수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 110,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저가는 53,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 상당히 낮아졌습니다. 그러나 이 물건에서 먼저 판단해야 할 것은 할인 폭이 아닙니다. 401호에 실제로 적용되는 임차권과 다른 호실의 전입 내역을 구분하는 것입니다.

2021년 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 401호 박진원의 주택임차권등기는 그 이후에 이루어졌습니다. 따라서 제공된 권리관계만으로는 박진원의 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수한다고 볼 근거가 없습니다. 반면 2021년 근저당보다 먼저 전입한 사람들이 별도로 확인되며, 일부는 정확한 호실이 특정되지 않았습니다. 이들이 본건 401호와 관계있는지 여부는 반드시 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당

말소기준권리는 2021.01.08 접수된 하나은행 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 921,600,000원이며, 공동담보목록에 포함되어 있습니다. 이 금액을 곧바로 본건 401호만의 실제 채무액이나 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

오산시 압류는 2021.12.06 접수되었으나 2022.01.11 말소등기가 이루어졌습니다. 이후 2024.11.26 하나은행 신청에 따른 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.05.29 박진원의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 실제 임차보증금 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 401호와 다른 호실을 구별해야 한다

현황조사에는 건물의 여러 호실과 호실이 특정되지 않은 전입자들이 함께 나타납니다. 이 명단 전체가 401호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 현재 401호에 직접 연결되는 등기 임차권자는 박진원이며, 선순위 전입 이력이 있는 다른 사람들에 대해서는 실제 임차 목적물과 점유 범위를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 전입시점과 현재 확인되는 권리관계를 기준으로 한 검토 결과입니다. 전입이 선순위라는 사실만으로 대항력이 최종 확정되지는 않습니다. 주택의 인도, 실제 임대차관계, 호실, 보증금 및 점유 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 배당요구와 우선변제권 성립 여부도 별개입니다.

박진원은 2024.12.10 배당요구를 한 것으로 확인되며, 임차권등기 금액은 80,000,000원입니다. 임차보증금이 현재 최저매각가보다 크다는 점만으로 대항력 있는 보증금 인수형 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 이 임차인은 하나은행 근저당보다 후순위이므로, 현재 확인된 권리 순위와 배당 가정에서는 미배당 보증금이 곧바로 매수인의 인수채무로 바뀌지 않습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다

감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 두 차례 유찰된 뒤 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 거래정보만으로는 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

현재 회차의 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정액이며, 하나은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계 등에 따라 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 박진원의 배당요구 및 다른 점유자의 권리가 실제 배당에 반영되는지는 별도 확인이 필요합니다.

여기서 미배당 추정액과 매수인이 인수할 금액은 다른 개념입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액과 예상배당액의 차이이며, 공동담보 채권의 실제 미회수 채무액을 확정한 금액은 아닙니다. 또한 후순위 근저당 채권이 배당받지 못한다고 해서 그 부족액을 매수인이 자동으로 부담하는 것도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 경기도 오산시 양산동, 한신대학교 정문 북측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 감정요항표에는 북서측 약 4~6m 도로 접면이 기재되어 있습니다. 이 내용이 본건 401호의 대지와 정확히 연결되는지는 감정평가 대상 기호를 통해 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 284.0㎡, 공시지가는 794,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체 면적이 본건 401호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지는 않습니다.
• 환금성. 라인빌리지107은 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 같은 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 현재 건은 2회 유찰 상태입니다. 최근 실거래 비교자료를 확보한 뒤 매도 가능 가격과 거래 빈도를 검토할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 감정평가 이용상태와 대상 층수의 일치 여부를 먼저 확인해야 하며 실제 내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 4층 401호 다세대와 감정평가서의 다가구주택·3층 건물 설명이 각각 어떤 평가대상에 적용되는지 확인하세요.
• 박진원 임차권. 보증금 80,000,000원, 계약일 2022.11.21, 주민등록일 2022.12.27, 임차권등기일 2025.05.29를 원본과 대조하세요. 배당요구의 효력과 실제 점유 상태도 확인해야 합니다.
• 선순위 전입자. 박동진, LI LINQUAN, 이수림의 실제 임차 호실, 점유 사실, 임대차보증금, 확정일자와 401호 관련 여부를 확인하세요. 다른 호실의 임차보증금을 본건 401호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
• 호실 미상 점유자. 현황조사에 호실이 없는 전입자들이 다수 포함되어 있으므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조하여 본건 점유자를 확정하세요.
• 공동담보. 하나은행 근저당 채권최고액 921,600,000원은 공동담보목록과 연결되어 있습니다. 신청 청구액 1,425,789,757원 및 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계를 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실은 확인되지만 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 본건과 면적·층·용도·상태가 유사한 실제 거래사례를 찾아 비교하세요.
• 명도·점유. 낙찰 전 401호의 실제 거주자와 점유 원인을 확인하고, 낙찰 후 필요한 인도명령·명도절차 및 관련 비용을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 기타 비용을 확인하세요. 예상배당표에는 모든 세금·임차인 배당 변수가 반영된 것은 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 37,730,000원 및 26,411,000원의 가정 시나리오가 있으나, 실제 매각 일정과 가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 권리와 시세의 확인

이 물건은 감정가 110,000,000원에서 최저가 53,900,000원까지 내려온 다세대 경매입니다. 현재 401호에 등기된 박진원의 임차권은 하나은행 근저당보다 후순위이며, 예상배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 임차보증금 80,000,000원을 낙찰가에 무조건 더해 실질취득가격을 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

그러나 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자들의 실제 호실이 일부 미확정이고, 감정평가 이용상태에도 대상 물건과 대조할 부분이 있습니다. 실거래 비교가격 역시 확인되지 않았습니다. 권리상 유리한 부분은 있지만, 아직 가격 매력도를 확정할 단계는 아닙니다.

결론은 조건부 검토입니다. 401호와 무관한 다른 호실의 권리가 섞여 있지 않은지 확인하고, 본건의 점유·대지권·감정평가 대상 및 최근 실거래를 대조해야 합니다. 그 결과 선순위 인수 위험이 해소되고 최저가가 검증된 시장가격보다 충분히 낮다는 점이 확인된다면 비로소 입찰을 검토할 수 있습니다. 현재는 권리 재확인·가격 판단 보류가 합리적입니다.