창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 502호의 다세대주택 경매입니다. 감정가는 45,000,000원이지만 6회 유찰되어 최저매각가가 7,903,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 가격표보다 임차인의 보증금과 매수인 인수범위가 훨씬 중요합니다.

등기부에는 김선우의 보증금 25,000,000원짜리 주택임차권이 등재되어 있고, 현황조사에는 김정용의 보증금 30,000,000원, 김동근의 보증금 40,000,000원이 확인됩니다. 이들은 경매개시결정 이전 전입자로 분류되어 매수인의 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 사람들과 대항력 판정 자체가 어려운 점유자도 있습니다.

현재 배당 시뮬레이션으로 계산되는 인수액 87,639,254원은 확정된 최종 부담액이 아닙니다. 임차인별 권리의 실재성, 배당순위, 중복 신고 여부, 소멸 여부 및 미상 보증금을 확인해야 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 문제다

등기부상 2001년 한국주택은행 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으며, 2022년 국민은행의 종전 임의경매개시결정 역시 취하 후 말소되었습니다. 현재 권리분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.21 국민은행의 임의경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 미상 보증금이 핵심

임차인으로 등재된 사람은 김동건·신정희·김정용·양정훈·정해욱·강동현·김동근·백기민·김선우의 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다.

다만 502호의 점유관계에 여러 사람이 함께 나타나므로, 이들이 모두 독립된 임대차계약에 따른 임차인인지, 과거 임차인이나 현재 점유자가 혼재한 것인지는 계약서와 현황조사 원본으로 구분해야 합니다. 등재 인원만으로 각 보증금의 독립성과 중복 여부가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 실질취득 — 790만원이 아니라 약 9,554만원

이 물건의 가격은 최저매각가만으로 계산하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면, 그 부족분을 매수인이 부담할 수 있기 때문입니다.

④ 시세 비교 — 면적 차이와 하락 추세를 함께 봐야 한다

상평동한솔빌리지의 실거래는 확인되지만, 경매 대상의 임차권등기상 면적은 36.81㎡이고 실거래 표본은 27.84㎡입니다. 따라서 확인된 실거래 평균을 대상 호수의 정확한 시세로 바로 적용할 수는 없습니다.

최근 거래는 2026년 8월의 35,000,000원이며, 이전 거래 35,500,000원보다 낮습니다. 제공된 최근·과거 거래 비교 추세는 -1.4%로 하락 방향입니다.

최저매각가 7,903,000원은 최근 거래 평균의 22.6% 수준입니다. 그러나 이 수치는 인수액을 제외한 낙찰가만 비교한 값입니다. 실제로는 인수액을 포함한 실질취득 추정액 95,542,254원을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,903,000원 가정)

집행비용 542,254원은 추정치입니다. 시뮬레이션상 잔여 매각대금 7,360,746원은 김선우에게 배당되고, 국민은행의 청구액 195,209,050원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다. 다른 임차인의 미상 보증금과 권리순위 역시 재검증해야 합니다.

⑥ 추가 유찰 시뮬레이션 — 매각가는 내려가도 총비용은 유지된다

현재 6회 유찰 기준 매각가는 7,903,000원입니다. 추가 유찰 가정에서 최저가가 5,532,100원, 3,872,469원으로 하락하더라도 인수 추정액은 각각 89,967,478원, 91,597,235원으로 증가합니다.

그 결과 실질취득 추정액은 각 회차에서 95,542,254원 → 95,499,578원 → 95,469,704원으로 거의 유지됩니다. 소폭 차이는 회차별 집행비용 등 시뮬레이션 계산의 차이에 따른 것으로, 실제 배당 확정액을 뜻하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 상평동 소재 동국강변2차아파트 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·상가·공단 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 5층 건물이며, 사용승인일은 2001.06.21입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 난방·위생설비가 있습니다.
• 토지. 세장형 평지의 공동주택 부지이며, 남측에 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다. 용도지역은 준공업지역이고 시가지경관지구(일반)에 포함됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함되며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 604,000원/㎡이고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 최근 거래 표본은 제한적입니다. 경매 평균 유찰 6.2회 및 매각률 11.34% 지표를 고려하면 매각 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
• 면적 차이. 경매 대상의 임차권등기상 면적은 36.81㎡이지만 확인된 실거래는 27.84㎡입니다. 동일면적 거래가 확인되지 않아 환금가치의 직접 비교에는 한계가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 2001년 한국주택은행 근저당권의 말소 여부와 2015년 국민은행 권리이전의 관계를 대조하고, 2024.05.21 경매개시결정의 말소기준 적용이 적절한지 확인하세요.
• 금지사항등기 검토. 2008년 금지사항등기의 현재 효력, 임차인 동의 관련 문제 및 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 실제 임차인 관계 확인. 등재된 9명의 임대차계약서·전입세대·점유관계·퇴거 여부를 대조하세요. 동일 호수에 여러 명이 등장하므로 독립된 임대차인지, 과거 임차인이나 중복 신고인지 구별해야 합니다.
• 미상 보증금 확정. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·백기민의 보증금과 배당 가능성, 매수인 인수 여부를 반드시 확인하세요.
• 김동건 대항력 판정. 전입일이 확인되지 않았으므로 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증금 10,000,000원의 인수 여부를 별도로 검토하세요.
• 김선우 임차권등기. 보증금 25,000,000원 중 미배당 추정액 17,639,254원의 인수 여부와 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
• 배당요구 확인. 정해욱과 강동현의 배당요구 접수 사실뿐 아니라 확정일자와 실제 배당순위·배당금도 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 검토. 7,903,000원만을 기준으로 입찰가를 판단하지 말고, 추정 인수액 87,639,254원과 추가 미상 보증금까지 고려하세요.
• 동일면적 시세 확인. 현재 실거래는 27.84㎡ 표본입니다. 대상 호수 36.81㎡와 면적·층·상태가 유사한 거래를 확인하고 최근 거래 하락 추세 -1.4%도 반영하세요.
• 점유·명도 비용. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 사이의 관계를 확인하세요. 법적 인수액 외 명도비용도 발생할 수 있습니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 여부를 확인하고 배당표 및 실질취득 추정을 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서· 전입세대확인서·배당요구 관련 문건을 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “790만원 낙찰”과 “790만원 취득”은 전혀 다르다

이 물건은 감정가 45,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 7,903,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득비용을 의미하지는 않습니다.

현재 배당 시뮬레이션상 김선우의 미배당 보증금과 김정용·김동근의 보증금을 합친 인수액이 87,639,254원입니다. 최저매각가를 더하면 95,542,254원이며, 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 추가 부담 가능성도 남아 있습니다.

실거래도 같은 면적이 아니라 직접적인 시세 판단에 한계가 있습니다. 최근 거래 추세는 하락 방향이고, 단지는 평균 유찰 6.2회의 환금성 부담도 보입니다. 추가 유찰을 가정해도 보증금 인수가 늘어나 실질취득액은 약 9,550만원 수준으로 거의 유지됩니다.

결론적으로 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수채무입니다. 선행 근저당권의 말소 경위와 금지사항등기, 9명의 임차관계, 미상 보증금 및 실제 배당·인수범위가 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리관계가 확정되지 않은 상태에서의 입찰은 큰 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.