창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 101동 402호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택입니다. 감정가는 35,000,000원이지만 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,012,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 8.6% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계가 훨씬 중요합니다. 배당 시뮬레이션상 김정용 임차보증금의 미배당분 27,442,216원과 김동근 보증금 40,000,000원이 매수인에게 남아 현재 확인되는 인수액만 67,442,216원입니다.
특히 김동근은 전입일이 2009.10.29이고 보증금 40,000,000원으로 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 김정용도 전입 2018.10.18, 확정일자 2018.10.19, 보증금 30,000,000원의 임차권등기자로 배당요구가 확인되지만, 현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 2,557,784원만 배당되고 27,442,216원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조여서, 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 4층402호 (상평동,한솔빌리지) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 |
| 대상면적 | 27.84㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 3,012,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인 | 2001.06.21 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 임차인 인수가 핵심
현재 사건의 기준권리로 정리된 것은 2024.05.21 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞선 전입을 가진 임차관계가 다수 확인돼 있으며, 특히 김정용의 주택임차권은 등기부상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 김동근은 보증금 40,000,000원이 확인된 대항력 임차인이고, 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민은 전입일은 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 인수액 상한을 확정하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수액 6,744만원, 미상 보증금은 별도
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동근 | 2009.10.29 / 미상 | 40,000,000원 | 有 | 미상 | 보증금 전액 매수인 인수로 산정 |
| 김정용 | 2018.10.18 / 2018.10.19 | 30,000,000원 | 有 | 有 | 배당 후 부족분 27,442,216원 인수 |
| 신정희 | 2011.03.17 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 보증금 미상 · 추가 인수 가능 |
| 정해욱 | 2012.10.26 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.08.05 배당요구 · 보증금 미상 |
| 백기민 | 2020.12.02 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 보증금 미상 · 추가 인수 가능 |
| 양정훈 | 2023.06.26 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 보증금 미상 · 추가 인수 가능 |
| 김선우 | 2023.07.11 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 보증금 미상 · 추가 인수 가능 |
| 강동현 | 2024.01.03 / 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 2024.06.05 배당요구 · 보증금 미상 |
| 김동건 | 미상 / 미상 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 전입일 미상 · 월 150,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가는 8.6%, 실질취득은 시세의 201.3%
상평동한솔빌리지 전용 27.84㎡의 확인된 실거래는 2026.08의 35,000,000원과 2023.01의 35,500,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.08 한 건으로 평균 35,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 1.4% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.84㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2023.01 | 27.84㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.84㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
최저매각가 3,012,000원만 놓고 보면 최근 시세의 8.6%에 불과하지만, 이 사건에서 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액입니다. 현재 확인된 실질취득액 70,454,216원은 최근 12개월 실거래 35,000,000원의 201.3%입니다. 따라서 “감정가 대비 91% 할인”이나 “시세보다 매우 싸다”는 식의 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 454,216원 |
| 1. 임차인 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 2,557,784원 |
| 인수 · 김정용 미배당 | 27,442,216원 | 0원 |
| 인수 · 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 매각대금은 집행비용 454,216원과 김정용 보증금 배당 2,557,784원으로 전액 소진됩니다. 김정용 미배당 27,442,216원과 김동근 보증금 40,000,000원이 매수인 인수액으로 산정돼 총 67,442,216원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 소재 동국강변2차아파트 북측 인근으로 공동주택·상가·공단 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.06.21입니다. 난방·위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역·시가지경관지구(일반), 소로3류 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 해당 면적 실거래는 2건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 최근 거래가는 35,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,012,000원이 아니라 확인된 인수액까지 합친 70,454,216원을 기본 취득비용으로 봐야 합니다.
- 김정용 인수액 확인. 현재 가정상 보증금 30,000,000원 중 2,557,784원 배당, 27,442,216원 인수입니다.
- 김동근 보증금 확인. 대항력 있는 보증금 40,000,000원이 전액 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 미상 보증금 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 반드시 점검해야 합니다.
- 김동건 대항력 확인. 보증금 10,000,000원·월 150,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.
- 반복 유찰 해석. 8회 유찰은 할인 신호라기보다 임차관계와 환금성 위험을 가격이 반영한 결과일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 임차보증금 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “301만원 낙찰”이 아니라 “7,045만원 이상 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 35,000,000원이 8회 유찰돼 3,012,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 현재 확인된 임차인 인수액이 67,442,216원이라 최저가와 합친 실질취득액은 70,454,216원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 35,000,000원의 201.3% 수준입니다.
더 큰 문제는 여기서 끝이 아니라는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인이 다수 있고, 김동건 역시 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸 보이는 유형이 아니라, 인수액과 임차관계를 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 김정용 미배당분이 늘어날 수 있어 단순히 “더 기다리면 더 싸진다”는 접근도 성립하지 않습니다.
