대구지방법원 2025타경8355. 경산시 하양읍 서사리 330, 서사도리9로 8의 1층101호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 소유자는 주식회사한마음컨설팅입니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.20 설정된 경산축산업협동조합의 채권최고액 3,580,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 진행 중입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 안만구 근저당, 국 압류, 경산시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 뒤에 있습니다. 조사된 점유자 가운데 서경숙은 2022.11.14, 바로본 주식회사는 2022.11.28 전입일이 확인되어 말소기준일보다 앞섭니다. 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 여기서는 “대항력 가능·미상”으로 판단하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8355 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 서사리 330 1층101호 · 경상북도 경산시 하양읍 서사도리9로 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한마음컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 509,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,640,980,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
2022.11.25 설정된 중소기업은행 근저당 2건은 2023.04.20 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 경산축산업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 안만구 근저당과 국·경산시 압류가 붙었으며, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 선순위 가능 2건이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서경숙 | 49.58 M2 | 2022.11.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 바로본 주식회사 | 44.3200M2 | 2022.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박나은 | 142 M2 | 2023.07.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최점순 | 53.5 M2 · 주거 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경태 | 31.7 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김행순 | 42.7 M2 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유은미 | 53.5 M2 | 2025.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
서경숙은 2025.07.16, 최점순과 유은미는 2025.08.14 배당요구가 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않습니다. 특히 서경숙과 바로본 주식회사는 전입일이 2023.04.20 말소기준보다 앞서므로, 보증금 규모와 실제 임대차관계가 확인되기 전까지 매수인의 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 신건 메리트는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 509,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격 대비 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,490,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 경산축산업협동조합 | 3,580,000,000원 | 501,510,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 안만구 | 429,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,009,000,000원 중 권리계산상 501,510,000원이 배당되고, 3,507,490,000원이 미배당으로 남습니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않은 점유자가 있어 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구카톨릭대학교 효성캠퍼스 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·상가·나대지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 대상은 근린생활시설이며, 사용승인일자는 2022.11.09입니다.
- 도로. 토지는 동측 왕복2차선 포장도로와 남측 폭 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하고, 공시지가는 1,803,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 2건 확인. 서경숙·바로본 주식회사의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우 낙찰가에 해당 금액을 더해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
- 배당요구 관계 확인. 서경숙은 2025.07.16, 최점순·유은미는 2025.08.14 배당요구가 확인됩니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 407,200,000원, 2회 유찰 시 325,760,000원이지만 시세 자료가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용·세금·임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘509,000,000원’이 아니라 선순위 점유 2건
이 사건은 말소기준권리 자체는 선명합니다. 2023.04.20 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 서경숙과 바로본 주식회사의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 두 건 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 권리계산표의 인수 0원만 보고 안전형으로 판단해서는 안 됩니다.
또한 신건 최저가 509,000,000원을 비교할 실거래 시세가 없어 가격상의 유불리도 확정할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 가능 점유자의 실제 보증금과 배당 후 승계 여부를 확인하는 것이 핵심입니다. 그 확인이 끝나야 비로소 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
