수원지방법원 2024타경12773. 이번 물건은 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 4층 402호로 표시된 다세대 주택입니다. 등기상 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 2021년 하나은행 근저당권이 설정된 뒤 2024년 임의경매가 개시되었습니다. 권리의 출발점은 명확합니다. 2021.01.08 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류는 이미 말소되었으며 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.
하지만 근저당권이 소멸한다고 해서 모든 점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 조사 명단에는 말소기준일보다 먼저 전입한 박동진·LI LINQUAN·이수림이 있으며, 이들의 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실이 충분히 확정되지 않았습니다. 특히 박동진은 202호로 표시되어 있어 402호 권리로 곧바로 연결할 수 없습니다. 나머지 선순위 전입자도 402호와의 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 4층402호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 | 다세대 · 집합건물 |
| 등기상 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가 | 207,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 921,600,000원 · 공동담보 설정 |
| 등기 확인일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유 위험은 별개
하나은행 근저당권의 채권최고액은 921,600,000원입니다. 공동담보목록 제2021-53호가 기재되어 있으며 이후 관할변경에 따른 공동담보목록 변경도 있습니다. 경매 신청 청구금액은 1,425,789,757원으로 채권최고액과 다르므로, 실제 배당에서 이 물건에 귀속되는 피담보채권의 범위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
오산시 압류는 2021.12.06 설정되었으나 2022.01.11 말소되어 현재 인수할 압류로 보지 않습니다. 2024.11.26 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 선순위 임차권 소멸은 별도 판단이며, 선순위 점유자가 본건 402호에 실제로 존재하는지부터 확정해야 합니다.
② 임차·점유 조사 — 402호에 연결되는 권리가 핵심
조사상 명의는 22건(법인 2건 포함)입니다. 그러나 여러 호실의 점유자와 호실 미상의 명의가 함께 기록되어 있습니다. 22건 전체를 402호의 임차인으로 보거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 현재 402호의 실제 임차인 수와 인수 대상 보증금은 확정되지 않았습니다.
| 조사 명의 | 호실·부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수·승계 확인 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 402호 관련성·인수 가능성 확인 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 선순위 전입 우선변제 미상 | 202호로 조사 · 402호 인수와 구분 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 배당요구 2024.12.11 · 402호 확인 |
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 201호 조사 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 203호 조사 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 302호 조사 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 303호 조사 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 304호 조사 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 · 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 월세 400,000원 |
후순위 신고 우선변제 미상 | 101호 관련 · 402호와 구분 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 · 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 월세 300,000원 |
후순위 신고 우선변제 미상 | 101호 관련 · 점유관계 별도 확인 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 배당요구 2024.12.13 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 배당요구 2024.12.17 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 배당요구 2024.12.11 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
| 오운택 | 미상 · 주거 | 2024.09.30 | 미상 | 후순위 전입 확정일자 2020.12.21 | 배당요구 2024.12.11 · 확정일자와 전입 순서 검증 |
| 김태윤 | 미상 · 주거 | 2024.11.29 | 미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 | 호실 확인 |
위 표의 선순위·후순위 구분은 기록된 전입 또는 신고일과 말소기준일의 비교입니다. 상가 관련 법인은 주택임차인의 대항력 판정과 별도로 보아야 합니다. 확정일자, 실제 점유, 임대차 유효성, 계약 목적물, 배당순위가 확인되지 않은 경우 우선변제권과 매수인 인수를 확정하지 않았습니다. 승계·대위신고로 확인된 명의는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 204,189,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | 921,600,000원 | 717,410,600원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 204,189,400원이 하나은행 근저당권에 배당되고 717,410,600원이 미배당으로 남습니다. 이는 근저당권 채권최고액 기준의 배당 추정이며, 미배당 근저당 채권이 그 자체로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 실제 배당에서는 공동담보 관계, 피담보채권액, 조세채권, 임차인 최우선변제 및 우선변제 여부에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득을 구분
| 매각 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 717,410,600원 |
| 2회 유찰 (49%) | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 778,907,420원 |
| 3회 유찰 (34%) | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 821,955,194원 |
감정가 대비 낙찰가가 낮아지는 구조는 분명하지만, 이 숫자만으로 투자매력을 평가할 수 없습니다. 실질취득비용은 낙찰가에 실제 인수할 임차보증금 잔액과 별도 비용을 더해 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 본건은 보증금 자체가 미상이라 이러한 구조의 해당 여부도 판단할 수 없습니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모
단지명은 LINEVILLAGE107, 집계 세대수는 10세대, 준공일은 2020.12.23으로 확인됩니다. 단지 관련 면적은 85.22㎡로 나타나지만 대상 호실과 면적이 일치하는 거래로 확인되지 않았으므로 402호의 전용면적이나 비교 가능한 실거래 기준으로 사용하지 않습니다.
- 주위환경. 경기도 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근의 주택지대로, 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 감정요항표상 교통사정은 보통인 편으로 평가되었습니다.
- 도로. 감정요항표에는 북서측 약 4~6m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 해당 내용의 경매 목적물 적용 여부는 원본 대조가 필요합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 개별 적용 범위는 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 794,500원/㎡로 표시되어 있으며, 이는 개별 호실의 실거래가격을 대신하지 않습니다.
- 환금성. 소규모 세대 구성이고 비교 가능한 실거래가 확보되지 않아 매각 가능가격과 처분 기간을 판단하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 표시되어 있으나, 이를 본건의 낙찰가격이나 미래 유찰 횟수로 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각 대상 동일성. 4층 402호와 감정요항표의 3층 다가구주택 설명을 집합건축물대장·건물도면·감정평가서·법원 매각목록으로 대조합니다.
- 402호 실제 점유자. 조사 명의 22건 중 402호와 연결되는 사람을 특정하고, 실제 주거점유 여부와 임대차관계를 확인합니다.
- 선순위 전입 3건. LI LINQUAN·박동진·이수림의 전입 이력, 점유 호실, 계약 목적물, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인합니다.
- 보증금 인수. 대항력이 확인되는 임차인의 보증금과 예상 배당액을 대조하여 낙찰자가 인수할 잔액을 산정합니다.
- 배당요구 확인. 이수림·장용수·임태순·석정헌·오운택의 배당요구 내역과 실제 배당순위를 확인합니다.
- 공동담보·채권액. 하나은행의 공동담보 관계, 921,600,000원 채권최고액과 1,425,789,757원 청구금액의 관계를 확인합니다.
- 세금·관리비. 우선 조세채권과 공용부분 관리비 등 예상배당표 밖에서 발생할 수 있는 부담을 확인합니다.
- 실거래·환금성. 라인빌리지107의 402호와 동일 조건인 거래를 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 매수가격을 평가합니다.
- 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 다시 확인합니다.
맺으며 — “감정가의 70%가 안전한 매수가격은 아니다”
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저가가 207,900,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리도 명확합니다. 하지만 402호의 실제 임차인, 선순위 전입자의 관련성, 인수 보증금, 감정평가 대상의 동일성이 확정되지 않았습니다.
특히 배당표상 인수액 0원을 근거로 권리관계가 깨끗하다고 결론 내리는 것은 위험합니다. 실제 인수액이 확정되어야 실질취득비용을 계산할 수 있고, 비교 가능한 실거래가격이 확인되어야 가격 메리트도 판단할 수 있습니다.
결론은 권리 보류·가격 판단 보류입니다. 선순위 임차권과 목적물 동일성부터 해소하고, 그다음 실질취득비용을 기준으로 접근해야 할 물건입니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 낙찰자가 실제로 무엇을 인수하는가입니다.
