창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 3층303호 다세대 물건입니다. 감정가는 46,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 8,078,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 강하게 낮아진 가격처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 대항력 임차보증금 인수가 훨씬 큽니다. 확인된 두 임차인의 인수액만 70,000,000원이며, 대항력은 인정돼 있으나 보증금이 확인되지 않은 임차인도 여럿 존재합니다.

따라서 최저매각가 8,078,000원을 시세 35,000,000원과 단순 비교해 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 최소 실질취득은 8,078,000원 + 70,000,000원 = 78,078,000원입니다. 유찰이 더 진행되더라도 확인된 보증금 70,000,000원의 인수 부담은 남으므로, 낙찰가 하락분만큼 총 취득부담이 같은 비율로 떨어지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낮은 낙찰가보다 임차권리 확인이 핵심

등기 흐름에는 2001년 한국주택은행의 채권최고액 282,100,000원 근저당 설정과 2015년 국민은행으로의 근저당권 이전 이력이 있으며, 제공된 권리판정에서는 2024.05.21 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고 있습니다. 2022년에도 국민은행의 임의경매가 개시됐으나 2022.05.24 취하돼 말소됐고, 이번 경매가 다시 진행 중입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 9명, 미상 보증금이 남는다

실제 임차인은 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김정용과 김동근의 확인된 보증금 70,000,000원 외에도 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력이 인정돼 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 김동건은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 보증금 10,000,000원이 추가 인수로 이어지는지는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 23.1%라는 숫자에 속으면 안 된다

상평동한솔빌리지의 거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 35,250,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 35,000,000원입니다. 최근 거래는 2026.08, 이전 거래는 2023.01이며 최근 구간 추세는 -1.4%입니다.

최저가 8,078,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 35,000,000원의 23.1%입니다. 그러나 권리분석에서는 이 비율을 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 확인된 인수액을 더한 최소 실질취득이 78,078,000원이기 때문입니다. 더구나 거래 표본은 27.84㎡이고 대상면적은 36.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 직접적인 동일면적 시세표본으로 보기는 어렵지만, 적어도 ‘최저가가 807만원이니 싸다’는 해석은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,078,000원 가정)

현재 예상배당 계산상 집행비용 545,404원을 제외한 7,532,596원이 소유자 잔여로 계산되며 신청채권자 국민은행의 청구액 195,209,050원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근이며 공동주택·상가·공단이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.06.21입니다. 난방·위생설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
• 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 상평동한솔빌리지는 20세대이며, 확인된 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 6.2회, 매각률은 11.34%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 임차인 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 보증금을 매각물건명세서와 임대차 원본에서 확인해야 합니다.
• 김동건 대항력 확인. 보증금 10,000,000원·월세 150,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상이므로 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 확인 인수 70,000,000원 반영. 김정용 30,000,000원과 김동근 40,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 말소기준 원본 대조. 2001년 근저당과 2015년 국민은행 이전등기 이력이 있으므로 현재 말소기준 판정과 실제 등기 효력을 원본에서 재확인해야 합니다.
• 시세 면적 차이 주의. 거래 표본은 27.84㎡, 대상면적은 36.81㎡로 일치하지 않으므로 35,000,000원 거래가를 동일물건 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.4%이므로 과거 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “807만원 낙찰”이 아니라 “7,000만원 이상 인수”를 봐야 한다

이 물건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 감정가 46,000,000원에서 6회 유찰돼 8,078,000원까지 내려왔지만, 김정용·김동근의 확인된 대항력 보증금만 70,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 78,078,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인까지 남아 있어 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

최근 12개월 거래 표본은 35,000,000원이고 최근 추세도 -1.4%지만, 표본 면적이 27.84㎡로 대상면적 36.81㎡와 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그 한계를 감안하더라도 최저가 8,078,000원만 기준으로 ‘싸다’고 평가하는 것은 권리구조를 놓치는 판단입니다. 이 사건은 추가 유찰 여부보다 먼저 각 임차인의 실제 보증금·대항력·배당요구·우선변제 관계를 확정하는 것이 핵심입니다.