대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 요항에는 세종사이언스타운의 복수 호실이 근린생활시설로 이용되거나 공실 상태인 내용이 함께 기재되어 있습니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있으며 소유자는 동기종합건설주식회사입니다.
권리관계의 중심은 2018.05.23. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 472,800,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 희림종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시 압류, 국 압류와 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층 106호 |
| 용도 / 건물 | 대지 · 등기사항전부증명서상 집합건물 · 감정평가상 세종사이언스타운 근린생활시설 관련 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 137,577,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 24.0% |
| 신청채권 청구액 | 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준권리는 2018.05.23.이고, 조사된 전입일은 각각 2019.01.31., 2021.10.27., 2023.01.05.로 모두 그 이후입니다. 따라서 세 신고자는 제공된 조사 결과상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아 그 부분은 별도로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 흐름 — 감정가 24%지만 시세 할인 여부는 별개
감정가는 573,000,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 137,577,000원입니다. 감정가의 24.0% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 96,303,900원, 그 다음은 67,412,730원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 137,577,000원 | 24.01% | 2,720,949,077원 |
| 5회 유찰 시 | 96,303,900원 | 16.81% | 2,761,629,569원 |
| 6회 유찰 시 | 67,412,730원 | 11.76% | 2,790,000,698원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,078원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 472,800,000원 | 134,850,922원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,855,799,999원 중 예상 배당액은 134,850,922원이고, 미배당은 2,720,949,077원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다. 승강기·소화전·화재탐지·급배수설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,519㎡, 지목은 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등이 지정되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 573,000,000원 대비 현재 최저가 137,577,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 106호와 비교 가능한 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 점유. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 전입 신고가 조사되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 조사된 3명의 보증금과 확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않아 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 세종특별자치시와 국의 압류가 존재하며 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 청구액 확인. 신청채권 청구액 4,716,199,920원과 근저당 채권최고액 472,800,000원의 관계를 채권계산서 등에서 대조해야 합니다.
- 대상 호실 확인. 감정평가 요항이 복수 호실을 함께 설명하고 있으므로 1층 106호의 정확한 현황·면적·벽체·이용상태를 현장과 공부에서 일치시키는 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현황
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 전입 신고된 3명의 전입일도 모두 2018.05.23. 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 573,000,000원에서 4회 유찰되어 137,577,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 복수 점유 신고와 보증금·우선변제 미상, 감정평가상 복수 호실 이용상태 기재까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 4회 유찰의 이유와 106호 실제 현황·시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
