한 줄 평 감정가 대비 18% 수준까지 떨어진 6회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수액이 70,000,000원 존재해 매수인의 실질취득 부담은 최저가가 아니라 약 75,971,000원으로 봐야 합니다. 보증금 미상 임차인도 있어 추가 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
34,000,000원 / 5,971,000원
6회 유찰
실질취득 예상
75,971,000원
최저가 + 인수 70,000,000원
최근 실거래
35,500,000원
2023.01 1건
핵심 리스크
임차인 8명
대항력·보증금 확인 필요
창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 제102동 301호 다세대 물건입니다. 감정가는 3,400만원이지만 6회 유찰을 거치며 최저매각가는 597만원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 매우 저렴해 보이나, 권리분석의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.
말소기준권리는 2024년 5월 21일 임의경매개시결정으로 판단됩니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 전입한 임차인들은 대항력 여부에 따라 매수인에게 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 3층301호 (상평동, 한솔빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 5,971,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인 인수가 핵심
등기상 2001년 근저당권 설정 후 권리이전되어 국민은행 권리가 존재하며, 2024년 임의경매개시결정이 진행되었습니다. 주택임차권등기 김수미의 권리는 등기상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 미상 |
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 대항력 有 · 매수인 인수 가능 |
| 양정훈 | 2023.06.26 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 미상 |
| 정해욱 | 2012.10.26 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 미상 |
| 강동현 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 미상 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 대항력 有 · 매수인 인수 |
| 김선우 | 2023.07.11 | 미상 | 대항력 有 · 보증금 미상 |
⛔ 매수인 인수액 핵심 김정용 보증금 30,000,000원과 김동근 보증금 40,000,000원은 대항력 있는 임차인으로 확인되어 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 최저가 5,971,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
③ 실질취득과 시세 비교
상평동한솔빌리지 동일 면적권 최근 거래는 2023년 1월 35,500,000원입니다. 최저매각가는 거래가격보다 낮지만, 대항력 임차인 인수액을 포함하면 실질취득 부담은 75,971,000원으로 최근 거래 수준을 크게 초과합니다.
배당 및 인수 구조
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
최저가가 아니라 인수 포함 실질취득으로 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표 (최저매각가 5,971,000원 기준)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 507,478원 |
| 임차인 김정용 인수 | 30,000,000원 |
| 임차인 김동근 인수 | 40,000,000원 |
| 소유자 잔여 | 5,463,522원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 보증금 미상 임차인이 있어 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 597만원이 아니라 인수액 포함 약 7,597만원 부담 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 명도 위험. 다수 점유자가 존재해 낙찰 후 협의 및 절차 검토가 필요합니다.
- 환금성. 20세대 규모 소규모 다세대이며 최근 거래 1건으로 유동성 판단에 주의가 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저다”
이 물건은 6회 유찰로 숫자상 최저가는 매력적으로 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차인 보증금 인수 가능액 7,000만원과 보증금 미상 임차인이 존재하는 만큼, 단순 저가 낙찰 대상으로 보기 어렵습니다. 권리 확인과 점유 정리가 완료될 때까지 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
