수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107의 4층 402호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정가 297,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 207,900,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 89,100,000원 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계와 선순위 임차보증금입니다.
말소기준권리는 2021.01.08. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 오산시 압류는 2022.01.11. 이미 말소됐고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사 등에 등장하는 22명 가운데 말소기준보다 먼저 전입한 사람은 3명입니다. 박동진은 202호로 특정되지만, LI LINQUAN과 이수림은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 두 사람이 실제로 402호를 점유하는지, 보증금이 얼마인지 확인되기 전까지는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 4층 402호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 85.22㎡ · 총 10세대 |
| 등기상 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택 이용 · 감정요항 기호(3)는 철근콘크리트구조 평지붕 3층건으로 기재 |
| 사용승인 / 준공 정보 | 감정요항 2020.10.13. · 단지 정보 2020.12.23. |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
등기상 말소기준권리는 2021.01.08. 하나은행 근저당권 921,600,000원입니다. 공동담보목록이 연결된 근저당이며, 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오산시 압류는 경매 전인 2022.01.11. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 명단 22명
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없으며, 조사된 임차·점유 관련 명단은 22명입니다. 다만 대부분 다른 호실이거나 호실이 특정되지 않아, 402호와 직접 관련된 사람을 분리하는 작업이 먼저입니다. 말소기준 전 전입자는 박동진·LI LINQUAN·이수림 3명이며, 박동진은 202호로 표시됐습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28. | 미상 / 미상 | 가능·타호실 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30. | 1,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05. | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥토 | 호실 미상 | 2021.07.20. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용수 | 호실 미상 | 2022.08.19. | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 임태순 | 호실 미상 | 2021.02.09. | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 최용식 | 호실 미상 | 2021.01.29. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민성 | 호실 미상 | 2021.01.20. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석정헌 | 호실 미상 | 2021.02.01. | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 박재현 | 호실 미상 | 2023.02.03. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재혁 | 호실 미상 | 2023.04.21. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상현 | 호실 미상 | 2021.02.01. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진원 | 호실 미상 | 2022.12.27. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수림 | 호실 미상 | 2020.12.21. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 오운택 | 호실 미상 · 주거 | 2024.09.30. | 미상 / 미상 | 없음 | 배당요구·미상 | 해당 없음 |
| 김태윤 | 호실 미상 · 주거 | 2024.11.29. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득원가
현재 최저가는 207,900,000원으로 감정가 297,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않고, 선순위 가능 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 717,410,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 778,907,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 821,955,194원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 하나은행 근저당 미배당액은 커지지만, 근저당의 미배당 자체는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 문제는 이 계산에 선순위 가능 임차인의 미상 보증금이 반영되지 않았다는 점입니다. 이 사건은 입찰가를 정하기 전에 402호 점유자와 보증금부터 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 204,189,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 하나은행 근저당에 배당되며, 근저당 미배당액은 717,410,600원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 호실 미상 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지 정보 기준)
- 입지. 한신대학교 정문 북측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통과 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지는 평지의 사다리형 대지로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 284.0㎡, 공시지가 794,500원/㎡, 토지이용상황은 다세대로 기재돼 있습니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방설비, 소방설비가 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이며 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 현장 방문, 전입세대확인서, 현황조사서와 매각물건명세서를 대조해 LI LINQUAN·이수림이 402호와 관련되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 원액 확인. 선순위 가능 임차인의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 전입일, 확정일자와 배당요구 내용을 확인한 뒤 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 이수림 배당요구. 이수림은 2024.12.11. 배당요구한 것으로 조사됐지만, 보증금이 미상이라 배당 후 남을 금액을 계산할 수 없습니다.
- LI LINQUAN 배당 여부. 말소기준 전 전입이면서 배당요구 사실이 확인되지 않으므로, 402호 점유자로 밝혀질 경우 보증금 인수 위험을 우선 점검해야 합니다.
- 오운택 기재 확인. 전입일은 2024.09.30., 확정일자는 2020.12.21.로 기재돼 있어 임대차계약과 권리신고 원본 대조가 필요합니다.
- 매각 대상 동일성. 주소는 4층 402호이나 감정요항은 3층 다가구주택으로 기재돼 있으므로 매각목록·집합건축물대장·도면을 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 하나은행 근저당은 공동담보목록과 연결돼 있으므로 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등의 구체적인 적용 내용과 이용 제한을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 체납·명도 비용. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 비용과 실제 점유자 명도 비용을 별도 예산에 반영해야 합니다.
맺으며 — “207,900,000원이 최종 취득가가 아니다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 등기부의 후순위 권리는 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 조사 명단 22명 중 박동진·LI LINQUAN·이수림이 말소기준 전 전입했고, 그중 LI LINQUAN과 이수림은 호실이 특정되지 않았습니다. 보증금도 알 수 없으므로 두 사람이 402호 임차인인지 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 207,900,000원은 입찰의 출발점일 뿐 실질취득원가가 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총 취득원가는 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 감정가 대비 30% 할인보다 먼저 확인할 것은 “402호에 누가 살고 있으며 보증금이 얼마인가”입니다. 현재 단계의 결론은 등기는 정리되지만, 인수액은 미확정 — 입찰 보류 후 원본 확인입니다.
