매력지수 C등급 · 저가 매력은 있으나 대항력 가능 임차인과 임차권등기 확인이 필요한 다세대
최저가는 감정가 대비 낮지만 대항력 가능성이 있는 점유자와 90,000,000원 임차권등기 보증금 검토 필요성이 있어 권리 리스크를 반영해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 점유자와 임차권 검토입니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 소멸 구조지만, 박동진·LI LINQUAN·이수림 등 일부 점유자는 전입 시점상 대항력 가능성이 있어 원본 확인이 필요합니다. 임태순 임차권등기(보증금 90,000,000원)도 별도 권리 검토 대상입니다.
감정가 / 최저가
108,000,000원
최저 52,920,000원
최저가 ÷ 감정가
49.0%
2회 유찰
임차권등기 보증금
90,000,000원
임태순
계산상 인수액
0원
배당표 기준
수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107 2층 202호 다세대 물건입니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이며, 말소기준권리는 2021년 1월 8일 설정된 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 다세대 경매에서는 등기만으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있어 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경12773 (임의경매)
소재지
경기도 오산시 양산로 330-21, 2층202호 (양산동,라인빌리지107)
물건종류
다세대
소유자
씨에스엔터프라이즈주식회사
감정가 / 최저가
108,000,000원 / 52,920,000원
신청채권자
주식회사 하나은행
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확
말소기준권리는 2021.01.08 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 임의경매개시결정은 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기와 일부 점유자의 대항력 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성 확인 필요
점유자
부분
전입일
판단
박동진
202호
2020.10.28
대항력 가능성 보증금·확정일자 미상 확인 필요
LI LINQUAN
호실 미상
2020.10.15
대항력 가능성 보증금·확정일자 미상 확인 필요
이수림
미상
2020.12.21
대항력 가능성 보증금·확정일자 미상 확인 필요
임태순
전유부분 전부
2021.02.09
임차권등기 보증금 90,000,000원
⚠️ 핵심 확인사항 대항력 여부는 전입 시점뿐 아니라 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 등 확인이 필요합니다. 박동진·LI LINQUAN·이수림은 데이터상 전입 시점으로 대항력 가능성이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,352,560원
하나은행 근저당권
921,600,000원
51,567,440원
소유자 교부
-
0원
예상 매각대금 52,920,000원 기준 하나은행 근저당은 일부 배당되고 미배당이 발생합니다. 임차인 관련 최우선변제 등은 실제 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 이어져도 근저당 미배당은 크게 남는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 오산시 양산동 한신대학교 정문 북측 인근 기존 주택지대로 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
환금성. 라인빌리지107은 10세대 규모로 대단지 아파트보다 거래층이 제한될 수 있어 가격 경쟁력이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 대항력 가능 점유자의 임대차계약서·보증금·확정일자를 반드시 확인하세요.
임차권등기. 임태순 임차권등기와 보증금 90,000,000원 관련 권리관계를 별도 검토해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 권리 확인 비용과 명도 가능성을 함께 반영해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 다세대 경매에서 중요한 것은 단순 최저가가 아닙니다. 박동진·LI LINQUAN·이수림 등 일부 점유자의 대항력 가능성과 임태순 임차권등기 보증금 90,000,000원은 낙찰 전 확인해야 할 핵심 요소입니다. 가격은 매력적이지만, 권리는 확인 후 결정해야 하는 물건입니다.
