창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 3층 302호, 전용 27.84㎡의 다세대·공동주택입니다. 감정가는 35,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,303,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 12% 수준이어서 매우 저렴해 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액을 함께 봐야 하는 사건입니다. 확인된 인수액만 70,000,000원으로 현재 최저가보다 훨씬 큽니다.
특히 김정용은 보증금 30,000,000원, 김동근은 보증금 40,000,000원이 확인됐고 배당 시뮬레이션에서는 두 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 비용은 4,303,000원 + 70,000,000원 = 최소 74,303,000원입니다. 게다가 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력은 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 김동건 역시 보증금 10,000,000원은 확인됐으나 전입일이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 3층302호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 · 전용 27.84㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,303,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2001.06.21 |
| 규모 | 상평동한솔빌리지 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 임차인 인수가 핵심
등기 흐름에는 2001년 근저당권 설정과 이후 국민은행으로의 권리이전, 과거 2022년 임의경매 개시 후 취하, 그리고 2024년 국민은행의 임의경매 개시가 나타납니다. 현재 사건의 권리분석에서 더 중요한 것은 임차인 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차인으로 집계됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 인수 |
| 양정훈 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정해욱 | 2012.10.26 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2024.08.05 | 미배당분 가능 |
| 강동현 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 배당요구 2024.06.05 | 미배당분 가능 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 김선우 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 백기민 | 2020.12.02 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 최저가 12.1%가 아니라 실질취득 209.3%로 봐야 한다
동일 전용면적 27.84㎡의 확인된 거래는 2023년 1월 2층 35,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 비교값과 전체 평균도 35,500,000원으로 동일합니다. 현재 최저매각가 4,303,000원만 놓고 보면 거래가의 12.1%에 불과하지만, 이 사건에서 그 비교는 투자판단을 왜곡합니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2023.01 | 27.84㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 감정가 | — | 27.84㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 현재 최저가 | 7회 유찰 | 27.84㎡ | 3 | 4,303,000원 |
| 실질취득 최소액 | 현재 회차 | 27.84㎡ | 3 | 74,303,000원 |
실질취득 최소액 74,303,000원은 확인 거래 35,500,000원의 약 209.3%입니다. 다시 말해 현재 회차에서 확인된 보증금 인수만 반영해도 실거래의 두 배를 넘습니다. 따라서 이 물건을 “감정가 대비 88% 할인” 또는 “시세의 12.1%”라고 평가해 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,303,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 477,454원 |
| 인수 · 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,825,546원 |
현재 시뮬레이션은 매각대금 4,303,000원 중 집행비용 477,454원과 잔여 3,825,546원을 배분하고, 김정용 30,000,000원·김동근 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수 70,000,000원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 7,000만원 인수는 그대로
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 4,303,000원 | 70,000,000원 | 74,303,000원 |
| 8회 유찰 시 | 3,012,100원 | 70,000,000원 | 73,012,100원 |
| 9회 유찰 시 | 2,108,470원 | 70,000,000원 | 72,108,470원 |
낙찰가가 4,303,000원에서 3,012,100원, 다시 2,108,470원으로 내려가도 확인된 인수보증금 70,000,000원이 유지되는 구조입니다. 따라서 추가 유찰로 얻는 비용 절감은 제한적이고, 핵심은 미상 보증금까지 포함한 최종 인수액을 확정하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2001.06.21입니다.
- 입지. 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근으로 공동주택·상가·공단이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있으며 토지는 세장형 평지의 공동주택 부지입니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상평동한솔빌리지는 20세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건에 그쳐 가격 표본이 매우 제한적입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 6.1회로 낮은 환금성을 경계해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 착각하지 말 것. 현재 회차의 최소 실질취득액은 74,303,000원이며, 확인 실거래 35,500,000원의 약 209.3%입니다.
- 김정용·김동근 인수 확인. 확인된 보증금 30,000,000원·40,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정해야 합니다.
- 김동건 대항력 확인. 보증금 10,000,000원·월세 150,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.
- 배당요구 확인. 정해욱은 2024.08.05, 강동현은 2024.06.05 배당요구 기록이 있으므로 실제 배당 및 잔존 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 다회 유찰의 이유 확인. 이미 7회 유찰됐고 단지 관련 경매 평균도 6.1회입니다. 가격만 낮아진 이유를 임차관계·점유·환금성 관점에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 보증금·점유현황·배당요구 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “430만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 4,303,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 35,000,000원에서 7회 유찰돼 12% 수준까지 내려왔지만, 확인된 대항력 임차보증금 70,000,000원을 매수인이 인수하는 구조이므로 현재 실질취득은 최소 74,303,000원입니다. 확인된 실거래 35,500,000원의 약 두 배를 넘고, 보증금이 드러나지 않은 대항력 임차인도 여럿 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “낙찰가가 너무 싸서 매력적인 경매”가 아니라, “낙찰가는 낮지만 임차인 인수 때문에 실질비용이 높은 경매”로 봐야 합니다. 추가 유찰이 나와도 70,000,000원의 확인된 인수액이 그대로라면 실질취득액 감소는 제한적입니다. 현재 자료만 기준으로는 가격·권리·환금성 모두 보수적으로 판단해야 하는 D등급 물건입니다.
