대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층309호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 대상 건물의 호실들이 근린생활시설로 이용되거나 공실인 상태가 확인됩니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고 소유자는 동기종합건설주식회사입니다. 현재 회차 최저가는 135,416,000원으로 감정가 564,000,000원의 24.01% 수준입니다.
권리 구조의 기준점은 2018년 5월 23일 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 전세권 200,000,000원, 가압류 2,382,999,999원, 세종특별자치시·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층309호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 한누리대로 2018 |
| 용도 | 사건상 대지 · 감정상 건물 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 135,416,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018년 5월 23일 소유권이 동기종합건설주식회사로 귀속된 같은 날 세종중앙농업협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이후 동건종합건설주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐으며, 2020년 설정된 주식회사태담종합건설의 전세권과 2021년 이후 가압류·압류는 말소기준권리 뒤이므로 이번 매각으로 소멸합니다.
점유·임차 조사
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인되는 전입은 3건입니다. 세 건 모두 말소기준일인 2018.05.23.보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 각 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 표시는 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.01%까지 내려온 4회 유찰
현재 최저매각가는 135,416,000원으로 감정가 564,000,000원의 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 94,791,200원(감정가 16.81%), 6회 유찰 시 66,353,839원(감정가 11.76%)으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 135,416,000원 | 24.01% | 2,906,279,823원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,791,200원 | 16.81% | 2,946,315,041원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 66,353,839원 | 11.76% | 2,974,240,529원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 지표라는 것입니다. 현재 가격이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 실제 동일 건물·유사 근린생활시설 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,695,824원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 456,000,000원 | 132,720,176원 |
| 3. 전세권 · 주식회사태담종합건설 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,695,824원을 제외한 132,720,176원이 세종중앙농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 전세권·가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권 미배당 합계는 2,906,279,823원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 세종특별자치시 소담동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위에 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다. 승강기, 공용 위생·급배수, 소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 감정대상 여러 호실은 근린생활시설로서 학원·무용연습실·중식당 이용 또는 공실 상태로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 토지면적 1,519.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 광로3류·중로2류·소로3류와 접하고 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 세종사이언스타운의 실제 근린생활시설 거래가격과 임대수익을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 전입 3건 모두 대항력 없음으로 정리되지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 주식회사태담종합건설의 등기상 전세권 200,000,000원은 말소기준권리 뒤의 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 상가 수익성. 감정상 근린생활시설·공실 호실이 함께 확인되는 건물인 만큼 실제 309호의 현황, 공실 여부, 임대료와 관리비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 다른 문제입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서 ‘감정가보다 많이 떨어졌으니 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정상 근린생활시설로 이용되는 상업용 집합건물인 만큼 실제 호실의 임대수익·공실·관리비·현장 상태가 가격을 좌우합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증. 이 사건의 결론입니다.
