수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107 3층 304호입니다. 사건 용도는 다세대이며, 감정 이용상태에는 다가구주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 2021.01.08 하나은행 근저당권 921,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.26 임의경매개시결정과 2025.01.24 김상현의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 102,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 49,980,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않아, 단순히 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 점유관계와 선순위 전입의 호실 특정이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층304호 (양산동,라인빌리지107) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태상 다가구주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.01.08 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 2024.11.26 하나은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 김상현의 주택임차권은 2025.01.24 등기됐으며 임대차계약일 2021.01.14, 확정일자 2021.01.15, 점유개시 2021.01.31, 주민등록 2021.02.01로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기자료상 이 임차권은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 304호와 ‘호실 미상’을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.13 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.17 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.11 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.12.11 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김태윤 | 미상 | 2024구">미상 | |||||
| 김태윤 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | ||
| 김상현 | 전유부분 전부 | 2021.02.01 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.06 |
304호가 명시된 김혜연은 2023.08.24 전입으로 말소기준 이후이고, 전유부분 전부에 임차권이 등기된 김상현도 주민등록일이 2021.02.01이어서 말소기준 이후입니다. 반면 박동진은 202호로 특정되어 있지만, LI LINQUAN과 이수림은 사용 호실이 특정되지 않은 상태에서 각각 2020.10.15, 2020.12.21 전입입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가는 49,980,000원으로 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 34,986,000원, 4회 유찰 시 24,490,200원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,299,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 48,680,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 921,600,000원 중 48,680,360원이 배당되고 872,919,640원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 정문 북측 인근. 주변은 기존 주택지대로 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용형태. 사건 용도는 다세대이고 토지이용상황도 다세대로 기재돼 있으나, 감정 이용상태에는 다가구주택으로 이용 중이라고 적혀 있어 공부와 실제 이용형태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며 사용승인은 2020.10.13입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 794,500원/㎡, 토지면적 284.0㎡. 성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 304호 점유자 특정. 김혜연과 김상현 외에 LI LINQUAN·이수림이 304호와 관계있는지 현황조사·전입세대·매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 선순위 전입 보증금 확인. LI LINQUAN·이수림은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 김상현 임차권. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2021.01.15, 주민등록 2021.02.01, 배당요구 2025.02.06. 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 상한. 49,980,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시세 메리트는 별개입니다. 실거래 원본 확인 전에는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 공부·이용형태 대조. 사건 용도는 다세대이나 감정 이용상태에는 다가구주택 이용이 기재돼 있어 실제 구조·호실 구분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 호실 특정”
현재 최저가 49,980,000원은 감정가 102,000,000원의 49%이고, 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 김상현의 80,000,000원 임차권도 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 본건은 여기서 끝나지 않습니다. LI LINQUAN과 이수림의 선순위 전입이 어느 호실에 대응하는지 특정되지 않았기 때문입니다. 이 두 점유자가 304호와 무관하다는 점이 확인되면 등기상 구조는 단순해지지만, 확인 전에는 낮아진 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 배당표상 인수는 0원, 권리확인의 핵심은 호실 미상 선순위 전입. 이 사건의 결론입니다.
