매력지수 D등급 · 6회 유찰로 싸 보이지만 대항력 임차인 인수 7천만원으로 실질취득 부담이 커 위험
최저가는 807만8천원이나 대항력 임차인 보증금 7천만원 인수 가능성이 있어 실질취득이 약 7,807만원 수준이며 소형 다세대 환금성과 추가 확인 부담으로 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 6회 유찰로 최저가만 보면 매우 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인 김정용 보증금 3천만원, 김동근 보증금 4천만원은 매수인이 부담할 가능성이 있어 최저가 기준 수익성 판단은 금물입니다.
감정가 / 최저가
46,000,000원 / 8,078,000원
6회 유찰
실질취득 부담
78,078,000원
낙찰가+인수 7천만원
인수 가능 임차보증금
70,000,000원
김정용·김동근
핵심지표
대항력 리스크
미상 보증금 추가 확인 필요
창원지방법원 2024타경2905. 진주시 상평동 한솔빌리지 제101동 403호 다세대입니다. 감정가는 4,600만원, 현재 최저매각가는 807만8천원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 말소기준은 2024년 5월 21일 임의경매개시결정이며, 그 이전 전입한 대항력 있는 임차인들이 존재합니다.
특히 김정용(보증금 3천만원)과 김동근(보증금 4천만원)은 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 상태로 분석됩니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수 부담이 사라지는 구조가 아니며, 매수인의 실질 취득원가는 낙찰가와 인수 보증금을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2024타경2905 (임의경매)
소재지
경상남도 진주시 돗골로25번길 4, 101동 4층403호 (상평동,한솔빌리지)
물건종류 / 이용상태
다세대 · 공동주택
소유자
합자회사한솔하우징
감정가 / 최저가
46,000,000원 / 8,078,000원 (6회 유찰)
신청채권자 / 청구
주식회사 국민은행 / 195,209,050원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 이전 임차인은 확인 필요
말소기준권리는 2024.05.21 접수된 창원지방법원 진주지원 임의경매개시결정입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 중 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 최저가보다 중요한 7천만원 인수 위험
임차인
전입
보증금
대항력
위험
김동건
미상
10,000,000원
대항력 가능·미상
보증금 확인 필요
신정희
2011.03.17
미상
有
보증금 미상
김정용
2018.10.18
30,000,000원
有
매수인 인수 가능
양정훈
2023.06.26
미상
有
보증금 미상
정해욱
2012.10.26
미상
有
배당요구·보증금 확인 필요
강동현
2024.01.03
미상
有
보증금 미상
김동근
2009.10.29
40,000,000원
有
매수인 인수 가능
김선우
2023.07.11
미상
有
보증금 확인 필요
백기민
2020.12.02
미상
有
보증금 확인 필요
⛔ 핵심 위험 확정된 인수 가능 보증금만 70,000,000원입니다. 최저가 8,078,000원에 낙찰되어도 실질취득 부담은 약 78,078,000원 수준으로 봐야 합니다. 보증금 미상 대항력 임차인까지 존재해 추가 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,078,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
545,404원
임차인 김정용 보증금
30,000,000원
0원 (인수)
임차인 김동근 보증금
40,000,000원
0원 (인수)
소유자 교부
-
7,532,596원
매각대금 배분 (신건 8,078,000원)
감정가 vs 실질취득 부담
최저가는 낮지만 인수 보증금을 포함하면 감정가를 크게 초과하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 진주시 상평동 소재 동국강변2차아파트 북측 인근으로 공동주택·상가·공단 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장이 위치합니다.
규제. 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류 접합 지역입니다.
환금성. 상평동한솔빌리지 20세대 규모이며 2001년 준공된 소규모 다세대로 거래 유동성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
실질취득 계산. 최저가 807만8천원만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고 인수 보증금 7천만원을 포함해야 합니다.
임차인 확인. 보증금 미상 대항력 임차인의 매각물건명세서·권리신고 내용을 반드시 확인해야 합니다.
명도 부담. 대항력 임차인이 존재하므로 낙찰 후 협의 및 인도 절차를 고려해야 합니다.
소규모 다세대 주의. 거래량과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 6회 유찰로 숫자상 매우 낮은 가격에 도달했습니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하는 이상, 807만8천원의 가격표만 보고 접근하면 위험합니다. 가격은 내려왔지만 권리 부담은 남아 있는 물건이며, 임차인 보증금 확인 전에는 적극 입찰보다 보수적 검토가 필요한 사례입니다.
