창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가 46,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 8,078,000원으로 내려왔습니다. 표면적인 최저가는 감정가의 17.56% 수준입니다.

그러나 이 물건은 가격표만 보고 판단해서는 안 됩니다. 김정용 보증금 30,000,000원과 김동근 보증금 40,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 여기에 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 보증금이 확인되지 않았으며, 김동건도 전입일이 불명확합니다.

또한 2008년 등기된 금지사항등기가 확인됩니다. 국민은행의 과거 근저당권은 이미 말소되었지만, 현재 경매개시결정 이전에 존재한 금지사항등기의 처리와 임차인별 권리관계는 별도로 확인해야 합니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 권리가 깨끗한 물건으로 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정 이전 임차인이 핵심

2022.04.18 국민은행의 임의경매개시결정은 2022.05.24 취하되어 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 사건은 2024.05.21 개시된 임의경매입니다.

가장 중요한 부분은 임차관계입니다. 김동근의 전입신고일은 2009.10.29, 김정용은 2018.10.18로 모두 현재 경매개시결정 이전입니다. 두 임차인은 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으며, 예상배당에서는 각각의 보증금을 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다.

다만 임차인의 실제 점유관계, 임대차 목적물의 일치 여부, 대항요건 유지 여부, 배당순위 및 선행 등기의 영향까지 확정된 것은 아닙니다. 특히 여러 명의 전입자가 확인되므로 각 신고인이 독립적인 임차인인지, 동일 주택의 임차관계가 어떻게 구성되어 있는지 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 9명, 인수 위험은 미확정

임차인으로 확인된 사람은 9명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.

이 중 보증금이 확인된 사람은 김동건·김정용·김동근이며, 현재 배당 가정에서 매수인 인수액으로 반영된 사람은 김정용과 김동근입니다. 나머지 임차인들의 보증금 및 배당관계가 확정되지 않았으므로 70,000,000원을 전체 인수액의 확정 상한으로 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 807만원이 싸다는 판단은 금물

한솔빌리지의 실거래는 확인되지만, 비교 대상의 전용면적이 27.84㎡로 경매 대상인 36.81㎡와 다릅니다. 따라서 해당 거래가격은 인근 가격을 참고하는 자료로만 활용하고, 경매 대상 호수의 직접적인 적정 시세로 확정해서는 안 됩니다.

최근 12개월 거래는 35,000,000원이며, 과거 거래 대비 가격 추세는 -1.4%입니다. 거래 표본이 제한적이고 면적도 일치하지 않으므로 이 수치만으로 대상 호수의 가격 하락 폭을 확정할 수는 없지만, 최근 거래가 과거보다 낮아진 흐름은 확인됩니다.

④ 회차별 실질취득 시뮬레이션

유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 확인된 보증금 인수가 사라지는 것은 아닙니다. 현재의 배당 가정에 따라 매각가에 70,000,000원을 더한 취득금액을 비교하면 다음과 같습니다.

각 회차의 실질취득 하한은 제시된 매각가에 확인된 인수액 70,000,000원을 합산한 금액입니다. 실제 낙찰가, 추가 보증금 및 배당 결과에 따라 취득금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 8,078,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 545,404원을 반영하고, 김정용·김동근의 보증금에 대한 배당은 각각 0원으로 처리합니다. 확인된 보증금 70,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다.

계산상 잔여 7,532,596원은 매각대금에서 추정 집행비용만 차감한 값입니다. 채권자 청구액 195,209,050원과 미확정 임차인 배당 등이 실제로 반영된 확정 배당표가 아니므로 소유자에게 지급되는 금액으로 해석할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영되었습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·상가·공단 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2001.06.21 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕의 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 난방·위생설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
• 토지. 세장형 평지의 공동주택 부지이며, 토지면적은 429.8㎡입니다.
• 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)·가축사육제한구역에 해당하며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모로, 확인된 동일 단지 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.2회, 낙찰률 지표는 11.34%입니다. 실거래 표본과 단지 규모를 고려하면 처분 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 김정용·김동근의 인수 여부. 보증금 70,000,000원이 전액 인수되는 배당 가정의 근거를 매각물건명세서·임대차계약서·배당관계 서류로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 실제 보증금, 임대차 목적물, 점유관계 및 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
• 김동건의 대항력. 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 보증금 10,000,000원과 월세 150,000원은 확인되지만 대항력은 미상입니다.
• 복수 임차인 관계. 신고된 9명이 각각 독립적인 임차관계를 가지고 있는지, 동일 세대 또는 별도 호실과 관련된 신고가 혼재되어 있는지 확인해야 합니다. 중복 보증금 합산이나 임차인 누락을 피해야 합니다.
• 금지사항등기. 2008.01.28 등기된 임차인 동의 관련 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 국민은행 청구액 195,209,050원에 대한 실제 배당순위와 채권자 배당액, 미상 임차인의 우선변제 및 당해세·최우선변제를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 8,078,000원만 입찰자금으로 생각해서는 안 됩니다. 확인된 보증금 인수액을 포함하면 취득 하한은 78,078,000원이며 추가 부담은 미확정입니다.
• 동일 면적 시세. 최근 거래 35,000,000원은 전용 27.84㎡ 거래입니다. 대상 전용 36.81㎡와 면적이 달라 별도 시세 검증이 필요합니다.
• 점유·명도. 임차인별 실제 점유 여부와 보증금 반환에 따른 인도관계를 확인해야 합니다. 낙찰 이후 명도 비용과 협의 가능성도 검토 대상입니다.
• 관리비 및 원본. 미납 관리비, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 최신 경매 진행상황을 대조해야 합니다.

맺으며 — “807만원짜리 집”이 아니다

이 물건에서 가장 위험한 착시는 8,078,000원이라는 최저매각가입니다. 낙찰대금만 보면 매우 저렴하지만, 확인된 임차보증금 인수액은 70,000,000원에 달합니다.

현재 회차의 실질취득 하한은 78,078,000원이고, 여러 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가는 더 높아질 가능성이 있습니다. 유찰이 추가로 진행되어도 알려진 보증금 인수액은 그대로 남는다는 점이 핵심입니다.

2008년 금지사항등기의 처리, 복수 임차인의 실제 임대차 관계, 배당순위와 추가 보증금까지 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수액을 확정하거나 적정 입찰가격을 산출하기 어렵습니다.

결론적으로 현재 가격만으로는 투자 매력도를 인정하기 어렵고, 임차인별 인수액 및 선행 등기의 법적 처리 확인이 우선인 고위험 물건입니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 횟수가 아니라 낙찰자가 최종적으로 얼마의 보증금을 부담하게 되는지를 확정하는 데 있습니다.