창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 402호 다세대 물건입니다. 감정가 35,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,303,000원, 감정가의 12.29% 수준까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차인 인수액입니다.
배당 계산에는 임차권등기 임차인 김정용의 보증금 30,000,000원 중 3,825,546원만 배당되고 26,174,454원이 부족분으로 매수인에게 넘어오는 것으로 계산돼 있습니다. 여기에 대항력 있는 김동근의 보증금 40,000,000원은 배당 없이 전액 인수로 계산됩니다. 둘만 합쳐도 명시 인수액이 66,174,454원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 4층402호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 · 27.84㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2001.06.21 |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,303,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 오래된 임차관계와 현재 임차권등기가 핵심
등기부에는 2001년 한국주택은행 근저당권이 설정됐고, 이후 국민은행으로 이전된 이력이 있습니다. 제공된 권리 판정에서는 2024.05.21 임의경매개시결정을 기준으로 이후 권리는 매각 소멸로 계산하고 있습니다. 반면 을구 4번 김정용의 주택임차권은 2023.09.01 등기돼 있고, 데이터상 말소기준 이전 → 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
김정용은 2018.10.18 전입, 2018.10.19 확정일자, 보증금 30,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가에서는 우선변제로 3,825,546원을 받고 남은 26,174,454원이 매수인 인수로 계산됩니다. 김동근은 2009.10.29 전입, 보증금 40,000,000원으로 대항력이 있는 것으로 판정돼 있으며, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 보증금 미상 대항력 임차인 다수
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 전입 미상 / 확정일자 미상 | 10,000,000원 월 150,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 신정희 | 2011.03.17 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 양정훈 | 2023.06.26 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정해욱 | 2012.10.26 / 미상 배당요구 2024.08.05 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 잔액 확인 필요 |
| 강동현 | 2024.01.03 / 미상 배당요구 2024.06.05 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 잔액 확인 필요 |
| 김동근 | 2009.10.29 / 미상 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 김선우 | 2023.07.11 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 백기민 | 2020.12.02 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김정용 | 2018.10.18 / 2018.10.19 배당요구 2023.09.01 | 30,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 부족분 26,174,454원 인수 |
③ 시세 비교 — 실질취득 최소액이 최근 거래의 약 198.5%
상평동한솔빌리지는 20세대, 사용승인일은 2001.06.21이며 대상 면적은 27.84㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2023.01의 35,500,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 데이터상 35,500,000원으로 산정돼 있습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 35,000,000원 | 실거래 35,500,000원과 유사 |
| 현재 최저가 | 4,303,000원 | 감정가 12.29% · 단독 비교 금지 |
| 명시된 매수인 인수 | 66,174,454원 | 김정용 부족분 + 김동근 보증금 |
| 실질취득 최소 | 70,477,454원 | 미상 임차보증금 제외 상태 |
| 최근 실거래 | 35,500,000원 | 2023.01 · 27.84㎡ · 2층 |
현재 회차에서 명시된 실질취득 최소액 70,477,454원은 최근 실거래 35,500,000원의 약 198.5%입니다. 따라서 “최저가가 시세의 12.1%라 싸다”는 결론은 이 사건에 적용할 수 없습니다. 가격 판단은 반드시 낙찰가 + 인수액으로 해야 하며, 현재 확인된 것만으로도 최근 거래가격을 크게 초과합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 4,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 477,454원 |
| 1. 임차인 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 3,825,546원 |
| 인수 · 김정용 미배당 부족분 | 26,174,454원 | 0원 |
| 인수 · 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 4,303,000원은 집행비용 477,454원과 김정용 배당 3,825,546원으로 전액 소진됩니다. 배당표상 김정용 미배당 26,174,454원과 김동근 보증금 40,000,000원, 합계 66,174,454원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 상평동 소재 동국강변2차아파트 북측 인근으로, 공동주택·상가·공단 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2001.06.21입니다. 난방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 공동주택 건부지이며 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상평동한솔빌리지는 20세대이며, 데이터상 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정용 인수액 재확인. 현재 배당 계산에서는 보증금 30,000,000원 중 3,825,546원 배당, 26,174,454원 인수로 계산됩니다.
- 김동근 40,000,000원. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 보증금 미상 6명. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 대항력 있음으로 판정됐으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 주민등록·임대차 자료를 통해 금액과 배당종결 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김동건 대항력 판정. 보증금 10,000,000원·월 150,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 4,303,000원이 아니라 명시 인수까지 합한 70,477,454원 이상을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회 유찰 시 실질취득 최소 70,454,218원, 9회 유찰 시 70,437,952원으로 명시 권리 기준 총부담이 거의 고정됩니다.
- 원본 대조. 특히 복수 전입자별 실제 점유관계, 임대차계약, 배당요구 여부, 배당 후 잔존보증금과 임차권등기 말소 조건을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “430만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 4,303,000원입니다. 7회 유찰됐다는 사실만 보면 감정가 35,000,000원의 12.29%까지 내려온 초저가 물건처럼 보이지만, 권리를 합치면 전혀 다른 그림입니다. 김정용의 미배당 보증금 26,174,454원과 김동근 보증금 40,000,000원만으로 매수인 인수액이 66,174,454원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 최소액은 70,477,454원. 최근 실거래 35,500,000원의 약 198.5%입니다. 더구나 대항력이 있는 것으로 판정됐으나 보증금이 확인되지 않은 임차인이 6명 더 있고, 김동건 역시 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 추가 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 명시된 인수액이 증가하면서 총부담이 거의 유지되므로, “더 떨어지면 싸진다”는 구조도 아닙니다.
가격도 위험하고, 인수액도 아직 닫히지 않았습니다. 현재 자료만으로는 보수적으로 D등급이 맞으며, 입찰 전 복수 임차인의 실제 보증금과 인수 범위를 확정하지 못한다면 최저가 자체에는 투자 의미를 두기 어렵습니다.
