대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 세종사이언스타운 3층 301호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있고, 감정요항표상 해당 건물은 상업용 건부지 위 근린생활시설 중심의 이용 상태가 확인됩니다. 말소기준은 2018.05.23 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당 채권최고액 216,000,000원입니다. 그 뒤의 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 이재웅, 주식회사 태담종합건설, 오세라, 태담종합의 점유·임차 관련 기록이 있고, 이 중 앞의 세 건은 말소기준일 이후 전입이어서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 태담종합은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 또한 301호가 302호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 비고는 명도·점유범위·독립사용성 확인이 필요한 핵심 현장 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 301호 |
| 용도 / 이용 성격 | 대지 · 집합건물 · 감정요항표상 상업용 건부지 및 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 66,267,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황 비고 | 301호는 302호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준보다 뒤에 설정된 동남종합건설주식회사의 전세권 300,000,000원, 주식회사 희림종합건축사사무소의 가압류 2,382,999,999원, 세종특별자치시·국의 압류, 신용보증기금의 전세권부채권 가압류 57,025,709원 및 현재의 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 3건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 태담종합 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라는 전입신고가 2018.05.23 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 태담종합은 매각물건명세서에 주거 이용으로 기재돼 있으나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 원본 명세서와 주민등록·점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 66,267,000원으로 감정가 276,000,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,592,806원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 216,000,000원 | 64,674,194원 |
| 2. 전세권 · 동남종합건설주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 4. 전세권부채권 가압류 · 신용보증기금 | 57,025,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 2,956,025,708원, 예상 배당은 64,674,194원, 미배당은 2,891,351,514원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용 성격. 토지는 상업용 건부지로 이용 중이고, 감정요항표상 건물 내 여러 호실은 근린생활시설·학원·무용연습실·중식당 또는 공실 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 포장도로와 접하며 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 상업용 집합건물이라는 점과 벽체 미구분 이용 상태는 향후 재매각·임대 시 수요층과 가격 형성에 영향을 줄 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태담종합의 점유 기준일 확인. 전입일이 미상입니다. 말소기준일 2018.05.23보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다.
- 301·302·303호 경계 확인. 벽체 구분 없이 이용 중이므로 301호의 실제 점유범위와 독립적 사용·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 구조 확인. 동남종합건설주식회사 전세권은 건물 전부를 범위로 하고 302호·303호와 공동전세로 기재돼 있으나, 말소기준 이후 설정돼 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 낮은 최저가를 시세로 착각하지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 66,267,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제 재확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·구획 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24.01%”보다 먼저 봐야 할 두 가지
감정가 276,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 66,267,000원까지 내려왔고, 등기상 예상 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 태담종합의 대항력 가능·미상과 301·302·303호의 벽체 미구분 이용입니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리등기 자체는 후순위 소멸 구조지만, 점유와 구획 확인 전에는 가격 할인만 보고 접근하기 어려운 물건”입니다.
