대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층203호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태에서는 세종사이언스타운 내 물건들이 근린생활시설로 이용되거나 공실 상태인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 동기종합건설주식회사이며, 2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 가격은 감정가 440,000,000원에서 105,644,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 세종중앙농업협동조합 근저당도 전액 회수되지 못합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 2,639,635,015원입니다. 즉 낮은 최저가가 채무 구조가 가볍다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 감정평가상 세종사이언스타운 근린생활시설 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 105,644,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.23 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 동기종합건설주식회사입니다. 이후 주식회사 희림종합건축사사무소의 가압류 2,382,999,999원, 세종특별자치시 압류, 북대전세무서장 처분의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사생보부동산신탁 및 아시아신탁주식회사 신탁등기와 2019년 강제경매, 김남형의 160,000,000원 가압류는 이미 말소됐습니다.
② 점유자 3명 — 대항력은 없지만 임대관계 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유 조사 대상은 3명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.05.23보다 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 승계 위험이 있다는 뜻은 아니지만, 실제 점유 형태와 명도 상대방, 임대차 계약 존재 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,016원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 360,000,000원 | 103,364,984원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 2,742,999,999원 중 배당액은 103,364,984원이고, 미배당은 2,639,635,015원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 4회 유찰 — 24.01% 가격의 의미
현재 회차 최저매각가는 105,644,000원으로 감정가 440,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 73,950,800원, 6회 유찰 시에는 51,765,560원입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 2,639,635,015원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 73,950,800원 | 72,219,686원 | 2,670,780,313원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 51,765,560원 | 50,433,780원 | 2,692,566,219원 | 0원 |
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 소담동 행정복지센터 북서측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정대상 세종사이언스타운 호실들은 학원·무용연습실·중식당 또는 공실 상태 등으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다.
- 도로. 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지면적 1,519.0㎡, 공시지가 3,874,000원/㎡입니다.
- 형상. 평지의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 실체 확인. 주식회사 태담종합건설·오세라·이재웅의 실제 점유 여부와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 계약 확인. 세 점유자 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 계약서 존재 여부와 임대관계를 확인해야 합니다.
- 대항력과 명도는 구분. 전입일이 말소기준권리 뒤라 대항력은 없지만, 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차는 별도 문제입니다.
- 호실 현황 대조. 감정평가에는 일부 호실의 합병 및 벽체 구분 없는 이용상태가 기재돼 있으므로 현황과 공부의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 근린생활시설의 매매가·임대료·공실률을 별도로 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 체납·세금 확인. 세종특별자치시 및 국의 압류가 있으므로 당해세·체납세의 배당 순위와 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018년 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 점유자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 440,000,000원이 4회 유찰돼 105,644,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없고 감정평가상 세종사이언스타운은 근린생활시설의 공실·영업 중인 호실이 혼재합니다. 점유자들의 보증금과 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “인수권리는 깨끗하지만 가격과 점유·활용도를 더 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가의 24.01%라는 숫자보다 실제 임대수익과 공실, 점유관계가 응찰 여부를 결정해야 합니다.
