창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 5층 501호로, 감정 이용상태는 공동주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가는 77,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 13,523,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 약 17.6%이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 훨씬 큰 선순위 임차보증금 인수입니다.

현재 배당가정에서는 임차권등기를 마친 강민희의 보증금 90,000,000원 중 12,879,586원만 매각대금에서 배당되고 77,120,414원이 매수인 인수로 남습니다. 여기에 김정용 30,000,000원, 김동근 40,000,000원이 전액 인수로 산정돼, 확인된 인수액만 147,120,414원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 13,523,000원 + 147,120,414원 = 160,643,414원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 다수 점유자가 핵심

등기 흐름상 2007년 대한주택보증주식회사로의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2008년 다시 합자회사한솔하우징 명의로 귀속됐습니다. 현재 권리분석의 기준일은 2024.05.21 임의경매개시결정으로 산정돼 있으며, 강민희의 임차권등기는 2023.07.21 접수돼 그보다 앞섭니다.

강민희는 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2017.06.13이고 점유개시는 2017.06.19입니다. 보증금은 90,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기를 마쳤으며 배당요구와 우선변제권이 확인됩니다. 현재 최저가 기준으로는 배당 후 부족액 77,120,414원이 매수인 인수로 산정됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액 외에도 미상 위험이 남는다

③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 총액은 거의 그대로

최저가는 13,523,000원에서 9,466,100원, 6,626,270원으로 크게 내려가지만 실질취득액은 각각 약 1.606억 수준에 머뭅니다. 선순위 보증금이 매각대금에서 배당되지 못한 만큼 매수인 인수로 이동하기 때문입니다. 이 물건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 그러나 면적이 달라 직접 비교에는 한계

상평동한솔빌리지의 확인된 최근 거래는 2026.08 전용 27.84㎡ 2층 35,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 35,000,000원이며, 2023.01의 35,500,000원 대비 최근 추세는 -1.4%로 하락했습니다. 전체 거래 평균 35,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보면 가격 흐름은 소폭 약세입니다.

단지 규모는 20세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회, 매각률은 11.34%입니다. 이번 물건 역시 현재 6회 유찰 상태여서, 반복 유찰 자체를 단순 할인 신호보다는 권리·환금성·수요를 함께 점검해야 하는 신호로 보는 편이 타당합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 13,523,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 강민희 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 강민희 미배당액과 김정용·김동근 보증금의 산정 인수액 합계는 147,120,414원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성도 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근으로 공동주택·상가·공단 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.06.21입니다. 난방·위생설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 경매 평균 유찰 6.2회, 매각률 11.34%입니다. 현재 사건도 6회 유찰돼 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 판단. 현재 기준 13,523,000원의 최저가가 아니라 산정 인수액을 포함한 160,643,414원을 기본 취득비용으로 보아야 합니다.
• 강민희 임차권 확인. 보증금 90,000,000원, 전입·확정일자 2017.06.13, 임차권등기 2023.07.21 및 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문과 다시 대조해야 합니다.
• 김정용·김동근 인수 확인. 각각 30,000,000원·40,000,000원이 현재 전액 인수로 산정돼 있습니다.
• 보증금 미상 전입자 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 보증금·확정일자 확인이 핵심입니다. 김동건은 전입신고일 확인이 필요합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득액이 약 1.605억 수준으로 유지되는 구조이므로 최저가 하락률만으로 응찰가치를 판단하면 안 됩니다.
• 시세 면적 보정. 확인된 최신 실거래는 27.84㎡ 35,000,000원으로 대상 57.61㎡와 면적이 다릅니다. 직접 비교 가능한 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 2023.01의 35,500,000원에서 2026.08의 35,000,000원으로 최근 대비 과거 추세가 -1.4%입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,352만원짜리 물건”이 아니라 “1.6억대 인수형 물건”

이 사건의 숫자는 처음 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 77,000,000원짜리 다세대가 6회 유찰돼 13,523,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 권리를 결합하면 전혀 다른 그림이 됩니다. 강민희 미배당 보증금 77,120,414원, 김정용 30,000,000원, 김동근 40,000,000원을 합친 산정 인수액만 147,120,414원이고, 최저가까지 합친 실질취득액은 160,643,414원입니다.

더 큰 문제는 이 금액이 끝이라고 단정할 수도 없다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 여러 전입자가 남아 있어 추가 인수 여부를 확인해야 합니다. 동시에 최근 확인 거래는 하락 추세 -1.4%이고, 단지 경매 통계도 평균 6.2회 유찰·매각률 11.34%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “최종적으로 얼마의 임차보증금을 승계하게 되는가”입니다. 현재 확인된 범위만으로도 최저가 중심의 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 미상 임차관계가 해소되지 않는 한 권리위험을 크게 할인해서 봐야 합니다.