대전지방법원 2025타경502007. 세종 소담동 세종사이언스타운 1층102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에서는 근린생활시설로 확인되며, 특히 이 호실은 인접 101호와 벽체 구분 없이 중식당으로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2018년 세종중앙농업협동조합 근저당 576,000,000원입니다. 이후 희림종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시 압류, 국 압류, 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 764,000,000원에서 현재 최저가 183,436,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없으므로 이를 근거로 싸다거나 시세 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실과 근린생활시설의 환금성, 호실 벽체 구분 문제, 조사된 점유자들의 보증금 미상 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층102호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설 · 인접 101호와 벽체 구분 없이 중식당으로 이용 중 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 764,000,000원 / 183,436,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년의 생보부동산신탁 신탁등기와 아시아신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.05.23. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 이후 존속하는 희림종합건축사사무소의 2,382,999,999원 가압류, 세종특별자치시 압류, 국 압류와 2025.03.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 명 모두 전입일이 말소기준일인 2018.05.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다. 다만 세 명 모두 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가서도 임대관계를 미상으로 적고 있어 실제 점유 형태와 계약관계는 입찰 전에 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,368,104원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 576,000,000원 | 180,067,896원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 183,436,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 2,778,932,103원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 해석 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 764,000,000원에서 183,436,000원까지 낮아졌고, 현재 회차는 감정가 24% 수준으로 표시됩니다. 다음 시나리오는 128,405,199원, 그 다음은 89,883,639원입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래나 상권 시세가 제시되지 않았기 때문에 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 해당 호실은 인접 101호와 벽체 구분 없이 중식당으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하며 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,519.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호와의 경계 확인. 102호가 101호와 벽체 구분 없이 사용되고 있으므로 현황도·건축물대장·집합건물 도면을 대조해 정확한 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 3명의 계약관계 확인. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 형태는 확인이 필요합니다.
- 중식당 시설물 귀속 확인. 현재 영업·점유 상태, 내부 시설물의 소유관계와 철거·원상회복 문제를 현장에서 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 할인율 자체보다 공실·임대료·관리비·상권·호실 통합 사용이 응찰 부진에 어떤 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 배당과 세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”보다 현황 리스크가 더 중요하다
이 물건은 말소기준 이후의 주요 등기 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 세 명의 전입일 역시 모두 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다. 권리 구조만 놓고 보면 정리가 명확한 편입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고, 시세 비교 자료가 없으며, 102호가 인접 101호와 벽체 구분 없이 중식당으로 이용 중입니다. 조사된 점유자들의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌는가’보다 현재 점유·호실 경계·임대수익과 환금성을 실제로 확인한 뒤 183,436,000원이 적정한지를 검증하는 것입니다. 등기상 인수는 0원이나, 현황 확인 없이 가격만 보고 접근할 유형은 아닙니다.
