대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 201호입니다. 사건 표시상 용도는 대지이고, 감정평가의 이용상태 설명은 세종사이언스타운 내 물건들을 근린생활시설·학원·무용연습실·중식당·공실 등으로 파악하고 있습니다. 따라서 아파트처럼 주거 실수요 시세를 적용해 접근할 물건이 아니라, 상가형 자산의 임대수익·공실·호별 현황·환금성을 별도로 확인해야 하는 유형입니다.
최저매각가는 117,168,000원으로 감정가 488,000,000원의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 ‘감정가보다 76% 싸다 = 시세보다 싸다’로 연결할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰은 시장의 가격수용성이나 자산의 환금성에 제약이 있었을 가능성을 함께 살펴야 하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 201호 |
| 사건 용도 / 감정 이용 | 대지 · 세종사이언스타운 내 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 117,168,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기부 발급 | 대전지방법원 세종등기소 · 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 400,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 동건종합건설주식회사 근저당 150,000,000원, 주식회사 희림종합건축사사무소 가압류 2,382,999,999원, 세종특별자치시 및 국의 압류, 2025.03.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2017년의 두 차례 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 강제경매개시결정과 김남형의 160,000,000원 가압류도 각각 2020년에 취하·해제로 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사 점유자 3명, 대항력 없음
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 확인되지 않음 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 3명입니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2018.05.23.보다 뒤이므로 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 예상배당표상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세 대비 할인 여부는 확인 불가
현재 최저매각가는 117,168,000원입니다. 감정가 488,000,000원 대비 약 24.01%로, 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 82,017,600원, 그 다음은 57,412,320원으로 제시돼 있습니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최신 시장 거래보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가 내용상 근린생활시설·공실 등이 혼재한 상업용 자산은 층·호·면적·임대현황·전면도로·가시성에 따라 거래가격 편차가 크므로, 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,440,352원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 400,800,000원 | 114,727,648원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,933,799,999원 중 예상 배당액은 114,727,648원이고, 미배당액은 2,819,072,351원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근의 세종사이언스타운으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 대상 호실들은 학원·무용연습실·중식당 및 공실 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하며 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지·사다리형입니다. 토지면적은 1,519㎡, 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다. 승강기·소화전·화재탐지·급배수 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 현황 대조. 사건 주소는 2층 201호인데 감정평가 요항에는 4층 410호 외 13개호가 기재돼 있어, 매각목록·감정평가서 원본에서 본건 호실과 평가대상의 정확한 대응관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 실제 점유 범위와 사용관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 24%라고 해서 시세보다 싼 것은 아닙니다. 동일 건물·유사 호실의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대수익. 감정평가상 공실 호실이 다수 확인됩니다. 실제 201호의 현재 사용상태, 임대료, 관리비, 공실기간을 확인하세요.
- 관리비·세금. 상가형 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리사무소에서 확인하고, 배당표에 반영되지 않은 당해세도 점검해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸 예정이지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 아직 어렵다
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 소멸 예정입니다. 현황조사 점유자 3명도 모두 기준권리 이후 전입이라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 4회 유찰로 최저가가 117,168,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 검증할 수 없고, 상업용 이용·공실 가능성·점유관계, 그리고 사건 주소와 감정평가 호수 기재의 대응관계를 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격·현황·환금성은 보수적으로 검증. 이 물건은 낮은 최저가 자체보다 실제 201호의 가치와 사용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
