수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 3층 304호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 2021년 1월 8일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 921,600,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 하나은행의 임의경매개시결정은 2024년 11월 26일 등기됐습니다.
최저가는 49,980,000원으로 감정가의 49%입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석에서 먼저 확인할 것은 304호에 귀속될 수 있는 임차인의 대항력과 보증금입니다. 특히 등기된 임차인 김상현의 보증금 80,000,000원은 말소기준보다 뒤의 전입에 기초하므로 현재 확인된 권리관계상 매수인이 그대로 인수하는 금액으로 볼 수 없습니다. 반면, 다른 선순위 전입자의 실제 점유 호실과 보증금은 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층 304호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정평가액 | 102,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,980,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권 청구액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 · 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 임차권등기 | 김상현 · 보증금 80,000,000원 · 2025.01.24 등기 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 소재지 관련 단지 정보 | 라인빌리지107 · 10세대 · 준공일 2020.12.23 |
| 토지 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 복잡하다
등기부의 핵심은 2021년 1월 8일 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 김상현의 주택임차권등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 304호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 여러 호실의 점유·임차 관련 인물이 함께 기재되어 있습니다. 304호에 직접 연결된 기록과 호실이 확인되지 않은 선순위 전입 기록을 우선 검토해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금을 304호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상현 304호 전유부분 전부 |
2021.02.01 | 80,000,000원 | 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 없음 |
| 김혜연 304호 |
2023.08.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 없음 |
| LI LINQUAN 호실 미상 |
2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 이수림 호실 미상 |
2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 없음 |
| 박동진 202호 |
2020.10.28 | 미상 | 해당 호실 선순위 가능 | 미확인 | 없음 |
위 표는 304호 관련 기재인과 선순위 확인이 필요한 주요 인물을 구분한 것입니다. 대항력은 전입·점유 및 실제 목적물의 일치 여부에 따라 달라질 수 있으며, 우선변제는 확정일자·배당요구·배당순위 확인이 필요합니다.
③ 임차권등기 김상현 — 80,000,000원이 그대로 인수되는가?
| 임차인 | 김상현 |
|---|---|
| 임대차 목적물 | 304호 전유부분 전부 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 계약일 | 2021.01.14 |
| 확정일자 | 2021.01.15 |
| 점유개시일 | 2021.01.31 |
| 주민등록일 | 2021.02.01 |
| 임차권등기일 | 2025.01.24 |
| 배당요구일 | 2025.02.06 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 하나은행 근저당권 |
김상현의 보증금은 최저매각가보다 큽니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 매수인 인수가 발생하지는 않습니다. 전입일과 점유개시일 모두 하나은행 근저당 설정일보다 늦고, 임차권등기 역시 후순위입니다.
문제는 오히려 김상현 외에 존재하는 선순위 전입 기록입니다. 만약 실제 304호의 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 낙찰가보다 크며 미배당액을 매수인이 인수해야 한다면, 실질취득비용은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 총취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 현재는 해당 보증금 자체가 확인되지 않아 계산할 수 없습니다.
④ 가격 분석 — 49%까지 내려왔어도 싸다고 할 수 없다
감정평가액은 102,000,000원이며 현재 최저가는 49,980,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 49% |
49,980,000원 | 48,680,360원 | 872,919,640원 | 0원* |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
34,986,000원 | 33,956,252원 | 887,643,748원 | 0원* |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
24,490,200원 | 23,649,376원 | 897,950,624원 | 0원* |
* 모형상 인수 0원은 확인된 등기권리와 현재 배당 가정에 관한 수치입니다. 선순위 임차인의 대항력 및 미상 보증금은 확정 반영된 수치가 아니므로 매수인의 최종 인수액이 0원이라는 의미가 아닙니다. 미배당액은 하나은행 채권최고액을 기준으로 산정된 금액이며, 매수인이 이를 전액 인수한다는 의미도 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (49,980,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,299,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 921,600,000원 | 48,680,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 49,980,000원 |
현재 매각가를 가정하면 집행비용 1,299,640원을 제외한 48,680,360원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 872,919,640원이며 소유자에게 교부될 잔여액은 없습니다.
하나은행의 경매 신청 청구액은 1,425,789,757원이지만, 위 배당 추정에서는 등기된 근저당 채권최고액 921,600,000원을 기준으로 사용합니다. 공동담보가 설정되어 있으므로 청구액이나 채권최고액 전체를 이 호실만의 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.
예상배당은 집행비용과 등기 근저당권을 중심으로 한 단순 추정입니다. 김상현 및 다른 임차인의 최우선변제 성립 여부, 배당요구 적법성, 당해세 등 우선채권은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 관련 현황 기준)
- 위치. 경기도 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근으로, 주변에는 단독·다가구주택, 학교, 근린생활시설과 공원 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 주변 토지이용. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 건축물 현황. 관련 평가자료에는 철근콘크리트구조, 위생·급배수설비와 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다. 다만 평가대상 기호별 설명과 304호의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 단지 규모. 라인빌리지107의 기재 세대수는 10세대이며, 준공일은 2020.12.23입니다. 대단지 아파트와 같은 거래 표본이나 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 경매 이력. 관련 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회로 기재되어 있습니다. 본건은 이미 2회 유찰됐으며, 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 시세 판단. 본건에 적용 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시세 할인율로 사용하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 확인. 김상현의 임차권등기, 김혜연의 전입기록과 현재 점유 상태가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 호실 특정. LI LINQUAN과 이수림의 실제 점유 호실, 임대차 목적물, 보증금, 점유개시일을 확인해야 합니다. 202호 박동진의 기록은 304호와 구분해야 합니다.
- 임차권등기 및 배당요구 검토. 김상현의 보증금 80,000,000원과 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 문건접수 원본과 대조해야 합니다.
- 매수인 인수금 산정. 선순위 대항력 있는 임차인이 304호에 존재한다면 예상 미배당 보증금을 추가하여 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 배제. 101호·201호·202호·203호·302호·303호 등의 점유 기록을 본건 304호의 채무로 잘못 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보목록과 채권관계를 확인해야 합니다. 거액의 신청채권 청구액과 개별 호실의 실질 가치도 구분해야 합니다.
- 용도 및 면적 확인. 다세대라는 사건 용도와 감정요항의 다가구주택 서술을 대조하고, 집합건축물대장·전유면적·대지권을 확인해야 합니다.
- 실거래가 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확보한 뒤 응찰가를 검토해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 원본 및 비용 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 자료와 체납 관리비·세금·명도비용 등을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 먼저 계산해야 할 것은 실제 인수금이다
오산 라인빌리지107 304호의 현재 최저가는 49,980,000원입니다. 감정가 102,000,000원의 49%까지 내려왔으니 가격만 보면 눈길이 갈 수 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 투자수익률이 아니며, 최저가가 곧 실질취득비용도 아닙니다.
하나은행 근저당은 말소기준이고, 김상현의 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸할 예정입니다. 이 부분만 보면 구조가 단순해 보입니다. 그러나 현황조사에 나타난 선순위 전입자의 호실과 보증금이 명확하지 않아 매수인의 최종 인수책임을 확정할 수 없습니다.
결론은 보수적 보류입니다. 선순위 전입자가 304호와 무관하다는 사실이 확인되고, 임차권등기·배당관계가 정리된 다음, 최신 실거래 가격으로 낙찰가의 적정성을 다시 판단해야 합니다. 지금 필요한 것은 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저, 실제 임차관계를 확정하는 작업입니다.
