수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 2021년 설정된 하나은행 근저당의 채권최고액은 921,600,000원이며 공동담보로 설정된 권리입니다. 이후 경매개시결정과 301호의 주택임차권등기가 확인됩니다.

표면적으로 보면 매우 낮아진 가격이 매력적입니다. 감정가 110,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 53,900,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 이 물건은 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가의 시세상 유불리를 단정할 수 없습니다.

더 중요한 것은 점유관계입니다. 매각 대상은 301호 단일 호실인데, 현황조사에는 101호·201호·202호·203호·302호·303호·304호 등 다른 호실과 호실 미상의 전입자까지 함께 등장합니다. 전체 명의를 곧바로 301호 임차인으로 간주해서도 안 되고, 반대로 호실이 불명확한 선순위 전입자를 검증 없이 배제해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 별개

등기상 권리의 중심은 2021.01.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 석정헌의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

다만 하나은행의 채권최고액 921,600,000원은 공동담보 설정금액이므로 301호만의 독립적인 채무액으로 해석하면 안 됩니다. 경매 신청 청구금액 1,425,789,757원과도 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 301호와 다른 호실을 반드시 분리

현황조사·등기·문건에 나타나는 임차인 및 전입 명의는 총 22건입니다. 보증기관 대위·승계 명의로 표시된 중복신고는 없지만, 이 명의들이 모두 매각 대상 301호에 해당하는 것은 아닙니다. 실제 301호 임차인 수와 점유상태는 별도로 확정해야 합니다.

석정헌의 보증금 90,000,000원은 최저매각가 53,900,000원보다 큽니다. 하지만 이 사실만으로 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다고 판단할 수는 없습니다. 계약·주민등록·점유의 시점이 모두 말소기준 근저당보다 뒤이고 임차권등기 역시 후순위이므로, 등기와 명시된 사실관계상 선순위 대항력에 의한 보증금 인수형으로 보기는 어렵습니다.

따라서 석정헌의 90,000,000원을 최저매각가에 그대로 더해 실질취득가로 계산해서는 안 됩니다. 다만 배당 여부와 점유 인도 상황은 매각물건명세서 및 실제 점유관계에 맞추어 재확인해야 합니다.

이 세 명은 모두 말소기준일 2021.01.08보다 앞서 전입했습니다. 하지만 전입일이 빠르다는 사실만으로 301호에 대한 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 주민등록의 목적물 일치 여부, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 함께 확인해야 합니다.

박동진은 202호로 표시되어 있어 301호와 구분될 가능성이 높습니다. 반면 LI LINQUAN과 이수림은 호실이 특정되지 않아 301호와 관계가 있는지 우선 확인해야 합니다. 이수림은 2024.12.11 배당요구 신고도 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.

대항력 표시는 말소기준권리와의 선후관계 및 확인된 점유정보를 구분한 것입니다. 확정일자 또는 배당요구의 존재만으로 우선변제 순위나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 승계 항목의 ‘없음’은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

③ 가격·환금성 — 49%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가 110,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰되었으며, 추가 유찰 시의 계산상 최저가도 제시되어 있습니다.

이 표의 인수 0원은 확인된 후순위 권리와 계산상 배당구조를 전제로 한 값입니다. 선순위 대항력 있는 301호 임차인이 추가로 확인된다면 실제 인수액과 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

라인빌리지107은 10세대로 집계되어 있으며, 건물 준공 정보는 2020.12.23입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 나타납니다. 이는 유찰 가능성 및 매각 난도를 살필 참고 지표이지, 개별 호실의 실제 적정 매입가를 입증하는 지표는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 추정 집행비용 1,370,200원을 제외한 52,529,800원이 하나은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준의 미배당액은 869,070,200원이고 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다.

이는 채권최고액을 배당 계산의 기준으로 삼은 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권액, 공동담보의 배당 관계, 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당요구 및 법원의 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 석정헌의 보증금 90,000,000원이나 다른 전입자의 미상 보증금은 이 배당표에서 독립 배당항목으로 산정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 경기도 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근입니다. 주변은 기존 주택지대로 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 및 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 감정요항에는 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물, 2020.10.13 사용승인, 개별난방 및 기본 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다. 다만 해당 건물 설명과 매각 대상 301호의 일치 관계는 확인이 필요합니다.
• 도로. 감정요항상 북서측 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지정보에는 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시됩니다. 구체적인 행위 제한과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가 794,500원/㎡이며 토지면적은 284.0㎡로 표시됩니다. 이를 301호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 공동주택으로 집계되며, 동일 건물 경매물건 평균 유찰 1.9회가 확인됩니다. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 없어 실제 매각 용이성과 적정 가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유자 확정. 현장과 현황조사, 전입세대열람 및 매각물건명세서를 대조하여 석정헌의 현재 점유상태와 다른 전입자의 301호 관련성을 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자 확인. 박동진(202호), LI LINQUAN(호실 미상), 이수림(호실 미상)의 실제 점유 호실 및 계약관계를 구분하세요. 호실이 미상인 명의는 우선 확인 대상입니다.
• 보증금 인수액 검증. 301호에 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는지, 실제 보증금과 배당 가능액이 얼마인지 확인한 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해 평가해야 합니다.
• 석정헌 임차권 확인. 등기상 보증금 90,000,000원, 임차권등기 2024.12.19, 확정일자 2021.01.15 및 점유·전입 시점을 대조하세요. 후순위 임차권의 배당과 실제 인도 문제를 구분해야 합니다.
• 물건 동일성 확인. 다세대 집합건물 표시와 감정요항의 다가구주택 이용상태가 어느 건물·구획에 대응하는지 확인하고, 301호의 전용면적, 현관, 경계 및 실제 사용상태를 확정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당의 공동담보목록 제2021-53호 및 변경된 제2024-6168호와 해당 사건의 배당 관계를 확인하세요.
• 실거래 비교. 301호와 전용면적·건물형태가 일치하는 최근 거래를 확인하고, 최저가가 아니라 확정된 실질취득비용을 기준으로 시세 대비 유불리를 판단하세요.
• 명도 및 체납 확인. 점유자 인도 절차, 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 조세 및 실제 배당관계를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 정보 및 법원 문건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “49%의 할인보다 인수 위험 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 대비 가격이 크게 내려왔다는 점에서 눈길을 끕니다. 하지만 낮아진 최저매각가 자체가 확실한 수익성을 의미하지는 않습니다. 특히 실거래 시세를 확인할 수 없고, 호실이 불명확한 선순위 전입자들이 존재한다는 점에서 현재 단계의 투자가치 평가는 보수적이어야 합니다.

등기만 보면 말소기준이 명확합니다. 301호에 직접 등기된 석정헌의 90,000,000원 임차보증금도 말소기준 이후에 성립한 임대차 관계로 확인되므로 이를 곧바로 매수인 인수금으로 잡을 근거는 부족합니다. 반면 선순위 전입자 중 호실 미상의 명의가 301호에 실제로 관련되는지는 아직 확정되지 않았습니다.

결국 이 사건은 권리 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 실제 인수위험과 가격 메리트는 아직 확정되지 않은 물건입니다. 2회 유찰과 소규모 다세대의 환금성 불확실성도 함께 고려하면, 현재로서는 신중한 접근이 타당합니다.

결론은 ‘입찰 보류·점유 및 인수관계 우선 확인’입니다. 301호에 인수할 선순위 보증금이 없다는 사실과 비교 가능한 실거래 시세가 확인되어야 비로소 최저가 53,900,000원의 투자 매력을 판단할 수 있습니다.