니다. 하지만 다세대·다가구형 물건에서 전입자 다수, 호실 미상 전입, 말소기준권리 이전 전입자 3명이 함께 보이면 판단 순서는 바뀝니다. 싸게 사는 물건이 아니라, 먼저 점유관계를 닫아야 하는 물건입니다. 최용식 임차권등기는 후순위 소멸로 정리되지만, 확인되지 않은 점유·보증금 문제를 정리하지 못하면 최저가의 할인 폭은 안전마진이 아니라 분쟁 비용으로 바뀔 수 있습니다.
