대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 세종사이언스타운 3층 306호입니다. 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사이고, 말소기준권리는 2018년 5월 23일 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 331,200,000원입니다. 이후 설정된 동건종합건설주식회사 근저당 120,000,000원, 희림종합건축사사무소 가압류 2,382,999,999원, 세종특별자치시와 국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
이번 물건의 핵심은 권리보다 가격 판단의 근거 부족입니다. 감정가는 432,000,000원이지만 4회 유찰된 현재 최저매각가는 103,723,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 특히 근린생활시설 성격의 상업용 물건은 주거용보다 호실별 임대상태·업종·공실 여부에 따라 가치 차이가 커질 수 있어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 306호 |
| 종류 / 이용 | 집합건물 · 용도 표기 대지 · 감정 이용상태 자료상 근린생활시설 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 103,723,000원 (4회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23 세종중앙농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 331,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 등기에서 가장 중요한 기준점은 2018.05.23 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 이전 신탁등기가 말소되어 소유권이 동기종합건설주식회사로 귀속된 뒤 세종중앙농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 2018.09.11 동건종합건설주식회사 근저당, 2021.02.18 희림종합건축사사무소 가압류, 2023.11.28 세종특별자치시 압류, 2024.02.26 국 압류, 2025.03.13 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에는 이재웅, 주식회사 태담종합건설, 오세라 등 점유자 3명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 세 명 모두 전입일이 2018.05.23 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 명도와 임대관계 확인은 별도로 필요합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰, 그러나 실거래 기준이 없다
감정가 432,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 103,723,000원입니다. 현재 시나리오의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 다음 회차가 이어질 경우 제시된 시나리오는 5회 유찰 시 72,606,100원, 6회 유찰 시 50,824,270원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 103,723,000원 | 101,470,878원 | 2,732,729,121원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 72,606,100원 | 70,899,190원 | 2,763,300,809원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 50,824,270원 | 49,509,433원 | 2,784,690,566원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 늘어날수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당을 매수인이 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 위험은 제한적이지만, 이것이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,252,122원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 331,200,000원 | 101,470,878원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,723,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,252,122원을 제외한 101,470,878원이 세종중앙농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당되지 않습니다. 계산상 채권자 총 미배당액은 2,732,729,121원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소담동 행정복지센터 북서측 인근 세종사이언스타운으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하며 북동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 대체로 사다리형 평지입니다. 토지면적은 1,519㎡, 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
- 이용 특성. 감정평가 자료상 세종사이언스타운 내 대상 호실들은 학원·무용연습실·중식당 또는 공실 등 근린생활시설로 이용되는 사례가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 감정가 432,000,000원 대비 현재 최저가 103,723,000원이라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 최근 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황조사상 점유자 3명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 계약관계와 실제 점유부분을 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 상가 수익성. 근린생활시설은 공실 여부와 임대료가 가격을 좌우하므로 현재 임대수익과 관리비, 공실기간을 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 등기 재확인. 2026.09.10 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증은 별개다
이 물건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2018.05.23 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 3명도 모두 말소기준일 뒤 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 보수적인 판단이 필요합니다. 이미 4회 유찰됐고 최저가는 103,723,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 상업용 근린생활시설은 호실별 임대상태와 공실 여부에 따라 실제 가치 차이가 큰 만큼 “감정가의 24%”라는 숫자 자체가 매수 근거가 되어서는 안 됩니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 입찰의 승부처는 실제 시장가격과 임대가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
