수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107의 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이고, 2021년 1월 8일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 11월 26일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상으로만 보면 하나은행 근저당권과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞서 성립했을 가능성이 있는 점유·전입 관계입니다. 현황조사에 등장하는 박동진은 2020년 10월 28일 202호에 전입했습니다. 말소기준인 2021년 1월 8일보다 이릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 최종 성립 여부는 미상이나, 매수인이 인수할 보증금이 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
더구나 임차권등기권자인 임태순의 보증금 90,000,000원도 같은 물건에서 확인됩니다. 다만 임태순의 전입·점유개시일은 말소기준권리보다 늦은 2021년 2월 9일이므로, 이 90,000,000원을 곧바로 매수인 인수금액에 더해서는 안 됩니다. 후순위 임차권 문제와 선순위 점유자 문제를 구분해서 분석해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 2층202호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 (감정평가상 다가구주택으로 이용) |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 · 2층 다가구주택 4가구 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 108,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 · 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 921,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 건물 사용승인 | 2020.10.13 (감정평가서 기준) |
| 단지 규모 | 라인빌리지107 · 10세대 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 점유가 남는다
말소기준은 2021년 1월 8일의 하나은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 921,600,000원이며 공동담보가 설정된 권리입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후의 경매개시결정과 임태순의 후순위 주택임차권등기 역시 등기 순위상 매각소멸 대상입니다.
그러나 임차인의 대항력은 단순히 임차권등기 날짜만으로 판단하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유 관계가 유지됐는지, 해당 건물과 호실이 정확한지, 보증금이 얼마인지가 중요합니다. 특히 202호로 특정된 박동진의 2020년 10월 28일 전입은 입찰 전 반드시 해소해야 할 쟁점입니다.
LI LINQUAN — 2020.10.15 전입, 호실 미상.
이수림 — 2020.12.21 전입, 호실 미상. 2024.12.11 배당요구 표시.
세 명 모두 전입일이 근저당권 설정일보다 이릅니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확정되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 '대항력 가능·미상'으로 분류합니다. 호실 미상인 사람들의 권리가 202호에 미치는지도 별도 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 202호의 박동진과 임태순을 구분해야 한다
현황조사와 등기·접수 기록에는 개인 및 법인을 포함해 22개 명의가 등장합니다. 여러 호실에 걸친 조사이므로 이들을 모두 202호 임차인으로 취급할 수 없습니다. 보증기관 대위변제·승계로 표시된 명의는 없으며, 중복된 보증금을 합산해야 하는 보증기관 신고 사례도 확인되지 않습니다.
말소기준권리보다 전입이 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
적법한 주택 인도와 주민등록 등 대항요건이 말소기준 전에 성립했고 계속 유지됐으며, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미회수 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저매각가 52,920,000원만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
90,000,000원이라는 명확한 보증금이 있지만 전입·점유개시가 말소기준 이후이므로 자료상 후순위입니다. 등기상 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 이 90,000,000원을 선순위 인수보증금으로 확정할 수 없습니다. 다만 실제 점유, 배당 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동진 202호 |
2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 아님 |
| LI LINQUAN 호실 미상 |
2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 아님 |
| 이수림 호실 미상 · 배당요구 표시 |
2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 아님 |
| 임태순 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2021.02.09 | 90,000,000원 | 기준 후 | 확정일자 있음 · 순위 확인 | 아님 |
| 오지아 201호 |
2022.08.19 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김현수 203호 |
2023.01.10 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김다예 302호 |
2023.01.12 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 박용덕 303호 |
2023.01.27 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김혜연 304호 |
2023.08.24 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) 1층 101호 · 45.8100㎡ |
2022.11.30 | 1,000,000원 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) 101호 · 45.8100㎡ |
2021.10.05 | 5,000,000원 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김옥토 호실 미상 |
2021.07.20 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 장용수 호실 미상 · 배당요구 표시 |
2022.08.19 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 최용식 호실 미상 |
2021.01.29 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김민성 호실 미상 |
2021.01.20 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 석정헌 호실 미상 · 배당요구 표시 |
2021.02.01 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 박재현 호실 미상 |
2023.02.03 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 최재혁 호실 미상 |
2023.04.21 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김상현 호실 미상 |
2021.02.01 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 박진원 호실 미상 |
2022.12.27 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 오운택 호실 미상 |
2024.09.30 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
| 김태윤 호실 미상 |
2024.11.29 | 미상 | 기준 후 | 미확인 | 아님 |
대항력의 '기준 후' 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 뜻하며, 모든 법적 요건에 대한 확정판정은 아닙니다. '가능·미상'은 선순위 전입 사실은 있으나 점유 지속, 보증금 및 권리 성립을 추가 확인해야 한다는 의미입니다. 우선변제 미확인은 우선변제권이 없다고 확정한 표현이 아닙니다. 다른 호실 명의는 대상 202호의 인수채무로 곧바로 연결되지 않습니다.
③ 실질취득액 — 최저가 52,920,000원으로 고정되지 않는다
이번 사건은 낙찰가와 실질취득액을 분리해야 합니다. 최저매각가는 52,920,000원이지만, 박동진 등 선순위 전입자의 대항력과 보증금 인수 여부가 확정되지 않았습니다. 배당표에 표시된 매수인 인수 0원만을 근거로 실질취득액이 52,920,000원이라고 판단해서는 안 됩니다.
| 취득비용 구성 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 52,920,000원 | 확정 |
| 예상배당표상 매수인 인수액 | 0원 | 조건부 추정 |
| 박동진 등 선순위 점유 관련 인수 가능액 | 미상 | 미확정 |
| 임태순의 등기상 보증금 | 90,000,000원 | 후순위 |
| 실질취득액 | 확정 불가 | 선순위 보증금·배당 결과 확인 필요 |
이러한 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가와 인수보증금의 합계가 보증금 수준으로 유지될 수도 있습니다.
본건은 선순위 보증금이 확인되지 않아 그 구조가 실제로 성립하는지, 실질취득액이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 현재의 49% 할인율을 수익성이나 시세 대비 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 실거래 대비 할인은 다르다
라인빌리지107은 10세대 규모의 소규모 주거건물입니다. 해당 건물에 관해 확인되는 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이며, 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%인 것은 사실이지만, 그것만으로 현재 시장에서 거래되는 가격보다 낮다고 판단할 수는 없습니다.
동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 비교가격과 최신 거래가격이 확정되지 않아, 실거래 기준의 적정 응찰가격을 제시하기 어렵습니다. 더욱이 가격 비교의 대상은 인수 위험을 제외한 최저가가 아니라 매수인이 실제 부담할 총취득비용이어야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,352,560원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 921,600,000원 | 51,567,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당액 | - | 870,032,560원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,352,560원을 공제한 51,567,440원이 하나은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 921,600,000원을 기준으로 870,032,560원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 배당 부족액이지, 매수인이 자동으로 인수할 채무가 아닙니다. 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반대로 이 배당표는 선순위 임차인에게 지급될 수 있는 배당이나 인수보증금을 확정한 표도 아닙니다. 실제 배당 순서와 금액은 임차인의 권리 성립·배당요구, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험이 사라지지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
52,920,000원 | 51,567,440원 | 870,032,560원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
37,044,000원 | 35,977,208원 | 885,622,792원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
25,930,800원 | 25,064,046원 | 896,535,954원 |
유찰 후 금액은 제시된 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가격은 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 집행비용 및 배당은 추정치로 실제 결과와 다를 수 있습니다.
가격만 보면 3회 유찰 시 37,044,000원, 4회 유찰 시 25,930,800원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금 인수 가능성은 낙찰가격이 낮아졌다는 이유로 함께 소멸하지 않습니다. 실제 인수보증금이 있다면 유찰 후에도 총취득비용이 예상보다 클 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근. 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있는 기존 주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물. 외벽은 외장 석재붙임, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 알루미늄샷시·하이샷시 이중창입니다. 급배수·위생·개별난방·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6m 도로에 접합니다. 토지는 평탄하며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 284.0㎡, 개별공시지가 794,500원/㎡입니다. 이 토지면적은 해당 전유부분의 대지권 면적으로 곧바로 취급할 수 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 다세대 분류와 다가구 이용상태의 관계는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 건물이며 본건은 2회 유찰됐습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 낙찰 후 매각가격과 매도 소요기간을 신뢰성 있게 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박동진의 임대차 원본. 202호 전입일 2020.10.28을 기준으로 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 시작일, 점유 지속 여부, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 선순위 전입 확인. LI LINQUAN과 이수림이 실제로 어느 호실을 점유했는지, 202호와 관계가 있는지를 구분해야 합니다.
- 임태순의 임차권등기. 보증금 90,000,000원, 계약일, 확정일자, 전입일 및 임차권등기명령을 대조하고 매각에 따른 소멸 여부와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구 종기와 배당순위. 박동진 등 선순위 점유자의 배당요구, 우선변제권 성립 및 예상 미배당 보증금을 확인해야 합니다. 배당받지 못하는 금액의 인수 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
- 전유부분 특정. 2층 202호의 위치, 실제 출입구, 건물 내 호실 표기와 등기·건축물대장, 감정평가 도면을 대조해야 합니다.
- 점유자 명도. 후순위 임차권이 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자가 남아 있다면 인도 절차와 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 선순위 임차인이 적법하게 대항력을 갖춘 경우에는 인도 문제의 판단이 달라집니다.
- 공동담보 및 배당. 하나은행 근저당권의 공동담보관계와 실제 채권액, 배당표의 채권최고액 기준 부족액을 구분해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 및 기타 배당 우선채권의 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래와 실제 비교 가능한 유사 면적의 거래를 확인하고, 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 조사내역, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”과 “반값 취득”은 다르다
이 물건의 가장 강렬한 숫자는 최저가 52,920,000원입니다. 감정가 108,000,000원의 49%까지 떨어졌으니 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 온전한 권리를 확보할 수 있는가입니다.
하나은행 근저당권과 후순위 임차권등기의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 반면 대상 202호에는 2020년 10월 28일 전입한 박동진이라는 중요한 선순위 점유 단서가 존재합니다. 그 보증금은 미상이고 대항력 요건도 최종 확인되지 않았습니다. 여기에 다른 선순위 전입자들의 호실 미상 문제, 다세대 분류와 다가구 이용상태의 차이, 객관적인 최근 실거래 비교가격의 부재가 겹쳐 있습니다.
결국 이 사건은 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라 선순위 점유관계 해소가 선행되어야 하는 고위험 권리분석 대상입니다. 현재로서는 가격 가점을 부여하기 어렵고, 대항력과 보증금 인수 여부가 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 감정가의 49%라는 할인율은 확인된 사실이지만, 실제 취득비용이 시세보다 저렴하다는 결론은 아직 성립하지 않습니다.
