한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 감정가의 17.56%까지 내려왔지만, 이 물건은 가격보다 임차인 인수가 핵심입니다. 대항력 있는 임차인 강민희의 임차권등기 보증금 90,000,000원 중 배당 부족분 77,120,414원이 남고, 김정용·김동근 임차인 보증금도 매수인 인수 위험이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
감정가
77,000,000원
다세대
최저가
13,523,000원
6회 유찰
실질취득
160,643,414원
낙찰가+인수액
매수인 인수
147,120,414원
임차인 위험
창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 501호 다세대주택입니다. 감정가는 7,700만원이지만 6회 유찰을 거쳐 최저매각가는 1,352만원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 말소기준권리 이전 임차권과 대항력 임차인이 존재해 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 반드시 계산해야 합니다.
핵심 지표
⚠️ 최저가 착시 최저매각가 13,523,000원에 낙찰되더라도 강민희 임차인 배당 부족분과 대항력 임차인 보증금 인수 가능성을 합산하면 실제 부담은 크게 증가합니다. 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 5층501호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 13,523,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차권 존재
말소기준권리는 2024.05.21 임의경매개시결정입니다. 다만 을구 1번 근저당권(2001.06.27)은 등기부상 이미 말소된 권리이며, 주의할 부분은 그 이전에 설정된 임차권입니다. 강민희 임차권등기는 2017.07.21 접수되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강민희 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 배당 부족분 77,120,414원 인수 |
| 김정용 | 30,000,000원 | 有 | 無 | 보증금 전액 인수 가능 |
| 김동근 | 40,000,000원 | 有 | 無 | 보증금 전액 인수 가능 |
| 김동건 | 10,000,000원 | 미상 | 미상 | 전입신고일 미상 — 대항력 판정 불가 |
⛔ 인수 구조 현재 배당 시나리오 기준 매수인 인수액은 147,120,414원입니다. 낙찰가 13,523,000원을 더하면 실질취득액은 160,643,414원입니다. 최저가만 보면 감정가 대비 저렴하지만 실제 부담은 전혀 다릅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
상평동한솔빌리지 최근 거래 자료는 2023.01 거래 1건이며 거래가는 35,500,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 인수액을 포함한 실질취득액은 시세 수준을 크게 넘어섭니다.
배당분배 (현재 최저가 13,523,000원)
최저가 vs 실질취득 vs 최근거래
④ 예상배당표
| 항목 | 채권액 | 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 643,414원 |
| 임차인 강민희 보증금 | 90,000,000원 | 12,879,586원 |
| 김정용 인수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 김동근 인수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 13,523,000원은 표면 가격일 뿐, 인수액 포함 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 확인 필수. 강민희 임차권등기와 김정용·김동근 대항력 임차인의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 김동건 등 보증금·전입 정보가 완전하지 않은 임차인은 추가 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많아도 안전하지 않다”
이 물건은 6회 유찰로 숫자상 매력적인 가격까지 내려왔지만, 경매의 핵심은 최저가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차인과 임차권등기로 인해 인수 위험이 존재하며, 실질취득 기준으로 보면 단순 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 무거운 물건입니다.
