창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 5층 501호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이며, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 사용승인일자는 2001.06.21입니다. 사건의 핵심은 2024.05.21 임의경매개시결정 자체보다 그보다 앞서 전입한 다수 점유자와 2019년 등기된 이호진의 주택임차권입니다.
현재 배당가정에서는 이호진의 95,000,000원 보증금 중 15,293,342원만 배당되고, 부족분 79,706,658원이 매수인에게 남습니다. 여기에 김정용 30,000,000원, 김동근 40,000,000원이 전액 인수로 계산돼, 확인된 인수액만 149,706,658원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 5층501호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 |
| 대상 면적 | 63.44㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 15,981,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 임차관계가 핵심
현재 데이터상 말소기준은 2024.05.21 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재하고, 이호진은 2019.06.28 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기부상 이호진의 임차보증금은 95,000,000원, 전입·확정일자는 모두 2016.12.27이며 배당요구도 확인됩니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준권리 이전으로 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 10명, 보증금 미상 다수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 월 150,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 |
| 양정훈 | 2023.06.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 정해욱 | 2012.10.26 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 강동현 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 |
| 김선우 | 2023.07.11 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 백기민 | 2020.12.02 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
| 이호진 | 2016.12.27 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
실제 임차인은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일과 보증금이 모두 확인된 대항력 임차인은 김정용·김동근·이호진이고, 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 김동건은 보증금 10,000,000원과 월차임 150,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 현재 최저가 | 15,981,000원 |
|---|---|
| 이호진 미배당 인수 | 79,706,658원 |
| 김정용 인수 | 30,000,000원 |
| 김동근 인수 | 40,000,000원 |
| 확인된 인수 합계 | 149,706,658원 |
| 실질취득 최소액 | 165,687,658원 |
이호진의 보증금 95,000,000원은 현재 최저가 15,981,000원보다 큽니다. 배당 가능한 매각대금이 줄어들면 이호진의 미배당액이 그만큼 늘어나므로, 낙찰가가 더 떨어져도 매수인이 부담하는 총액은 크게 낮아지지 않습니다. 김정용 30,000,000원과 김동근 40,000,000원까지 더하면 확인된 범위에서만 약 165,000,000원대가 사실상 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 15,981,000원 | 149,706,658원 | 165,687,658원 |
| 7회 유찰 시 | 11,186,700원 | 154,414,661원 | 165,601,361원 |
| 8회 유찰 시 | 7,830,689원 | 157,710,263원 | 165,540,952원 |
④ 시세 비교 — 35,000,000원 거래는 면적이 다르다
상평동한솔빌리지의 최근 거래는 2026.08 35,000,000원, 2023.01 35,500,000원이며 최근 12개월 평균은 35,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -1.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.84㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2023.01 | 27.84㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.84㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
다만 이 실거래 표본의 면적은 27.84㎡로, 본건 대상 면적 63.44㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 45.7%라는 수치만 보고 본건을 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 가격을 봐야 하며, 동일 면적 실거래가 없어 직접적인 시세 우위 여부를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 687,658원 |
| 1. 임차인 이호진 보증금 | 95,000,000원 | 15,293,342원 |
| 인수 · 이호진 미배당 | 79,706,658원 | 0원 |
| 인수 · 김정용 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동근 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 687,658원과 이호진 배당 15,293,342원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 이호진 미배당 79,706,658원, 김정용 30,000,000원, 김동근 40,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 보증금 미상 임차인들의 추가 인수액은 이 표에 확정 반영할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국강변2차아파트 북측 인근이며 공동주택·상가·공단 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물, 사용승인일자 2001.06.21입니다.
- 도로. 남측으로 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 대 429.8㎡, 평지·세로장방이며 공시지가 604,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 상평동한솔빌리지 총 20세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 15,981,000원만 보지 말고 현재 확인된 인수 149,706,658원을 합산해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.
- 김동건 대항력 확인. 보증금 10,000,000원과 월 150,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 미상입니다.
- 이호진 권리 실체 확인. 95,000,000원 임차권등기와 과거 경매 채권자 동일인 관련 주석을 원본 서류와 배당요구 자료로 대조해야 합니다.
- 면적 맞는 시세 확보. 현재 실거래 표본은 27.84㎡로 본건 63.44㎡와 일치하지 않으므로 동일 면적 거래 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 가정에서도 확인된 실질부담은 165,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
맺으며 — “1,598만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 15,981,000원이 아니라 실질취득 최소 165,687,658원입니다. 현재 확인된 인수만으로 이미 이 수준이며, 대항력은 확인됐지만 보증금이 미상인 임차인이 6명 더 있습니다. 김동건도 전입일이 없어 대항력이 확정되지 않았습니다.
또한 27.84㎡ 실거래 35,000,000원을 63.44㎡인 본건과 그대로 비교할 수 없으므로, 단순한 “감정가 대비 17.56%”나 “최근 거래 대비 45.7%”만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 다회 유찰·다수 대항력 임차인·보증금 미상·실질취득액 고정 구조가 겹친 고위험 사건으로, 매각물건명세서와 각 임차인의 보증금·배당요구·대항력 범위를 확정하기 전에는 최저가가 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
