한 줄 평 6회 유찰로 최저가는 614만원까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김정용 3,000만원·김동근 4,000만원의 보증금이 매수인에게 인수되어 총 7,000만원 부담이 발생합니다. 최저가만 보고 접근하면 실제 취득비용은 크게 달라집니다.
감정가 / 최저가
35,000,000원
→ 6,147,000원
실질취득 부담
76,147,000원
낙찰가+인수 70,000,000원
매수인 인수
70,000,000원
대항력 임차인 2명
핵심지표
C등급
권리 리스크 확인 필요
창원지방법원 진주지원 2024타경2905. 경상남도 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 302호 다세대 물건입니다. 감정가는 3,500만원이지만 6회 유찰 후 최저매각가는 614만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 저렴해 보이지만, 이 사건의 핵심은 임차인 인수 위험입니다.
등기상 기준 권리는 국민은행 근저당권이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 중 말소기준권리 이전 전입자를 포함한 대항력 있는 점유자가 존재해, 낙찰자는 보증금 반환 부담을 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 진주지원 2024타경2905 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 3층302호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 27.84㎡ |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 6,147,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
⚠️ 가장 큰 위험 대항력 있는 임차인 김정용 보증금 30,000,000원, 김동근 보증금 40,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 최저가 6,147,000원보다 인수 부담이 훨씬 큽니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 대항력 有 인수 위험 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 대항력 有 인수 위험 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 양정훈 | 2023.06.26 | 미상 | 대항력 有 보증금 확인 필요 |
| 정해욱 | 2012.10.26 | 미상 | 대항력 有 우선변제 행사 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
동일 평형 최근 거래는 2023년 1월 35,500,000원이며, 최근 12개월 평균도 35,500,000원입니다. 그러나 이 물건은 인수 보증금 70,000,000원이 존재하므로 단순 최저가 비교는 의미가 없습니다.
| 최근 실거래 | 35,500,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 6,147,000원 |
| 인수 보증금 | 70,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 76,147,000원 |
배당·인수 구조
가격 비교
최저가는 낮지만 인수 보증금 반영 시 실질취득 부담은 시세를 크게 초과합니다.
④ 예상 구조 (현재 회차 기준)
| 항목 | 금액 | 내용 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 510,646원 | 추정 집행비용 |
| 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 매수인 인수 |
| 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 매수인 인수 |
| 소유자 잔여 | 5,636,354원 | 당해세 등 변동 가능 |
가격 판단 최저매각가 614만원은 감정가 대비 큰 폭 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인 인수액 7천만원을 합산하면 투자 판단 기준은 실질취득 부담 7,614만원입니다. 최근 거래 3,550만원 대비 가격 메리트가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 낙찰 전 임차인 보증금 변동 여부와 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 신정희·양정훈 등 보증금 확인이 필요한 점유자가 있어 추가 위험 검토가 필요합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아닌 낙찰가+인수부담으로 판단해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 단지 평균 유찰 횟수 6.1회로 가격 저항이 있는 물건입니다.
맺으며 — “유찰이 많다고 좋은 물건은 아니다”
이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 7천만원이 존재하고, 추가 보증금 미상 임차인도 있어 단순 저가 낙찰로 보기 어렵습니다. 가격은 내려왔지만 권리 위험이 남은 다세대이며, 임차관계 확인 없이 접근하기에는 위험도가 높은 물건입니다.
