창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 4층 401호의 다세대 물건입니다. 표면상 최저가는 감정가 79,000,000원에서 6회 유찰된 13,874,000원으로 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 현황조사상 임차인은 9명이며, 이 가운데 8명은 대항력 있는 것으로 조사됐고 김동건은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

특히 김정용의 보증금 30,000,000원, 김동근의 보증금 40,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 두 사람만 합쳐도 확인된 인수액이 70,000,000원입니다. 최저매각가를 더하면 현재 회차의 실질취득 확인분은 83,874,000원 이상입니다. 여기에 신정희·양정훈·정해욱· 강동현·김선우·백기민은 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았으므로, 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 기준권리보다 임차관계가 더 중요하다

등기상 2001년 설정 근저당은 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 2007년 신탁도 2008년 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2022년 국민은행의 임의경매는 2022.05.24 취하됐으며, 현재 진행 중인 권리는 2024.05.21 국민은행의 임의경매개시결정입니다. 현재 권리분석에서 더 큰 변수는 등기부 자체보다 선순위로 조사된 다수 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 확인된 인수 70,000,000원+

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 9명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 9명으로 봅니다. 김정용과 김동근은 배당 시뮬레이션에서 각각 30,000,000원과 40,000,000원의 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았고, 김동건은 보증금 10,000,000원·월세 150,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.

③ 시세 비교 — 39.6%라는 숫자를 그대로 쓰면 안 된다

상평동한솔빌리지의 최근 거래는 2026.08 전용 27.84㎡ 2층 35,000,000원, 2023.01 전용 27.84㎡ 2층 35,500,000원입니다. 전체 2건 평균은 35,250,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 35,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 1.4% 낮은 흐름입니다.

표면상 최저가 13,874,000원은 최근 12개월 평균 35,000,000원의 39.6%입니다. 하지만 이 비율에는 두 가지 중대한 한계가 있습니다. 첫째, 최근 거래 면적은 27.84㎡인데 본건 기준 면적은 57.61㎡로 서로 일치하지 않습니다. 둘째, 39.6% 계산에는 확인된 임차보증금 인수액 70,000,000원이 들어가 있지 않습니다. 따라서 “시세의 39.6%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,874,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 김정용·김동근 보증금은 배당 없이 각각 전액 매수인 인수로 반영됩니다. 두 임차인의 확인 인수액 합계는 70,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 신청채권자 국민은행의 청구액은 195,209,050원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 70,000,000원은 남는다

현재부터 8회 유찰 시나리오까지 배당 계산에 잡힌 매수인 인수액은 모두 70,000,000원으로 동일합니다. 즉 추가 유찰은 낙찰가 부분만 낮출 뿐, 확인된 임차보증금 부담 자체를 없애지 않습니다. 게다가 보증금 미상인 대항력 임차인의 금액이 추가될 가능성도 남아 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 상평동 ‘동국강변2차아파트’ 북측 인근으로 공동주택·상가·공단이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일자는 2001.06.21입니다. 난방설비와 위생설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류와 접하고, 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
• 단지 규모. 상평동한솔빌리지 20세대로, 최근 확인 거래는 2건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김정용·김동근 인수 확인. 현재 계산상 30,000,000원과 40,000,000원이 각각 전액 인수입니다. 배당요구·확정일자·점유부분을 원문과 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
• 김동건 대항력 확인. 보증금 10,000,000원·월세 150,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 면적 다른 실거래 주의. 최근 거래는 27.84㎡이고 본건 기준 면적은 57.61㎡입니다. 35,000,000원을 본건의 직접 시세로 대입하면 안 됩니다.
• 최저가가 아닌 총부담 기준. 현재 최저가 13,874,000원에 확인 인수액 70,000,000원을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 배당관계 원문 대조. 신청채권자 청구액은 195,209,050원이며, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “13,874,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 79,000,000원에서 6회 유찰돼 13,874,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 그림이 완전히 달라집니다. 김정용 30,000,000원과 김동근 40,000,000원, 합계 70,000,000원의 인수액이 확인돼 현재 회차의 실질취득 확인분은 이미 83,874,000원 이상입니다. 여기에 대항력 있는 임차인 6명의 보증금이 아직 확인되지 않았고, 김동건도 대항력이 미상입니다.

최근 12개월 실거래 평균 35,000,000원과 비교하면 최저가만의 비율은 39.6%지만, 거래 면적이 27.84㎡로 본건 57.61㎡와 다르고 인수액도 빠져 있습니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 1.4% 낮습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “실제로 얼마를 인수하게 되는가”입니다. 현재 확인 범위만으로도 인수위험이 크고 미상 보증금까지 남아 있어, 입찰 전 임차관계 확정이 핵심입니다.