창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 4층 401호, 감정 이용상태는 공동주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 사용승인일은 2001.06.21, 비교 대상 면적은 27.38㎡입니다. 감정가는 34,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,180,000원입니다. 최근 확인되는 같은 단지 실거래는 2023.01의 35,500,000원 한 건으로, 최저가는 해당 가격의 11.8%에 불과합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 을구에는 2001.06.27 한국주택은행 근저당권 채권최고액 282,100,000원이 설정됐고, 2015.02.23 회사합병을 원인으로 근저당권자가 국민은행으로 이전된 기록이 있습니다. 이 근저당을 말소한 후속 등기는 제시되지 않았습니다. 따라서 등기 순서만 놓고 보면 2024.05.21 경매개시결정보다 훨씬 앞선 이 근저당이 임차인보다 우선하는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 4층401호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 비교면적 27.38㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 4,180,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2001.06.21 |
① 권리 흐름 — 2001년 근저당을 건너뛰면 안 된다
② 임차인 — 실제 9명, 보증금·대항력 판정이 관건
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 근저당 존속 시 없음 |
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 배당안과 충돌 |
| 양정훈 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 근저당 존속 시 없음 |
| 정해욱 | 2012.10.26 | 미상 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 근저당 존속 시 없음 |
| 강동현 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 근저당 존속 시 없음 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 배당안과 충돌 |
| 김선우 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 근저당 존속 시 없음 |
| 백기민 | 2020.12.02 | 미상 | 미상 | 2001 근저당 후순위 | 미상 | 근저당 존속 시 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 9명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김동건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 나머지 임차인의 전입일은 모두 2001.06.27 이후입니다. 따라서 2001년 근저당이 현재 유효하다면 이들은 그 근저당보다 후순위가 됩니다. 정해욱은 2024.08.05, 강동현은 2024.06.05 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 418만원만 보면 싸지만 표본은 단 한 건
상평동한솔빌리지는 20세대, 사용승인일은 2001.06.21입니다. 비교 가능한 실거래는 2023.01, 전용 27.84㎡, 2층, 35,500,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 값도 35,500,000원이며 표본 수는 1건입니다. 현재 최저가 4,180,000원은 이 가격의 11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 27.84㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 평균 | 27.84㎡ | 1건 | 35,500,000원 |
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 4,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 475,240원 |
| 임차인 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,704,760원 |
이 배당안은 김정용·김동근 보증금 합계 70,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 국민은행 배당을 0원으로 표시합니다. 그러나 등기에는 2001.06.27 근저당과 2015.02.23 국민은행으로의 근저당권 이전이 확인되므로, 이 표를 확정 배당표로 받아들이기보다 등기부·매각물건명세서와 재대조해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 제공 인수액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 4,180,000원 | 70,000,000원 | 3,704,760원 |
| 8회 유찰 시 | 2,926,000원 | 70,000,000원 | 2,473,332원 |
| 9회 유찰 시 | 2,048,199원 | 70,000,000원 | 1,611,331원 |
제공 시나리오대로라면 낙찰가가 4,180,000원에서 2,926,000원, 다시 2,048,199원으로 내려가더라도 인수액은 70,000,000원으로 유지됩니다. 이 가정이 맞다면 최저가 하락은 실질취득 부담을 크게 낮추지 못합니다. 다만 앞서 본 것처럼 그 70,000,000원 인수 가정 자체가 2001년 근저당 순위와 충돌하므로, 이 사건은 ‘70,000,000원 인수형’인지 ‘후순위 임차형’인지부터 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 소재 동국강변2차아파트 북측 인근이며, 공동주택·상가·공단이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.06.21입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외 포장도로가 있습니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 세장형 평지의 공동주택 부지이며 공시지가는 604,000원/㎡, 토지면적은 429.8㎡입니다.
- 환금성. 20세대 소규모 단지이고 확인되는 실거래는 1건, 같은 단지 경매 평균 유찰은 6.1회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001.06.27 근저당권과 2015.02.23 국민은행 승계의 현재 존속 여부를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 김동건 전입일 확인. 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대열람과 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 정해욱은 2024.08.05, 강동현은 2024.06.05 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부도 명세서 원본과 맞춰야 합니다.
- 초저가 착시 경계. 최저가가 실거래의 11.8%까지 내려왔지만 7회 유찰된 물건이고, 권리판정 충돌을 해소하지 않으면 가격 비교 자체가 의미가 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 시세 비교는 2023.01 거래 1건뿐이므로 호수·층·상태 차이를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “418만원”보다 먼저 풀어야 할 권리 퍼즐
감정가 34,000,000원짜리 다세대가 7회 유찰돼 4,180,000원까지 내려왔고, 확인되는 실거래 35,500,000원과 비교하면 11.8% 수준입니다. 숫자만 보면 강한 할인입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리 데이터의 충돌이 더 중요합니다.
등기부에는 2001.06.27 설정된 한국주택은행 근저당권과 2015.02.23 국민은행으로의 이전이 남아 있습니다. 이 권리가 유효하다면 2009년 이후 전입한 임차인들은 그보다 후순위입니다. 그런데 배당안은 김정용과 김동근의 보증금 70,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 두 결론은 동시에 맞을 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘418만원에 살 수 있느냐’가 아니라 ‘실제로 무엇을 인수하느냐’를 확정하는 것입니다. 7회 유찰과 20세대 규모, 1건뿐인 실거래까지 고려하면 원본 확인 전 단계의 평가는 가격 매력보다 권리 확인을 우선해야 하는 고위험 확인형으로 보는 편이 맞습니다.
