수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107의 3층 302호입니다. 등기상 말소기준은 2021.01.08. 하나은행 근저당권이고, 채권최고액은 921,600,000원입니다. 2024.11.26. 하나은행이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 보면 낙찰자에게 남는 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 전입자가 함께 확인되어 있고, 그중 대상 호실인 302호로 특정된 김다예는 2023.01.12. 전입해 말소기준보다 늦습니다. 반면 LI LINQUAN은 2020.10.15., 이수림은 2020.12.21. 전입으로 말소기준보다 빠르지만, 각각 호실이 미상 또는 기재되지 않았고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 둘을 곧바로 “대항력 있는 302호 임차인”으로 단정할 수는 없지만, 302호와 관계없는 사람이라고도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층302호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다가구주택으로 이용 중 |
| 단지 / 세대수 | LINEVILLAGE107 · 10세대 |
| 대상 면적 | 27.89㎡ |
| 사용승인 | 2020.10.13 · 단지 준공일 2020.12.23 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준인 하나은행 근저당권은 2021.01.08. 설정됐습니다. 등기상 경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 주택임대차의 대항력은 등기 순위와 별도로 보아야 합니다. 대상 302호 김다예는 말소기준 이후 전입이어서 현재 자료상 대항력이 없지만, LI LINQUAN·이수림은 그보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 두 사람의 호실·보증금·확정일자가 명확하지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 조사 — 302호와 ‘호실 미확정’부터 분리해야 한다
| 성명 | 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수림 | 미기재 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
위 표는 대상 302호로 특정된 사람과, 말소기준 전 전입이면서 호실이 특정되지 않은 사람을 중심으로 정리한 것입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 단정하지 않고 “가능·미상”으로 표시했습니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘49% 할인’을 가치로 착각하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 108,000,000원의 49%인 52,920,000원으로, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 37,044,000원, 4회 유찰 시에는 25,930,800원입니다. 그러나 이 자료에는 대상 면적과 직접 비교할 수 있는 실제 거래가격이 제시되지 않았고, 면적 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 “52,920,000원이 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
단지 자체는 10세대 규모이고, 경매물건 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰돼 이 평균을 넘어섰습니다. 낙찰 실적과 최근 낙찰금액도 확인되지 않는 만큼, 소규모 다세대의 환금성을 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,352,560원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 921,600,000원 중 51,567,440원만 배당되는 구조이며, 미배당액은 870,032,560원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 호실 미확정 선순위 전입자의 실제 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 정문 북측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2020.10.13입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 794,500원/㎡입니다.
- 환금성. 10세대 소규모 단지이고 경매 평균 유찰이 1.9회입니다. 대상 면적에 맞는 실거래가격이 확인되지 않아 가격 회수 가능성은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 점유자 확인. 현황조사의 김다예가 현재도 302호를 점유하는지 확인해야 합니다.
- LI LINQUAN·이수림 호실 확인. 말소기준 전 전입자 두 사람이 302호와 관련 있는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아, 302호 관련성이 인정될 경우 실질취득가가 최저가보다 커질 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 이수림은 2024.12.11. 배당요구를 한 것으로 확인되지만, 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다.
- 최저가 착시 경계. 2회 유찰로 52,920,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 질문이 있다
이 사건의 표면만 보면 감정가 108,000,000원이 두 번 유찰돼 52,920,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰가에 무엇을 더 떠안느냐입니다. 302호로 특정된 김다예는 후순위 전입이라 위험도가 낮지만, LI LINQUAN·이수림은 말소기준 이전 전입이면서 호실과 보증금이 명확하지 않습니다. 이 둘이 302호와 무관하다는 점이 확인되기 전에는 실질 인수 0원이라고 확정할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래가격이 없고, 10세대 소규모 단지에서 이미 평균 유찰 횟수 1.9회를 넘긴 2회 유찰 상태입니다. 그러므로 이 물건의 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리·점유 확인이 끝나지 않았다”입니다. 선순위 전입자의 호실과 보증금이 정리되지 않는 한, 최저가 자체는 투자 매력의 근거가 되기 어렵습니다.
