창원지방법원 2024타경2905. 경상남도 진주시 상평동 한솔빌리지 제102동 4층 401호 다세대 물건입니다. 감정가는 7,900만원이지만 6회 유찰을 거치며 최저매각가는 1,387만원까지 떨어졌습니다. 표면상으로는 매우 저렴해 보이지만, 이 사건의 승부처는 임차인 권리 분석입니다.
등기상 경매 자체는 국민은행 신청으로 진행됐고, 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 그러나 현황조사상 여러 점유자가 확인되며, 일부 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 4층401호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 57.61㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 13,874,000원 |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2001년 설정된 근저당권(주식회사한국주택은행, 이후 국민은행으로 이전)입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 중 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력을 갖춘 것으로 조사되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 판정 불가 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 확인 필요 |
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 대항력 有 · 인수 가능 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 대항력 有 · 인수 가능 |
| 정해욱 외 | 2012.10.26 등 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 낮은 낙찰가만 보면 안 된다
인근 거래 자료는 상평동한솔빌리지 기준 2023년 1월 27.84㎡ 거래 1건이며 거래가는 35,500,000원입니다. 대상 면적과 동일하지 않아 단순 비교에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2023.01 | 27.84㎡ | 35,500,000원 |
최저매각가는 13,874,000원으로 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인 인수 가능액 70,000,000원을 더하면 실질 부담은 83,874,000원 수준이 됩니다. 따라서 최저가만 기준으로 한 저가 매수 판단은 위험합니다.
④ 예상 배당 구조
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 649,732원 |
| 임차인 김정용 인수 | 30,000,000원 |
| 임차인 김동근 인수 | 40,000,000원 |
| 소유자 교부 | 13,224,268원 |
배당 구조는 현재 회차 최저가 13,874,000원을 기준으로 하며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김정용·김동근 보증금 인수 가능성을 반드시 반영하세요.
- 미상 보증금 확인. 신정희 등 보증금 미상 임차인의 권리 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 주의. 1,387만원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 소유권·등기 확인. 최종 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — “6회 유찰 ≠ 안전한 할인”
이 물건은 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 임차인 보증금 7,000만원 인수 가능성이 존재하는 만큼, 충분한 권리 확인 없이 접근하면 예상보다 높은 취득비용이 발생할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 확인이 필요한 물건입니다.
