수원지방법원 2024타경12773. 이번 물건은 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 3층 302호 다세대입니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 2021.01.08 하나은행 앞으로 채권최고액 921,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌으며, 하나은행은 2024.11.26 임의경매개시결정을 받았습니다.
매각가격만 살펴보면 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰되어 52,920,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 하지만 등기상 근저당이 매각으로 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 별개입니다. 특히 공동담보로 설정된 근저당과 여러 호실의 점유관계가 함께 나타나므로, 302호에 실제로 귀속되는 임대차 관계를 구분하는 것이 이번 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층 302호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택으로 이용 중이라고 기재 · 공부상 다세대와 이용상태 대조 필요 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 108,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구금액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2021-53호 · 관할변경에 따른 제2024-6168호 부기 |
| 건물 정보 | 라인빌리지107 · 10세대 · 준공일 2020.12.23 |
| 가격정보 참고면적 | 27.89㎡ · 대상 면적과의 일치 여부 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도로 확인
등기상 핵심 권리는 2021.01.08 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 921,600,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 2024.11.26 이루어진 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.
② 임차인·점유관계 — 대상 302호와 다른 호실을 분리해야 한다
현황조사 등에 등장하는 관련 인물과 법인은 22명·법인입니다. 그러나 여러 호실과 호실 미상 전입자가 함께 포함되어 있으므로, 이를 302호의 실제 임차인 22명이라고 해석할 수는 없습니다. 확인된 명시적 보증금도 다른 호실인 101호의 법인 임대차에 관한 것입니다.
| 이름 / 법인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다예 | 302호 (대상) | 2023.01.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 인수 미확정 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 302호 외 |
| LI LINQUAN | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관련성 확인 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관련성 확인 |
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 302호 외 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 302호 외 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 302호 외 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 302호 외 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 · 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 후순위 전입 | 미상 | 302호 외 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 · 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 후순위 전입 | 미상 | 302호 외 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 접수 | 선순위 확인 안 됨 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 접수 | 선순위 확인 안 됨 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 접수 | 선순위 확인 안 됨 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 선순위 확인 안 됨 |
대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 중심으로 한 검토 결과입니다. 선순위 전입만으로 대항력이 확정되는 것은 아니며 실제 점유, 적법한 임대차, 주택 인도 및 보증금 관계를 함께 확인해야 합니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 등 요건을 별도로 검토해야 합니다. 승계 항목은 보증기관 대위변제가 아니라 매수인에게 임대차보증금 반환부담이 남을 가능성을 의미합니다.
101호와 관련해서는 주식회사 와이에스에이앤씨의 보증금 1,000,000원·월차임 400,000원, 제이제이씨엔씨주식회사의 보증금 5,000,000원·월차임 300,000원이 확인됩니다. 다만 두 법인이 같은 101호에 관련되어 있어 계약 시기와 점유관계를 확인할 필요가 있고, 이 금액을 302호의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 실질취득가 — 52,920,000원으로 단정할 수 없는 이유
현재 배당계산에서 매수인 인수금은 0원으로 산정됩니다. 하지만 이는 확인되지 않은 임차보증금 반환채무까지 소멸한다는 의미가 아닙니다. 선순위 임대차가 실제 302호에 존재하고, 적법한 대항력이 있으며, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우에는 매수인이 미배당 보증금을 부담할 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 52,920,000원 | 입찰가의 기준 |
| 배당계산상 매수인 인수 | 0원 | 임대차 미상 위험을 포함한 확정액은 아님 |
| 선순위 임대차 미배당 보증금 | 미상 | 302호 관련성 및 법적 인수 여부 확인 필요 |
| 실질취득가 | 확정 불가 | 낙찰가와 실제 인수채무를 합산해야 함 |
④ 가격 판단 — 감정가 할인율과 실제 시세는 다르다
라인빌리지107은 10세대 규모이며, 가격정보의 참고면적은 27.89㎡입니다. 그러나 대상 면적과의 정확한 일치 여부가 확인되지 않았고, 비교할 수 있는 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 최근 거래가나 최근 12개월 평균 시세를 근거로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 108,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 52,920,000원 |
| 감정가 대비 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.9회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0% |
| 동일 조건 실거래 | 비교 가능한 거래 확인 필요 |
| 실질취득가 대비 시세 | 인수금액과 시세 확인 전 판단 불가 |
⑤ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,352,560원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 921,600,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 52,920,000원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 1,352,560원을 먼저 공제하면, 하나은행 근저당에 배당되는 금액은 51,567,440원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 870,032,560원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정치입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제·우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 하나은행 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 870,032,560원 | 계산상 0원 · 임차인 별도 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 885,622,792원 | 계산상 0원 · 임차인 별도 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 896,535,954원 | 계산상 0원 · 임차인 별도 |
다음 회차로 넘어갈수록 표시되는 최저매각가는 내려갑니다. 하지만 인수 여부가 확정되지 않은 보증금이 존재한다면 최저가 하락이 매수인의 총취득 부담 감소로 이어진다는 보장은 없습니다. 위 시나리오의 인수 0원은 임차보증금 실사를 대신할 수 없으며, 현재 회차의 실질취득가부터 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 한신대학교 정문 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 혼재하며, 감정요항상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통과 일반 교통사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로, 외벽 석재붙임, 벽지·타일 내장, 이중창 등이 기재되어 있습니다. 위생 급·배수설비, 개별난방 및 소방설비가 확인됩니다.
- 건축 관련 일자. 감정요항에는 사용승인일 2020.10.13, 건물 가격정보에는 준공일 2020.12.23이 제시됩니다. 대상 동·호와의 일치 여부를 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 도로. 감정요항상 북서측 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지 현황에는 세로한면(가) 접면이 기재됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역으로, 토지면적 284.0㎡, 공시지가 794,500원/㎡가 기재됩니다. 이는 토지 관련 수치이며 302호의 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재됩니다. 실제 적용 범위와 거래·이용상의 영향은 관할 공부 확인이 필요합니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 공부상 다세대와 실제 다가구 이용상태가 일치하는지는 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 소규모 건물로, 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않으며 경매 통계상 낙찰률도 0%입니다. 매도 시 비교거래 확보와 수요층 판단에 신중해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 302호 임대차 원본 확인. 김다예의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 및 현재 점유관계를 확인하고 실제 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 선순위 전입자 호실 확인. LI LINQUAN과 이수림이 어느 호실을 점유했는지, 대상 302호와 법률상 연관이 있는지 확인해야 합니다. 박동진은 202호로 특정되어 있으므로 302호 인수 위험과 구별해야 합니다.
- 임차인 배당요구와 배당순위 검증. 이수림·장용수·임태순·석정헌의 접수 관련 서류와 확정일자 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 하나은행의 공동담보목록과 대상 302호의 담보관계를 확인하고, 공동담보 배당이 실제 계산에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 집합건물 및 실제 이용상태 확인. 302호의 전유부분 면적·대지권·호실 구획과 실제 다가구 이용상태 설명이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 라인빌리지107 또는 비교 가능한 인근 다세대의 최근 거래가격, 면적·층·건물상태 차이를 확인하고 현재 실질취득가와 비교해야 합니다.
- 미납 관리비·점유 및 명도 비용 확인. 공용부분 관리비와 실제 점유자, 인도명령 가능성 및 명도 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 매수인 인수사항, 보증금과 임대차 관계, 매각조건 및 현황조사 내용이 최종적으로 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 인수액”
이 사건은 감정가 108,000,000원의 다세대가 두 차례 유찰되어 52,920,000원까지 내려온 경매입니다. 숫자로 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 현재 정보만으로는 시세보다 낮게 취득할 수 있다고 결론낼 수 없습니다.
하나은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 302호에 특정된 김다예는 말소기준 이후 전입자입니다. 그러나 호실이 특정되지 않은 선순위 전입자 2명과 다른 호실의 선순위 전입자 1명이 조사에 포함되어 있으므로, 이들의 임대차가 302호와 관련되는지부터 구분해야 합니다. 인수금액이 확정되지 않으면 실질취득가도 확정되지 않습니다.
여기에 비교 가능한 실거래 부재, 공부상 용도와 이용상태의 확인 필요성, 소규모 다세대의 환금성 위험이 겹칩니다. 따라서 현재 판단은 권리와 가격 모두 추가 검증이 필요한 보수적 접근 대상입니다. 입찰 여부의 분기점은 최저가의 추가 하락이 아니라, 302호의 실제 임대차 인수관계와 객관적 거래 시세를 확인할 수 있는가에 있습니다.
