수원지방법원 2024타경12773. 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 2층 204호입니다. 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이며, 2021년 1월 8일 설정된 하나은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 이 근저당의 채권최고액은 921,600,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다.
사건의 표면적인 매력은 가격입니다. 감정가가 92,000,000원인데 두 차례 유찰 후 최저매각가가 45,080,000원으로 떨어졌습니다. 하지만 경매에서는 감정가 대비 할인율과 실제 투자 안전성을 구분해야 합니다. 이 사건은 주택임차권등기가 있고, 현황조사에는 여러 호실과 호실 미상의 점유자가 함께 나타납니다. 특히 2021년 1월 8일보다 먼저 전입한 사람들의 실제 점유 호실과 임대차 관계가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 2층 204호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 공부상 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 감정평가 이용상태 | 다가구주택으로 기재 · 2층 4가구 이용 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 45,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 921,600,000원 · 공동담보목록 기재 |
| 204호 임차권등기 | 김민성 · 보증금 85,000,000원 · 2024.12.30 등기 |
| 건물 관련 정보 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 3층 · 사용승인 2020.10.13 |
| 단지 정보 | 라인빌리지107 · 10세대 · 준공일 2020.12.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
말소기준권리는 2021.01.08 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 매각으로 이 근저당권과 이후 경매개시결정, 후순위 주택임차권등기는 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권보다 앞선 임대차 대항력이 존재한다면 등기상 말소와 별개로 매수인이 임차인의 권리를 인수할 여지가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 204호와 다른 호실을 구분해야 한다
204호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 김민성 1명입니다. 현황조사에는 다른 호실 및 호실 미상 관계자까지 총 22명이 기재되어 있습니다. 이를 모두 204호 임차인으로 간주하거나 모든 보증금을 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 호실 미상 점유자의 실제 임대차 목적물이 204호인지에 따라 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입·점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민성 204호 전유부분 전부 |
2021.01.20 | 85,000,000원 | 없음 | 확정일자 2020.12.29 우선배당 여부 미확정 배당요구 2024.12.30 |
후순위 임차권등기 매각으로 소멸 예정 인수 0원 판단 |
| LI LINQUAN 호실 미상 |
2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 204호 관련 여부 확인 인수 가능성 미확정 |
| 이수림 호실 미상 |
2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 2024.12.11 |
204호 관련 여부 확인 미배당 보증금 인수 가능성 |
| 박동진 202호 |
2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 다른 호실로 기재 204호 직접 인수로 합산 불가 |
대항력 판정은 주민등록일만으로 완성되지 않으며, 실제 점유·임대차 목적물·보증금·우선변제 요건을 함께 검토해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액 배당이 보장되지는 않습니다.
③ 다른 호실 및 후순위 점유 현황
다음 관계자들은 204호 이외의 호실로 명시되어 있거나 점유 호실을 확인해야 하는 사람들입니다. 현황조사상 관계자 명단이며, 실제 계약의 유효성이나 각자의 임차인 지위가 모두 확정되었다는 의미는 아닙니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 후순위 · 우선변제 미상 · 204호 외 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 후순위 · 우선변제 미상 · 204호 외 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 후순위 · 우선변제 미상 · 204호 외 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 후순위 · 우선변제 미상 · 204호 외 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 후순위 · 우선변제 미상 · 204호 외 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 · 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 월 400,000원 · 후순위 · 204호 외 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 · 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 월 300,000원 · 후순위 · 204호 외 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 후순위 · 배당요구 2024.12.13 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 후순위 · 배당요구 2024.12.17 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 후순위 · 배당요구 2024.12.11 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.04.21 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 후순위 전입 · 점유 호실 확인 |
④ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다
현재 최저매각가는 45,080,000원으로 감정가 92,000,000원의 49%입니다. 하지만 해당 호실과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다.
라인빌리지107은 10세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 집계되어 있습니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 그러나 단지의 낙찰 사례나 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않으므로 평균 유찰 횟수만으로 향후 낙찰가격이나 환금성을 확정할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 877,731,440원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 891,012,009원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 22,089,199원 | 21,291,593원 | 900,308,407원 |
위 미배당액은 근저당 채권최고액 921,600,000원을 기준으로 산출한 배당 시나리오입니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있으며 공동담보 관계도 별도 확인이 필요합니다. 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,211,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 921,600,000원 | 43,868,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 45,080,000원 |
현재 배당모형에서는 집행비용을 제외한 금액인 43,868,560원이 하나은행 근저당 채권에 배당되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 877,731,440원입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인이 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
단, 이 배당표는 당해세·소액임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차인의 우선배당을 반영하지 않은 추정치입니다. 김민성의 임차권등기 보증금 85,000,000원도 표상 별도 배당금이 책정되지 않았습니다. 실제 배당순위와 매수인 인수 위험은 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 한신대학교 정문 북측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 주택지대로 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 감정평가상 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며, 외벽은 석재 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 이중창이 기재되어 있습니다. 급배수·개별난방·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다. 토지는 인접도로와 대체로 평탄합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역·비행안전제6구역·성장관리권역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 284.0㎡, 지목 대, 공시지가 794,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 면적은 토지 전체에 관한 정보로 204호의 단독 소유면적을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 단지 규모는 10세대이고 평균 경매 유찰 횟수는 1.9회입니다. 확인된 개별 낙찰가격과 비교 가능한 실거래 시세가 없어 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 감정 관련 자료에는 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 현재 건축물대장과 실제 이용상태의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 204호 점유자 특정. 현장 방문과 현황조사 원본 대조를 통해 실제 점유자를 확인하고, 임차권자 김민성과 현재 점유자의 관계를 파악해야 합니다.
- 선순위 전입자 확인. LI LINQUAN과 이수림의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전출 여부를 확인해야 합니다. 박동진의 202호 점유관계도 204호와 혼동되지 않도록 구분해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김민성의 임차보증금 85,000,000원, 계약일 2020.12.29, 전입일 2021.01.20, 임차권등기일 2024.12.30 및 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 범위. 하나은행의 공동담보목록 제2021-53호 및 제2024-6168호와 신청채권액 1,425,789,757원의 관계를 확인해야 합니다. 다른 담보물의 처리상태도 검토할 필요가 있습니다.
- 건축물 용도 대조. 공부상 다세대와 감정평가상 다가구주택 이용상태가 어떻게 연결되는지 확인하고, 204호의 독립된 전유부분 및 대지권 범위를 검토해야 합니다.
- 실거래가 검증. 현재 최저매각가 45,080,000원이 시장가격보다 낮은지 비교 가능한 실제 거래자료로 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현 점유자의 퇴거 가능성, 인도명령·명도절차, 체납 관리비 중 매수인에게 귀속될 수 있는 금액을 점검해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 매각조건, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 범위다
오산 라인빌리지107 204호는 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 이것만으로 투자 가치가 높다고 판단할 수는 없습니다. 실제 거래 시세가 확인되지 않고, 감정평가상 건물 이용상태와 공부상 물건종류를 대조할 필요가 있으며, 무엇보다 말소기준 이전 전입한 호실 미상 점유자가 존재합니다.
204호에 등기된 김민성의 보증금 85,000,000원은 후순위 임차권으로 분석되어 직접적인 인수 대상으로 보이지 않습니다. 반면 LI LINQUAN과 이수림의 실제 점유 호실 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 이들의 권리가 204호에 미치는지에 따라 매수인의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 최저가 45,080,000원이라는 숫자보다 먼저 204호의 실제 점유관계, 선순위 대항력, 매수인 인수액을 확정해야 합니다. 이후에야 실거래 시세와 비교해 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 현재로서는 권리·가격 모두 추가 검증이 필요한 고위험 검토 대상으로 평가합니다.
