창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 501호, 전용 63.44㎡의 다세대 공동주택입니다. 이 사건의 난점은 복잡한 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 제공된 권리 판정상 말소기준은 2024.05.21 국민은행의 임의경매개시결정이고, 2019년 등기된 이호진의 주택임차권을 비롯해 다수의 전입자가 그보다 앞섭니다. 따라서 최저가가 감정가의 17.56%까지 떨어졌다는 사실만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
특히 이호진은 보증금 95,000,000원, 전입·확정일자 모두 2016.12.27이고 배당요구가 확인됩니다. 현재 매각가 가정에서는 15,293,342원만 배당되고 79,706,658원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 여기에 김정용 30,000,000원, 김동근 40,000,000원이 별도 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 5층501호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 · 전용 63.44㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 15,981,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 | 2001.06.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차권이 핵심
등기부에는 과거 한국주택은행 근저당, 김병찬·박미순·임은주의 전세권 등이 있었지만 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 위험의 중심은 을구 9번 이호진 주택임차권입니다. 2019.06.28 등기된 이 권리는 말소기준으로 판정된 2024.05.21보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 전입 미상 / 확정 미상 | 10,000,000원 · 월 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신정희 | 2011.03.17 / 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김정용 | 2018.10.18 / 미상 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
| 양정훈 | 2023.06.26 / 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정해욱 | 2012.10.26 / 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.05 | 금액 미상 |
| 강동현 | 2024.01.03 / 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.06.05 | 금액 미상 |
| 김동근 | 2009.10.29 / 미상 | 40,000,000원 | 있음 | 없음 | 40,000,000원 |
| 김선우 | 2023.07.11 / 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 백기민 | 2020.12.02 / 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이호진 | 2016.12.27 / 2016.12.27 | 95,000,000원 | 있음 | 있음 | 79,706,658원 |
보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 없으며, 위 표의 실제 임차인은 10명입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 최저가가 더 내려가도 실질취득은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건은 여기에 김정용 30,000,000원과 김동근 40,000,000원의 인수까지 더해져, 낙찰가 하락 자체가 투자비 절감으로 연결되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수액 | 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 17.56% | 15,981,000원 | 149,706,658원 | 165,687,658원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 12.29% | 11,186,700원 | 154,414,661원 | 165,601,361원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 8.61% | 7,830,689원 | 157,710,263원 | 165,540,952원 |
④ 시세 비교 — 3,550만원 거래는 직접 비교가 어렵다
시세 표본으로 확인되는 거래는 2023.01, 전용 27.84㎡, 2층, 35,500,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 63.44㎡로 면적이 일치하지 않으므로, 35,500,000원을 대상 호수의 직접 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 27.84㎡ | 2 | 35,500,000원 |
최저가만 놓고 계산된 최근 거래 대비 비율은 45.0%지만, 이 사건에서는 그 수치가 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 첫째, 비교 거래의 면적이 다르고, 둘째, 최저가 15,981,000원 외에 알려진 인수액 149,706,658원이 존재하기 때문입니다. 실질취득 관점에서는 감정가 91,000,000원조차 넘어섭니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 687,658원 |
| 1. 임차인 이호진 보증금 · 우선변제 | 95,000,000원 | 15,293,342원 |
| 인수 · 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이호진의 미배당 부족분은 79,706,658원이며, 김정용 30,000,000원·김동근 40,000,000원을 합쳐 현재 알려진 매수인 인수액은 149,706,658원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 보증금이 확인되면 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근. 공동주택·상가·공단 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물, 사용승인일 2001.06.21. 난방·위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)·소로3류 접합·가축사육제한구역. 공시지가 604,000원/㎡입니다.
- 규모. 상평동한솔빌리지 20세대의 소규모 공동주택입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 알려진 최소치는 165,687,658원입니다. 입찰가를 낮추는 것만으로 총부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 이호진 임차권 원본 대조. 보증금 95,000,000원, 전입·확정 2016.12.27, 배당요구와 임차권등기를 다시 확인해야 합니다.
- 김정용·김동근 인수 확인. 현재 배당 계산상 각각 30,000,000원·40,000,000원 전액 인수로 반영되어 있습니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 김동건 대항력 확인. 보증금 10,000,000원·월 150,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 이호진 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래 35,500,000원은 27.84㎡로 대상 63.44㎡와 면적이 달라 직접 비교자료로 부족합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 늘수록 싸지는 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 91,000,000원짜리 다세대가 6회 유찰돼 15,981,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다. 실제로 7회 유찰 시 매각가는 11,186,700원으로 내려가지만 알려진 인수액은 154,414,661원으로 늘고, 8회 유찰 시에는 매각가 7,830,689원에 인수액 157,710,263원이 붙습니다.
여기에 아직 보증금이 밝혀지지 않은 점유자까지 다수 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차관계가 가격을 결정하는 물건입니다. 알려진 부담만으로도 감정가를 넘어서고, 실거래 비교 자료마저 면적 불일치로 신뢰도가 낮습니다. 결론은 명확합니다. 낮은 최저가를 매력으로 볼 단계가 아니라, 인수보증금을 전부 확정하기 전에는 입찰가 자체를 정하기 어려운 고위험 사건입니다.
