수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 1층 101호 근린시설입니다. 건물 등기상 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 2021년 1월 8일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기상 근저당 채권최고액은 38,400,000원이며, 이후 하나은행의 임의경매개시결정이 기입되었습니다.

등기상 소멸관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 점유 조사에는 101호를 특정한 법인 임차 관련 기재뿐 아니라 다른 호실과 호실 미상의 주거 점유자들이 다수 등장합니다. 이 가운데 말소기준일 이전에 전입한 사람도 있어, 전체 건물의 점유 정보와 실제 매각 대상 101호에 적용되는 권리를 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차권 인수는 별개

말소기준권리는 2021년 1월 8일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 2024년 11월 26일 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권은 1건으로 확인됩니다.

② 임차·점유 분석 — 101호 해당 여부가 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에는 24건의 임차·점유 관련 기재가 확인됩니다. 여기에는 201호·202호·203호·302호·303호·304호 등 다른 호실과 소재 호실을 알 수 없는 사람이 섞여 있습니다. 따라서 이 24건을 모두 101호의 실제 임차인으로 간주하거나, 보증금을 전부 합산하는 것은 부정확합니다.

101호에 직접 연결된 임차 관련 기재

두 법인의 기재된 신고일은 모두 하나은행 근저당 설정일 이후입니다. 기재된 보증금의 단순 합계는 6,000,000원입니다. 그러나 동일한 101호에 두 법인 명의가 함께 나타나므로 실제 임대차의 선후관계, 현재 점유자, 계약 종료 여부 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.

또한 근린시설인 만큼 상가 임차인의 사업자등록, 실제 인도 및 상가건물임대차보호법상 요건을 구분해서 검토해야 합니다. 신고일이 말소기준일 이후라는 사실만으로 현재 점유상태나 명도 가능 여부까지 확정할 수는 없습니다.

임차·점유 관련 전체 확인표

대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 우선 반영한 확인 단계입니다. 실제 101호에 대한 권리 성립 여부는 별도 검증이 필요합니다. 우선변제권도 확정일자와 법적 요건이 확인되지 않아 미상으로 표시합니다.

승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 기재가 없다는 뜻이며, 임대차 승계 위험이 없다는 의미는 아닙니다. 배당요구 접수 사실은 우선변제권 성립 또는 배당액 확정을 의미하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

최초 감정가는 176,000,000원이고 현재 최저매각가는 86,240,000원입니다. 2회 유찰 결과 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 하지만 비교 가능한 동일 용도·면적의 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 다만 매각 성사 사례나 실제 거래가격이 확인되지 않은 상황에서 이 수치만으로 적정 입찰가격이나 환금성을 판단하기는 어렵습니다. 특히 10세대 규모 건물의 근린시설은 실사용 수요와 임대수익, 호실별 점유관계가 가격 결정에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)

채권최고액 38,400,000원을 기준으로 집행비용을 우선 공제한 단순 추정표입니다. 당해세, 임차인 우선변제·최우선변제, 다른 배당채권 등은 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 금액을 확정하는 자료가 아닙니다. 특히 소유자 교부 예상액은 확정 잔여금이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 정보 기준)

• 입지. 경기도 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 분포하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 및 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 감정요항표상 북서측 약 4~6m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 101호의 출입구와 접근 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 최신 지정 범위와 해당 거래 적용 여부를 대조해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 794,500원/㎡이며, 토지면적은 284.0㎡로 기재되어 있습니다. 집합건물의 실제 대지권 범위와는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 라인빌리지107은 10세대 규모로 기재되어 있습니다. 소규모 건물의 근린시설인 만큼 동종 호실 거래 사례, 임대수요 및 공실 위험을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 1.9회이며, 확인 가능한 최근 낙찰가격 자료가 없어 실제 시장 매각 가능가격을 특정하기 어렵습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 우수한 환금성을 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 실제 점유자 확인. 와이에스에이앤씨와 제이제이씨엔씨의 실제 점유 여부, 현재 계약 당사자, 계약 종료 및 보증금 반환관계를 확인하세요.
• 선순위 전입 관련자 확인. LI LINQUAN, 박동진, 이수림의 임대차 목적물과 실제 거주 호실을 조사하세요. 특히 호실이 미상인 점유자가 101호와 관련되는지 확인해야 합니다.
• 전입일 미상 점유 확인. 이씨엔과 와이에의 실제 점유, 전입 시점, 보증금 및 다른 임차 기재와의 중복 여부를 매각물건명세서와 현장조사를 통해 대조하세요.
• 상가 임차권 분석. 101호의 사업자등록, 실제 인도, 확정일자, 보증금, 환산보증금과 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 장용수·임태순·석정헌의 배당요구 접수 사실과 청구 대상 물건, 보증금 및 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 실질취득비용 산정. 낙찰예상가 외에 인수 가능 보증금, 취득 관련 세금, 명도비용 및 체납 관리비 등을 반영한 자금계획을 세우세요.
• 감정서 범위 확인. 기호(3)의 다가구주택 이용상태가 실제 101호 근린시설과 어떻게 대응되는지, 건축물대장과 감정평가 원본을 대조하세요.
• 공동담보·청구액 확인. 하나은행의 공동담보 대상, 38,400,000원 채권최고액과 1,425,789,757원 신청채권액의 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 실제 근린시설 101호의 임대수익과 동종 면적 실거래·낙찰 사례를 대조해야 합니다. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 사용하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원 사건 진행상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 떠안을 권리

감정가 176,000,000원에서 최저가 86,240,000원까지 내려온 점은 분명 눈에 띕니다. 하지만 이 물건의 본질적인 위험은 최저가가 아니라 실제 매각 대상 101호에 연결되는 임차권을 완전히 특정하지 못했다는 점입니다.

등기상 하나은행 근저당과 경매개시결정의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 반면 101호에는 서로 다른 법인 명의의 임차 관련 기재가 있고, 건물 전체 조사에는 말소기준일 이전 전입자와 호실 미상 점유자들이 포함되어 있습니다. 인수 가능 보증금이 확정되지 않은 상태에서 최저가만으로 수익성을 계산하는 것은 위험합니다.

또한 실제 근린시설 시세가 확인되지 않고 2회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인만을 근거로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 종합 판단은 D등급입니다. 선순위 점유의 101호 적용 여부와 보증금 인수액을 해소하고, 실제 거래가격·임대수익을 검증한 뒤 입찰을 판단하는 것이 적절합니다.