한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 감정가의 17.56%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김정용 3,000만원·김동근 4,000만원 보증금이 매수인에게 인수될 수 있어 낙찰가와 별도로 7,000만원 추가 부담 위험이 존재합니다.
감정가 / 최저가
46,000,000원 / 8,078,000원
6회 유찰
최근 거래
35,500,000원
2023.01 거래
실질취득 부담
78,078,000원
최저가 + 인수 70,000,000원
핵심지표
인수위험
대항력 임차인 존재
창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 제101동 3층 303호 다세대입니다. 감정가는 4,600만원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 807만8천원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 매우 저렴해 보이지만, 이 물건은 임차인 권리분석이 낙찰가보다 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 36.81㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 8,078,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차인 확인 필요
말소기준권리는 2001.06.27 설정된 근저당권(채권최고액 282,100,000원)입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 중 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정될 수 있어, 권리상 인수 위험이 남습니다.
② 임차인 분석 — 인수 7천만원 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 대항력 有 · 매수인 인수 가능 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 대항력 有 · 매수인 인수 가능 |
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 판정 불가 |
⛔ 매수인 인수 위험 김정용·김동근 임차인은 대항력 있음으로 조사되어 보증금 합계 70,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가 8,078,000원만 보고 접근하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가보다 실질취득을 봐야 함
최근 거래는 2023년 1월 1건이며 거래가는 35,500,000원입니다. 최저매각가는 8,078,000원으로 낮지만, 대항력 임차인 인수 70,000,000원을 반영하면 실질취득 부담은 약 78,078,000원입니다.
배당 및 인수 구조
가격 비교
최저가는 낮지만 인수금 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 대항력 임차인의 보증금 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 보완. 보증금 미상 임차인의 권리관계 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 최저가가 아닌 인수금 포함 총 취득비용 기준으로 접근해야 합니다.
- 유찰 효과. 6회 유찰은 가격 매력 요인이지만 권리 리스크를 상쇄하지 않습니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총 부담을 봐야 한다”
이 물건은 가격만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담입니다. 대항력 임차인 보증금 7천만원이 인수될 수 있으므로, 현재 최저가 807만8천원은 실제 취득가격이 아닙니다. 권리 확인 없는 저가 낙찰은 위험합니다.
