대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층303호입니다. 등기부상 소유자는 동기종합건설주식회사이고, 2018.05.23. 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 260,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 동건종합건설주식회사 근저당권 100,000,000원, 동남종합건설주식회사 전세권 300,000,000원, 가압류·압류 및 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 감정가 318,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 76,351,000원, 감정가의 약 24.01%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 비율만으로 시장가치 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에는 301호, 302호와 벽체 구분 없이 이용 중이라고 명시되어 있어, 독립된 303호의 현황·경계·복원 가능성 확인이 가격 판단보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층303호 |
| 용도 | 대지 · 세종사이언스타운 집합건물 303호 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 76,351,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황 비고 | 301호, 302호와 벽체 구분없이 이용 중임. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 동건종합건설주식회사 근저당권, 동남종합건설주식회사 전세권, 주식회사 희림종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시·국의 압류, 전세권부채권에 대한 신용보증기금·우리은행 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 앞선 신탁등기와 2019년 강제경매·김남형 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입자 3명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람은 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일인 2018.05.23.보다 늦으므로 조사자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘저가’ 단정 금지
현재 최저매각가 76,351,000원은 감정가 318,000,000원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰로 절대가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
추가 유찰 시 제시된 가격은 5회 유찰에서 53,445,700원, 6회 유찰에서 37,411,990원입니다. 가격이 내려가도 예상배당 부족액은 각각 3,063,668,053원, 3,079,413,156원으로 늘어납니다. 이는 채권 회수 관점의 부족액이며, 매수인이 그 부족액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,774,318원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 260,400,000원 | 74,576,682원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 동남종합건설주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 57,025,709원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 15,326,022원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,115,751,730원 중 예상 배당액은 74,576,682원이며, 미배당액은 3,041,175,048원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지이며, 토지면적 1,519㎡, 공시지가 3,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하고 북동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 현황. 감정요항표에는 근린생활시설의 공실·학원·무용연습실·중식당 등 다양한 이용상태가 기재되어 있고, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 301호·302호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 비고를 기준으로 303호의 실제 점유 범위와 독립 출입·사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입자 확인. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 전입일은 모두 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 서류 원본과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 전세권 확인. 동남종합건설주식회사의 전세권 300,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 3,041,175,048원은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 호실 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔지만, 싼지는 아직 모른다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 3명도 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자를 곧바로 투자 매력으로 바꾸면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 무엇보다 301호·302호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 물리적 현황이 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 여부보다 호실 경계·독립성·실제 시장가치를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
