* 0원은 등기상 말소대상 권리를 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션의 산정값입니다. 호실 미상 선순위 전입자의 보증금과 본건 관련 여부가 확인되지 않아 최종 인수액이나 실질취득액이 0원으로 확정된 것은 아닙니다.
수원지방법원 2024타경12773. 이번 물건은 경기도 오산시 양산동 라인빌리지107의 3층 303호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 씨에스엔터프라이즈주식회사이며, 2021년 1월 8일 소유권보존등기와 하나은행의 근저당권설정이 이루어졌습니다. 이후 하나은행이 2024년 11월 26일 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2021년 1월 8일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 921,600,000원이며 공동담보로 설정된 권리입니다. 등기된 최재혁의 임차권은 이보다 늦게 발생하여 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 말소기준일보다 먼저 전입한 사람이 같은 건물에 존재한다는 점이 이 사건의 권리분석을 복잡하게 만듭니다. 특히 본건 303호와 연결되는 선순위 점유자가 있는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층 303호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 3층 303호 |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 165,000,000원 |
| 최저매각가 | 80,850,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권 청구액 | 1,425,789,757원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.08 · 을구 1번 하나은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 921,600,000원 (공동담보) |
| 임차권등기 | 최재혁 · 보증금 120,000,000원 · 2025.05.02 등기 |
| 예상 인수액 | 등기권리 기준 0원 산정 · 선순위 점유관계 확인 전 확정 불가 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부를 기준으로 보면 구조는 명확합니다. 2021.01.08 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 최재혁의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 따라서 근저당 채권최고액 921,600,000원이나 최재혁의 임차보증금 120,000,000원을 그대로 낙찰자가 추가 부담하는 구조로 계산해서는 안 됩니다.
다만 현황조사에서는 말소기준일 이전 전입자로 LI LINQUAN(2020.10.15), 박동진(2020.10.28), 이수림(2020.12.21)이 확인됩니다. 박동진은 202호로 조사되어 본건 303호와 구별됩니다. LI LINQUAN과 이수림은 호실이 특정되지 않아, 본건과 관련될 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 303호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사와 등기부에 나타난 임차·점유 관련 대상은 총 22명·법인입니다. 이들이 모두 경매대상인 303호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 201호·202호·203호·302호·304호·101호 등 다른 호실의 조사내용이 함께 포함되어 있으며, 실제 본건에 직접 연결되는 기록과 호실 미상 기록을 구분해야 합니다.
| 성명 / 법인 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 기초로 한 잠정 판단입니다. 실제 대항력은 본건 점유와 주민등록 등 법정 요건의 충족 여부를 함께 확인해야 합니다. '후순위'는 선순위 근저당보다 늦은 전입을 의미하며, 보증금 반환채권 자체가 없다는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
이 물건의 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 할인율은 감정평가액과 법원 최저매각가의 차이일 뿐, 동일 호실·유사 평형의 최근 실거래가와 비교한 할인율은 아닙니다.
라인빌리지107은 참고 단지정보상 10세대 규모이며, 준공일은 2020.12.23로 기재됩니다. 동일 건물 경매의 평균 유찰 횟수는 1.9회로 집계되어 있습니다. 다만 본건 303호와 조건을 맞춘 최근 실거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 165,000,000원 | 100% | 감정평가 기준액 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,850,000원 | 49% | 실질취득액 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 34.3% | 시나리오 · 인수위험 별도 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 24.01% | 시나리오 · 인수위험 별도 |
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,855,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 921,600,000원 | 78,994,700원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 80,850,000원 |
현 회차에서 예상 집행비용은 1,855,300원, 하나은행 근저당 배당액은 78,994,700원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 842,605,300원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 근저당권자의 채권 중 매각대금으로 충당되지 않는 금액을 뜻합니다. 곧바로 낙찰자 인수액을 의미하지 않습니다. 반대로, 현재 배당표상 인수액이 0원으로 표시되었다고 해서 호실 미상 선순위 점유자의 보증금 인수위험까지 해소되었다는 뜻도 아닙니다.
회차별 배당·미배당 비교
| 회차 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 842,605,300원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 866,423,710원 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 883,096,597원 |
근저당 채권최고액 921,600,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보에 따른 실제 채권 배분, 조세채권, 임차인의 배당순위, 최우선변제 등에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 세금·집행비용·명도비용 등을 포함한 최종 취득부담을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 경기도 오산시 양산동 소재 한신대학교 정문 북측 인근입니다. 주변은 기존 주택지대로 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공원 등이 분포하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물 특성. 감정요항에는 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물, 외장 석재붙임, 기본 급배수·위생설비, 개별난방 및 소방설비가 기재되어 있습니다. 참고 단지정보상 규모는 10세대입니다.
- 도로. 감정요항상 북서측 약 4~6미터 도로에 접하며, 토지정보에는 세로한면 도로접면으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·도시지역이며, 성장관리권역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 확인됩니다.
- 토지정보. 지목은 대, 기재된 토지면적은 284.0㎡이며, 개별공시지가는 794,500원/㎡입니다. 이를 303호만의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 거래·환금성. 10세대 규모의 소규모 건물이고 동일 조건의 최근 실거래가 확인되지 않아, 실제 매도가격과 거래 소요기간에 대한 추가 검증이 필요합니다. 참고 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. LI LINQUAN과 이수림의 실제 점유 호실, 전입·점유 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 박동진은 202호 전입자로 기재되므로 303호와의 관계를 구분해야 합니다.
- 303호 직접 점유자 확인. 박용덕의 실제 거주 여부와 최재혁의 임차권등기 이후 점유·퇴거 상황을 확인해야 합니다. 303호에 복수의 독립된 임대차관계가 있는지도 검토해야 합니다.
- 최재혁의 배당·말소 확인. 보증금 120,000,000원의 후순위 임차권등기와 2024.12.12 배당요구 기록을 대조하고, 매각 후 임차권등기 말소 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 배당요구 내역 확인. 이수림·장용수·임태순·석정헌·최재혁의 배당요구 접수 기록을 확인하고 각자의 보증금, 대상 호실, 우선변제 가능성과 본건 관련성을 구분해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행의 공동담보목록 제2021-53호 및 변경 기재 제2024-6168호와 실제 경매대상 범위를 확인해야 합니다. 청구액 전액을 본건 매수인의 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 라인빌리지107 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격, 면적, 층수와 건물 상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 공부 일치 확인. 건축물대장상 호실 구조, 전유부분, 대지권 및 감정요항에 나타나는 다가구·다세대 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 규제·관리비·명도. 토지거래허가구역 관련 적용 여부, 체납 관리비, 실제 점유자, 인도명령 가능성 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 전입세대확인서와 법원의 최신 사건기록을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수할 권리다
오산 라인빌리지107 303호는 감정가 165,000,000원에서 최저매각가 80,850,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단하기에는 권리·점유와 시세에 관한 불확실성이 큽니다.
최재혁의 보증금 120,000,000원 임차권은 후순위 권리로서 원칙적으로 매각 소멸 대상입니다. 그렇다고 모든 점유 위험이 해결되는 것은 아닙니다. 말소기준일 이전 전입자 중 박동진은 202호로 구분되지만, LI LINQUAN과 이수림은 호실이 특정되지 않아 303호와의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 그것은 미확인 선순위 임차관계까지 보증하는 값이 아닙니다. 동일 조건의 최근 실거래가격도 확정되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮다는 평가를 내릴 수 없습니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 2회 유찰 이력을 함께 고려하면, 현재 단계의 종합 판단은 D등급, 추가 확인 전 입찰 보류가 적절합니다.
핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라, 303호에 실제로 남는 권리와 보증금이 무엇인지 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝나야 실질취득액과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
