수원지방법원 2024타경12773. 오산시 양산동 라인빌리지107 3층 303호입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.01.08 주식회사하나은행 근저당권이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 최재혁 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 여기까지만 보면 단순합니다. 그러나 이 물건은 현황조사상 다수 점유자가 등장하고, 그중 박동진·LI LINQUAN·이수림은 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 “얼마를 인수한다”고 확정할 수 없고, 반대로 “인수 0원”이라고도 말할 수 없습니다.
최저매각가는 감정가 165,000,000원의 49%인 80,850,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 대항력 가능 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가가 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득가입니다. 현재는 보증금 미상 구간이 있어 입찰 전 원본 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12773 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 양산로 330-21, 3층303호 (양산동, 라인빌리지107) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정 이용상태: 다가구주택 · 대상 면적 44.95㎡ |
| 소유자 | 씨에스엔터프라이즈주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,425,789,757원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 변수는 점유자
등기상으로는 2021.01.08 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2024.11.26 임의경매개시결정과 2025.05.02 최재혁 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 최재혁 임차권등기는 임차보증금 120,000,000원, 주민등록일 2023.04.21, 확정일자 2023.03.24로 표시되어 있어 말소기준권리 이후의 임차권입니다. 다만 현황조사상 별도 점유자 중 전입일이 말소기준권리 이전인 사람이 있어, 등기 말소만으로 인수 리스크가 끝났다고 보면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 점유자 22명, 보증기관 중복 없음
보증기관 대위·승계 신고로 보이는 중복 항목은 없습니다. 따라서 표에 나타난 사람은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 보되, 보증금·확정일자 미상자는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 특히 박동진·LI LINQUAN·이수림은 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입/주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오지아 | 201호 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동진 | 202호 | 2020.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현수 | 203호 | 2023.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다예 | 302호 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박용덕 | 303호 | 2023.01.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혜연 | 304호 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI LINQUAN | 호실 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 와이에스에이앤씨(신지욱) | 1층 101호 45.8100㎡ | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 제이제이씨엔씨주식회사(윤장희) | 101호 45.8100㎡ | 2021.10.05 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥토 | 미상 | 2021.07.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장용수 | 미상 | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.12.13 | 해당 없음 |
| 임태순 | 미상 | 2021.02.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.12.17 | 해당 없음 |
| 최용식 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민성 | 미상 | 2021.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석정헌 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.12.11 | 해당 없음 |
| 박재현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상현 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진원 | 미상 | 2022.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수림 | 미상 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.12.11 | 해당 없음 |
| 오운택 | 미상 | 2024.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태윤 | 미상 | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재혁 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.04.21 | 120,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.12.12 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,855,300원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 921,600,000원 | 78,994,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준으로 하나은행 근저당 채권최고액 921,600,000원 중 78,994,700원만 배당되어 842,605,300원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한신대학교 정문 북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다. 인근에 단독주택, 다가구주택, 학교, 근린생활시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이고 사용승인은 2020.10.13입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 라인빌리지107은 총 10세대, 준공일 2020.12.23로 표시됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 가능자 확인. 박동진, LI LINQUAN, 이수림의 실제 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 303호 점유 확인. 303호로 표시된 박용덕은 전입일이 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유자와 명도 상대방은 현장 확인이 필요합니다.
- 최재혁 임차권등기. 보증금 120,000,000원 임차권등기는 말소기준권리 이후로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조이나, 관련 서류 원본 대조가 필요합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가에 인수될 가능성이 있는 보증금을 더해야 실제 취득가가 됩니다. 현재는 보증금 미상 항목 때문에 상한가 산정을 보수적으로 해야 합니다.
- 배당·체납 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 공용부분 관리비 등은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “미상 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 165,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 80,850,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 할인율만으로 매력도를 평가하면 위험합니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 현황조사상 말소기준권리 이전 전입자가 3명 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가가 낮아도 인수될 보증금이 붙으면 실질취득가는 전혀 다른 숫자가 됩니다. 가격은 싸 보이지만, 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건입니다.
