대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층 107호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가 기재상 세종사이언스타운은 근린생활시설로 이용되는 호와 공실 호가 혼재하는 상업용 건물입니다. 감정가는 573,000,000원, 현재 최저매각가는 137,577,000원으로 네 차례 유찰되어 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다.
권리 구조의 기준점은 2018.05.23. 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 채권최고액 468,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 희림종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시 압류, 국 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 1층 107호 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 감정평가상 세종사이언스타운 내 근린생활시설·공실 등 상업용 이용 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 137,577,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 세종등기소 · 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고 채무자는 동기종합건설주식회사입니다. 2021.02.18. 희림종합건축사사무소의 2,382,999,999원 가압류, 2023.11.28. 세종특별자치시 압류, 2024.02.26. 국 압류, 2025.03.13. 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 2017년 생보부동산신탁·아시아신탁 신탁등기는 이미 말소되었고, 2019년 도모건축의 강제경매개시결정과 김남형의 160,000,000원 가압류, 2020년 최해진의 강제경매개시결정도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 — 실제 조사 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 점유자는 3명입니다. 이재웅은 2023.01.05., 주식회사 태담종합건설은 2019.01.31., 오세라는 2021.10.27. 전입되어 모두 말소기준일 2018.05.23.보다 늦습니다. 따라서 데이터 판정상 세 명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 점유자의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산된 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 24%까지 내려왔지만 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 137,577,000원으로 감정가 573,000,000원의 약 24.01%입니다. 네 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설 계열 상업용 부동산은 실제 임대수익·공실·호별 위치·상권에 따라 가격 편차가 커질 수 있어, “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,078원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 468,000,000원 | 134,850,922원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 2,850,999,999원 중 134,850,922원이 배당되고, 미배당은 2,716,149,077원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로에 접하고 북동측으로 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 토지 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 1,519.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일은 2017.02.03.이며 공용 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기재상 근린생활시설로 학원·무용연습실·중식당으로 이용 중인 호와 공실 호가 혼재하며 일부 집기류가 적치된 호도 있습니다.
- 공부상 참고. 감정평가 기재 중 410호·409호는 집합건축물대장상 409호 전유부분 132.72㎡로 2022.12.15. 합병된 사실이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 3명 재확인. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 실제 점유 위치와 사용관계, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 세 점유자는 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교값이 없으므로 인근 동일·유사 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료·공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 현황 대조. 감정평가 내용에는 여러 호의 근린생활시설·공실 상태가 함께 기재되어 있으므로, 1층 107호의 실제 내부 상태와 영업·공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 4회 유찰 해석. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 왜 네 차례 응찰이 성립하지 않았는지 환금성·점유·상권 관점에서 원인을 점검하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 3명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 573,000,000원에서 네 번 유찰돼 137,577,000원까지 내려온 사실만으로는 저가 여부를 확인할 수 없습니다. 비교 실거래가가 없고, 상업용 근린생활시설의 실제 수익·공실·점유상태가 가격을 좌우하기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 현재 137,577,000원이 실제 상권과 임대가치에 비해 얼마인지 확인하는 데 있습니다.
