창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 102동 3층 302호, 전용 27.84㎡의 다세대 공동주택입니다. 사용승인일은 2001.06.21이고 단지는 20세대입니다. 이 사건은 감정가 35,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가가 6,147,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래가 35,000,000원의 17.6%에 불과하지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 떠안는 임차보증금입니다.
확인된 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 김정용의 보증금 30,000,000원과 김동근의 보증금 40,000,000원은 배당으로 소진되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차에 6,147,000원에 낙찰받아도 최소 실질취득은 76,147,000원입니다. 더 낮은 회차로 내려가더라도 확정 인수 70,000,000원이 남기 때문에 총 부담은 70,000,000원대에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 102동 3층302호 (상평동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택 · 전용 27.84㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 합자회사한솔하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 6,147,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 195,209,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 인수가 먼저다
등기 흐름에는 2001.06.27 소유권보존과 한국주택은행 근저당권 설정, 2007년 신탁, 2008년 신탁재산 귀속, 2015년 국민은행으로의 근저당권 이전, 2024.05.21 국민은행의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 제공된 권리판정에서는 2024.05.21 임의경매개시결정을 말소기준으로 계산하고 있으며, 그 기준에 따라 다수 점유자의 선행 전입 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 확정 인수 70,000,000원
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동건 | 미상 | 10,000,000원 / 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신정희 | 2011.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김정용 | 2018.10.18 | 30,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 30,000,000원 |
| 양정훈 | 2023.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 정해욱 | 2012.10.26 | 미상 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 | 미배당액 미상 |
| 강동현 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 | 금액 미상 |
| 김동근 | 2009.10.29 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 40,000,000원 |
| 김선우 | 2023.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 백기민 | 2020.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증금이 숫자로 확인되고 매수인 인수로 계산된 금액만 70,000,000원입니다. 김정용 30,000,000원과 김동근 40,000,000원은 각각 현재 최저매각가 6,147,000원보다 큰 보증금입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 이 두 보증금이 실질취득비용의 대부분을 차지합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 17.6%가 아니라 실질취득 217.6%를 봐야 한다
상평동한솔빌리지 전용 27.84㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.08 35,000,000원, 2023.01 거래는 35,500,000원입니다. 최근 12개월 평균은 35,000,000원이며 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -1.4%입니다. 전체 평균 35,250,000원보다 최근 가격을 우선해 보면 시세가 상승하는 흐름으로 해석하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.84㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2023.01 | 27.84㎡ | 2 | 35,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.84㎡ | 1건 | 35,000,000원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 17.6%여서 매우 낮아 보입니다. 그러나 확정 인수 70,000,000원을 더한 최소 실질취득 76,147,000원은 최근 12개월 평균 35,000,000원의 약 217.6%입니다. 즉 이 사건에서는 “6회 유찰되어 싸다”는 해석을 할 수 없습니다. 오히려 확인된 인수액만으로도 최근 시세의 두 배를 넘습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 510,646원 |
| 인수 · 김정용 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김동근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 국민은행 | 195,209,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,636,354원 |
현재 회차 계산상 매각대금 6,147,000원 중 집행비용 510,646원, 소유자 잔여 5,636,354원으로 구성됩니다. 김정용·김동근 보증금 70,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차가 더 내려가도 구조는 크게 바뀌지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 6,147,000원 | 70,000,000원 | 76,147,000원 |
| 7회 유찰 시 | 4,302,900원 | 70,000,000원 | 74,302,900원 |
| 8회 유찰 시 | 3,012,030원 | 70,000,000원 | 73,012,030원 |
낙찰가가 6,147,000원에서 4,302,900원, 다시 3,012,030원으로 내려가도 확정 인수액은 70,000,000원으로 동일합니다. 그래서 최저가 하락 폭에 비해 실질취득비용 감소는 제한적입니다. 이 구조에서는 유찰 횟수보다 인수보증금이 가격을 지배합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 상평동 동국강변2차아파트 북측 인근으로 공동주택·상가·공단 등이 혼재하고, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2001.06.21입니다. 난방·위생설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 604,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 20세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.2회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세 할인율로 보지 말 것. 6,147,000원이 아니라 확정 인수액을 합친 최소 76,147,000원을 가격 비교의 출발점으로 봐야 합니다.
- 김정용·김동근 보증금 확인. 현재 계산상 30,000,000원과 40,000,000원, 합계 70,000,000원이 매수인 인수입니다.
- 미상 보증금 확인. 신정희·양정훈·정해욱·강동현·김선우·백기민의 보증금 규모와 배당 후 잔액을 확인해야 합니다.
- 김동건 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·차임 150,000원은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 확정되지 않습니다.
- 말소기준 원본 대조. 2001.06.27 근저당 설정과 2015.02.23 국민은행 이전, 2024.05.21 경매개시결정의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2008.01.28 갑구 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 현재 계산에서는 신청채권자 국민은행 배당이 0원이고 소유자 잔여가 5,636,354원으로 나타나므로 실제 배당요구·우선순위와 대조가 필요합니다.
맺으며 — “614만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가 6,147,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 김정용 30,000,000원과 김동근 40,000,000원, 합계 70,000,000원의 확정 인수가 있고 현재 회차의 최소 실질취득은 76,147,000원입니다. 이는 최신 실거래와 최근 12개월 평균 35,000,000원의 약 217.6%입니다.
게다가 실제 임차인 9명 가운데 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 남습니다. 최근 가격 추세 역시 -1.4%이고, 이미 6회 유찰된 소규모 공동주택입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “최종적으로 얼마를 승계하느냐”입니다. 현재 확인 가능한 숫자만으로도 최저가의 낮은 외형과 실제 취득부담 사이의 간극이 매우 큽니다.
