대전지방법원 2025타경502007. 세종시 소담동 세종사이언스타운 3층 302호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 건물 내 다수 호실이 근린생활시설로 이용되는 상업시설 구조입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.05.23. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당 430,800,000원입니다. 이후 설정된 근저당, 전세권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 127,973,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 호실은 301호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 명세서 비고가 있어, 권리 소멸 여부와 별개로 실제 인도 범위·전유부분 경계·사용상태를 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 302호 |
| 등기 형태 / 이용 | 집합건물 · 사건상 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 건물 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 127,973,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당 · 채권최고액 430,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준 근저당 이후 2018.09.11. 동건종합건설주식회사 근저당 160,000,000원, 2020.02.27. 동남종합건설주식회사 전세권 300,000,000원, 2021.02.18. 희림종합건축사사무소 가압류 2,382,999,999원, 세종특별자치시·국의 압류, 전세권부채권 가압류와 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 정리돼 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 확인되는 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.05.23. 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제관계와 실제 점유형태는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,591,622원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 430,800,000원 | 125,381,378원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 동남종합건설주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 5. 전세권부채권 가압류 · 신용보증기금 | 57,025,709원 | 0원 |
| 6. 전세권부채권 가압류 · 주식회사 우리은행 | 15,326,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 3,346,151,730원 중 채권자 배당은 125,381,378원이고 미배당은 3,220,770,352원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 시세는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 127,973,000원 | 125,381,378원 | 3,220,770,352원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 89,581,100원 | 87,568,640원 | 3,258,583,090원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 62,706,769원 | 61,178,047원 | 3,284,973,683원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 주변에 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설 및 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다. 승강기, 공용 위생·급배수, 소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 환금성. 근린생활시설 성격의 집합건물이고 이미 4회 유찰됐으며, 302호는 인접 301호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 현황이 있어 일반 주거형 물건보다 현장 확인과 재매각 가능성 검토의 비중이 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 경계 확인. 301호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중이므로 현황도면, 집합건축물대장과 실제 내부 경계를 대조해야 합니다.
- 점유자 3인의 실제 사용관계 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후이나, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 할인율만 보지 말고, 인근·동일 건물의 실제 상가 거래가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 전세권 관련 인도 상태 확인. 동남종합건설주식회사 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 실제 점유·시설물 인도 상태는 별도 문제입니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았고, 상가 공용관리비 체납 여부도 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 그러나 ‘현황과 가격 검증’이 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·전세권·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션과 명세서 모두 매수인 인수액 0원을 가리킵니다. 점유자 3명의 전입도 모두 말소기준 이후입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗하고 감정가의 24%니까 좋은 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 4회 유찰, 근린생활시설 성격, 301호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중인 구조가 동시에 존재하고, 가격을 검증할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “인수권리는 정리되지만, 현장 경계·점유와 시장가격을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
