매력지수 C등급 · 6회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 7천만원 위험이 남는 물건
최저매각가는 감정가 대비 낮아졌으나 대항력 임차인 보증금 인수 가능성과 보증금 미상 임차인이 존재해 실질취득 부담이 커 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 감정가의 17.6%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김정용·김동근의 보증금 합계 70,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득비용을 반드시 계산해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
46,000,000원 / 8,078,000원
6회 유찰
최근 거래
35,500,000원
2023.01 1건
실질취득 위험
70,000,000원
대항력 임차인 인수 가능
핵심지표
C 38점
권리 리스크 반영
창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 제102동 4층402호 다세대입니다. 감정가는 4,600만원이지만 6회 유찰을 거치며 최저가는 807만8천원까지 떨어졌습니다. 겉으로 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다.
등기상 경매개시결정은 국민은행 신청으로 진행됐고, 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 임차인 조사 결과 대항력 있는 임차인이 확인되어 단순 저가 낙찰형 물건으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2024타경2905
소재지
경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 4층402호 (상평동,한솔빌리지)
물건종류
다세대
소유자
합자회사한솔하우징
감정가 / 최저가
46,000,000원 / 8,078,000원
신청채권자 / 청구액
주식회사 국민은행 / 195,209,050원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필요
임차인
전입일
보증금
판정
김동건
미상
10,000,000원
대항력 가능·미상
신정희
2011.03.17
미상
대항력 有 · 보증금 확인 필요
김정용
2018.10.18
30,000,000원
대항력 有 · 매수인 인수 가능
김동근
2009.10.29
40,000,000원
대항력 有 · 매수인 인수 가능
⛔ 핵심 리스크 김정용 30,000,000원, 김동근 40,000,000원은 대항력 있는 임차인으로 확인되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최저가 8,078,000원에 낙찰받아도 보증금 인수분을 더하면 실질취득 부담은 약 78,078,000원 수준이 됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 다르다
최근 확인 거래는 2023년 1월 1건이며 거래가는 35,500,000원입니다. 최저매각가만 보면 거래가격 대비 22.8% 수준이지만, 인수 위험을 반영하면 판단이 달라집니다.
매각대금 배분
가격 비교
최저가는 낮지만 임차인 인수금액을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상 배당 구조
항목
금액
집행비용
545,404원
임차인 김정용 인수
30,000,000원
임차인 김동근 인수
40,000,000원
소유자 잔여
7,532,596원
⚠️ 입찰 전 확인 보증금 미상 임차인이 추가로 존재하며, 신정희·양정훈·정해욱·강동현 등 대항력 있는 임차인의 보증금 규모도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
인수금액 계산. 낙찰가보다 임차인 인수 위험이 더 큰 구조입니다.
매각물건명세서 확인. 보증금 미상 임차인의 권리관계를 반드시 재확인해야 합니다.
저가 낙찰 착시 주의. 807만원이라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다.
소유자 및 점유관계 확인. 실제 인도 과정과 협의 여부를 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저다”
이 물건은 6회 유찰로 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 하지만 경매에서 최저가가 곧 매입가격은 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 7천만원 인수 가능성이 존재하고, 추가 보증금 확인이 필요합니다. 가격 매력은 있지만 권리 안전형은 아닙니다. 충분한 임차관계 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.
