수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107의 1층 101호 근린시설입니다. 다만 감정 이용상태에는 “다가구주택으로 이용중”, “1층 : 계단실”, “2층 : 다가구주택 4가구”라는 내용이 함께 나타납니다. 즉 이 물건은 표면상 1층 101호 근린시설이지만, 실제 점유·이용관계는 건물 전체의 주거 점유자 정보와 얽혀 있습니다. 권리분석에서 가장 위험한 조합입니다.
등기상 말소기준권리는 2021.01.08 접수된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 등기권리 자체만 보면 하나은행 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 표를 보면 결론이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 1층101호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상면적 45.81㎡ · 감정 이용상태: 다가구주택으로 이용중 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 복잡
말소기준은 2021.01.08 하나은행 근저당권입니다. 등기상 후순위로 확인되는 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 2020.10.15, 2020.10.28, 2020.12.21 전입자가 확인되고, 이들은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 점유자로 보아 보수적으로 접근해야 합니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 24명, 보증기관 승계 0건
제공 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 아래 표의 핵심은 “누가 실제 임차인인가”보다 보증금과 확정일자가 얼마나 비어 있는가입니다. 특히 선순위 전입 3명과 전입일 미상 2명은 매수인 인수 여부를 원본 명세서로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입/사업자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 400,000원 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2024.12.13 | 아님 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2024.12.17 | 아님 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2024.12.11 | 아님 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 미상 | 후순위 | 미상 | 아님 |
| 이씨엔 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 와이에 | 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,952,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 38,400,000원 | 38,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,887,680원 |
위 배당표는 제공 데이터의 배당 시뮬레이션 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 선순위·미상 임차인의 보증금 인수 가능성은 이 표에 반영되지 않았습니다.
④ 가격 시나리오 — 유찰돼도 인수 미상은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 하나은행 배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 86,240,000원 | 38,400,000원 | 45,887,680원 | 배당표상 0원 · 임차보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 60,367,999원 | 38,400,000원 | 20,481,375원 | 배당표상 0원 · 임차보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 42,257,599원 | 38,400,000원 | 2,696,962원 | 배당표상 0원 · 임차보증금 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 “한신대학교 정문” 북측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 다가구주택으로 이용중이라고 기재되어 있으며, 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 4가구로 기재되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 3층건 다가구주택이며 사용승인은 2020.10.13입니다. 기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)· 상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 라인빌리지107은 10세대, 준공일은 2020.12.23, 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.9회로 제공되어 있습니다. 다만 최근 낙찰가·낙찰일 데이터는 제공되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 원본 확인. 박동진, LI LINQUAN, 이수림은 말소기준보다 앞선 전입입니다. 보증금·확정일자·점유부분·계약관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 이씨엔, 와이에는 명세서상 주거 점유자로 보이나 전입일이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 보수적으로 판단해야 합니다.
- 101호 직접 점유 확인. 101호에는 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱), 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희)가 표시되어 있고 보증금 합계는 6,000,000원입니다. 후순위로 표시되지만 실제 점유·계약 종료 여부 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 산정 금지 구간. 보증금 미상 선순위 점유자가 있어 현재 데이터만으로는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 낙찰가 상한을 정하기 전에 인수 가능 보증금부터 확정해야 합니다.
- 용도 혼재 확인. 사건 용도는 근린시설이나 감정 이용상태는 다가구주택으로 기재되어 있습니다. 공부상 용도, 실제 사용, 임대차 신고, 불법 용도변경 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 무서운 건 “미상”
이 사건은 감정가 176,000,000원에서 최저가 86,240,000원까지 내려온, 겉보기에는 매력적인 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 점유표에서 나옵니다. 말소기준 전 전입자가 3명, 전입일 미상 점유자가 2명, 그리고 보증금 미상 점유자가 다수입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 한, 매수인이 떠안을 수 있는 금액은 “0원”이 아니라 미상입니다. 이 물건은 싸서 들어가는 물건이 아니라, 미상 임차관계를 끝까지 확인한 사람만 검토할 수 있는 고난도 물건입니다.
