대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 ‘세종사이언스타운’ 2층 210호 집합건물입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정요항표상 토지는 상업용 건부지, 건물 이용은 근린생활시설 중심으로 확인됩니다. 등기부상 소유자는 동기종합건설주식회사이고, 2018.05.23 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 392,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 2018.09.11 동건종합건설주식회사 근저당 150,000,000원, 2021.02.18 주식회사 희림종합건축사사무소 가압류 2,382,999,999원, 2023.11.28 세종특별자치시 압류, 2024.02.26 국가 압류, 2025.03.13 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층 210호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 상업용 건부지 · 근린생활시설 중심 건물 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 114,767,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 · 392,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2018.05.23 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 이후 설정된 동건종합건설주식회사 근저당, 희림종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시와 국가의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 3명 모두 말소기준 이후
| 성명 / 법인 | 전입·등록일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 점유·전입자는 3명입니다. 이재웅은 2023.01.05, 주식회사 태담종합건설은 2019.01.31, 오세라는 2021.10.27로 모두 말소기준일인 2018.05.23보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 말소기준보다 늦은 신고라는 점 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 실거래 시세 검증은 없다
현재 최저매각가는 114,767,000원으로, 사건 시나리오상 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 478,000,000원에서 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 결론내릴 수 없습니다.
오히려 시장이 이미 4회 유찰을 통해 감정가보다 훨씬 낮은 가격까지 응찰을 미뤘다는 점이 중요합니다. 상업용 집합건물은 주거용보다 임대수요·업종·공실·전용성에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있어, 현재 가격의 적정성은 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 인근 상가 거래가격 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,406,738원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 392,400,000원 | 112,360,262원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,406,738원을 제외한 112,360,262원이 세종중앙농업협동조합에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 2,813,039,737원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 행정복지센터 북서측 인근의 세종사이언스타운으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다. 감정요항표상 건물 내 여러 호는 학원·무용연습실·중식당·공실 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 토지. 1,519㎡의 대체로 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 46m 도로, 북서측 약 15m 포장도로에 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역도 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물에 4회 유찰이 누적된 상태이므로, 주거용처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 최저가 114,767,000원이 싸다고 단정하기 전에 인근 유사 상가 거래와 실제 임대료를 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 24%까지 내려온 이유가 단순 시장침체인지, 공실·업종·구조·관리상 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라가 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 상업용 물건은 실제 임대차·영업관계가 수익성과 명도 난이도에 직접 영향을 줍니다.
- 합병·공부 관계 확인. 감정요항표에는 일부 호가 집합건축물대장상 합병된 이력이 기재되어 있으므로, 본건 호수와 전유부분·현황의 일치 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 체납관리비와 조세채권도 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 실제 현장을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.23 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유·전입자 3명도 모두 말소기준 이후 신고되어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가 114,767,000원, 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 478,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 회차가 감정가의 24%까지 내려왔다는 점만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 자료가 없는 상태에서는 시세 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 게다가 상업용 집합건물에 4회 유찰이 겹친 만큼 환금성과 실제 수익성 검증이 중요합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 이 물건은 할인율보다 현장 임대수요와 실거래 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
