대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 209호입니다. 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사이고, 말소기준은 2018.05.23. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 설정된 동건종합건설주식회사 근저당, 주식회사 희림종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시·국의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 114,527,000원으로, 사건 표시상 감정가의 24%까지 내려온 4회 유찰 회차입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 사실과 “시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 네 차례 유찰 자체가 가격·환금성에 대한 시장의 보수적인 평가일 가능성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 209호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정평가상 이용 | 세종사이언스타운 감정 대상은 근린생활시설·공실·학원·무용연습실·중식당 등으로 이용 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 114,527,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 2018.09.11. 동건종합건설주식회사 근저당, 2021.02.18. 주식회사 희림종합건축사사무소 가압류, 2023.11.28. 세종특별자치시 압류, 2024.02.26. 국 압류, 2025.03.13. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인 3명·법인, 모두 후순위 전입
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 확인된 실제 점유·전입 주체는 3명·법인입니다. 세 경우 모두 전입일이 말소기준일인 2018.05.23.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복신고로 볼 사정은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 477,000,000원, 현재 최저매각가는 114,527,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가의 24%로 표시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 80,168,900원, 6회 유찰 시 56,118,230원입니다.
다만 최근 12개월 평균 실거래·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 확보됐다고 평가하지 않습니다. 특히 근린생활시설이 포함된 상업시설은 실제 사용상태와 공실 여부, 임대수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있고, 이 물건은 이미 네 차례 유찰됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,527,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,403,378원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 390,000,000원 | 112,123,622원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,922,999,999원 중 112,123,622원이 배당되고, 미배당액은 2,810,876,377원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소담동 행정복지센터 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,519.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로3류·중로2류·소로3류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다. 승강기·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현황 변동. 감정평가 대상 중 410호·409호는 집합건축물대장상 409호, 전유부분 132.72㎡로 2022.12.15. 합병된 것으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 209호 실제 이용상태 확인. 감정요항표는 여러 호실을 일괄 기술하고 있으므로 현재 공실 여부와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 관계 확인. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 전입은 모두 후순위지만, 실제 점유 부분과 퇴거 가능성은 명도 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 점유자의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당·명도 상황 확인을 위해 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 현장조사. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 인근 중개업소의 매매가·임대료·공실 기간을 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰은 가격·수요·호실 상태 등 여러 원인이 있을 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 마세요.
- 세금·관리비. 실제 배당에 영향을 주는 당해세와 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 확인된 3명·법인의 전입도 모두 말소기준 이후이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없습니다. 따라서 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 477,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 114,527,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래 시세를 확인할 수 없고 감정평가 대상 건물에는 공실과 다양한 근린생활시설 이용형태가 함께 존재합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인. 이 사건은 할인율보다 실제 호실의 사용상태·임대수요·현장 시세가 낙찰 판단의 중심이 돼야 합니다.
